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建房如同造车碧桂园万科产业化竞赛倒逼绿建变革

2018年02月08日

打印来源:千家网

2017,房企盟主的宝座争夺异常激烈。


靠着连续两年合同销售额的翻倍增长,碧桂园终于站上行业之巅,超越万科,夺得房企武林盟主的宝座。而一年前,恒大地产超越万科的盟主,这次排位降到了老三的位置。


盟主宝座落定之时,另一场军备竞赛也在悄然进行,这关系到谁执未来绿建的牛耳。


房地产行业多年的盟主万科,此前在住宅产业化道路上孤独地行走了13年。


住宅产业化,有人通俗地说,就是希望建房能够像造车一样或者像搭积木一样。


万科的梦想还没有成为现实,半路杀出新晋盟主碧桂园,在装配式住宅体系里搞得风生水起,大有后来居上之势,还有绿地、保利地产等知名房企纷纷进军装配式建筑领域,希望在激烈的行业规模竞赛中获得有利地位,同时分食装配式建筑庞大的市场蛋糕。


深圳万科在回复房地产生态圈的提问时认为,他们对房企住宅产业化的军备竞赛持欢迎的态度,更多企业的参与会使得产业化更加快速地发展。


上海易居地产研究院总监严跃进认为,越来越多的地产巨头加入住宅产业化的军备竞赛,有利于房地产行业更快更早地颠覆传统的房地产建筑工艺,由此将掀起一场房地产竞争格局变革,这种军备竞赛不仅左右房地产行业盟主的争夺,也将影响未来绿色建筑的变革。




领军房企革了传统建筑的命


2017年,碧桂园以5508亿元的销售额排名第一,超越万科和恒大。


作为行业的领军企业,无论是碧桂园还是万科,都面临着一个问题:伴随着房地产经济从黄金时代走过白银时代,逐步演进为现在的青铜时代,城市土地资源不断稀缺,“城市更新”将成为房地产企业获取资源的重要途径。他们正面临建筑工地用工以及建筑工艺升级等难题,那些始终依赖粗放式增长、采用传统方式建房的企业将面临更大的困境,而“绿色建筑”将成为一剂治愈良药。


党的十九大上,国家也将节能减排作为建设生态文明体制改革,建设美丽中国的重要内容。房地产业是中国节能减排最大的行业。有数据统计,我国每年因新建、拆除、装修等产生的建筑垃圾约为15.5亿~24亿吨,房地产行业在中国碳排放量中大概占到40%以上。


此前,房地产行业的领军者万科是住宅产业化的先行者,从2004年启动住宅产业化研究以来,万科集团在住宅产业化的道路上坚定前行了13年。


当其他开发商在琢磨怎么低价拿地,怎么快速开发、销售、回款的时候,万科却钟情于研究「住宅产业化」,也因此无意当中从住宅发展商成为一个房地产的住宅产业化的一个技术引领和技术承包商,住宅产业化不仅是万科创新的驱动,还让其具备更高的增长速度,并且拥有其他房企无法替代的市场竞争力。


正是看到了这一点,最近两年,碧桂园开始在装配式住宅体系中发力。


碧桂园在东莞茶山项目的工地上,碧桂园依靠其自身创造的现浇工业化技术,在建筑工地上实现了这样的场景:钢筋、砖块、砂石、外墙棚架消失不见,大门口的红外感应洗车系统及时洗清来往车辆的淤泥,围栏中间自动喷淋装置不定时对道路洒水,如已交付的小区一般整洁。


楼板、楼梯等大部分构件在工厂造好,再运到施工现场拼接,只有构件连接节点是在现场浇筑,从而大大提高了施工效率。


现浇工业化技术与装配式住宅都是住宅产业化的方向。


除了碧桂园和万科,保利也加入了住宅产业化的军备竞赛当中:在冲刺3000亿元规模之际,保利地产牵手远大住工,通过建设依托BIM、物联网和大数据技术的装配式建筑智能工厂,进军装配式建筑领域。同时,保利地产还与远大住工进行资本上的合作,支持远大住工的总部研发平台。


群雄逐鹿住宅产业化市场,刺激了这个产业的成长和成熟。


住宅产业化未来谁执牛耳?


作为住宅产业化的先行者,万科一直默默地进行着试验和推广,其中也遭遇过挫折。


在试行产业化的初期,有项目漏水而使得万科的住宅产业化道路一度暂停,但这没有让万科退缩,通过13年的努力,在住宅产业化方面取得了累累硕果。


万科在2016年社会责任报告中这样说:截至2016年,万科新开工的工业化项目面积为3347.93万平方米,达到万科总开工面积的83.4%;全年节约逾3.44亿度电量;节水约3013.5万平方米;减少垃圾超133.1万吨;节约木材约42.6万平方米。


其中,绿色三星建筑面积已经达到182.8万平方米,绿色一、二星建筑面积达2651.2万平方米。


万科的绿建指数在2015年、2016年皆位居全国第一,而全国第一个绿色三星住宅项目深圳万科城也早已是行业标杆。


但依然有问题制约着住宅产业化的大面积推广:一是产业化的施工成本比传统施工工艺略高,二是建筑的施工工艺。


万科曾经承认,住宅产业化比传统施工工艺的每平米成本高出300-800元;产业链没有成形,这些都制约了产业的发展。随着劳动用工的短缺和用工成本的上升,这种状况有所改观。


作为新晋盟主,碧桂园显然也需要展示其在推动进步方面的责任:2017年大张旗鼓地宣传,其拥有独立的工程技术团队,在实践过程中不断对SSGF工业化建造体系进行迭代升级,同时注重管理体系的打造,不仅能解决令住户头痛的传统外墙开裂爆灰削落、外墙渗漏等问题,也将随着全现浇混凝土外墙的使用而解决,主体结构一次浇筑成型,免除外墙二次砌筑及内外抹灰施工工序,实现结构自防水。


虽然,绿色建筑对企业投入的成本增加是勿庸置疑的,不过,碧桂园对外声称,通过SSGF工业化建造体系,实现全专业的全穿插施工,从而使主体封顶后120天达到精装交付条件,可以实现建造速度比传统的工期快8-10个月,使得装配式住宅的成本比传统施工成本还低。


看起来,碧桂园的SSGF工业化建造体系解决了住宅产业化的两大瓶颈问题。


不过,这两种模式,孰优孰劣很难评说。严跃进认为,万科所称的住宅产业化,碧桂园称之为装配式住宅,这两个表述的概念本身差异是不大的,当然从口径上说,住宅产业化更是一种商业模式,而装配式住宅的模式更是一种开发模式。


对于万科来说,其本身有较好的住宅项目研发团队,在产业化方面的发展也比较早,预计层次会比较高。而对于碧桂园来说,其更会关注产品的全国化复制的概念,基本上是为了符合其年度销售业绩持续增长而进行一项技术体系。


当然,无论万科还是碧桂园,他们积极推动住宅产业化,是看清了:一,这是未来的发展方向,符合政策的需求;二是住宅产业化,的确提高了其在行业的优势:这是万科保持多年领先的重要原因之一,碧桂园也通过SSGF工业化建造体系实现了弯道超车之后,实现了5500亿元的销售额。


易居研究院智库中心研究总监严跃进在回答房地产生态圈提问时表示,政策鼓励装配式建筑的相关规定有助于掌握装配式技术的房企积极进行研发,也有助于淘汰一些劣质生产技术的企业,实际上都会带来行业格局的洗牌和行业的优胜劣汰。


政策东风吸引多方势力角逐住宅产业化


不管怎么说,碧桂园和万科在产业化道路上的军备竞赛,不仅影响到未来两家谁能坐稳盟主的宝座,也会吸引房企纷纷进军装配式建筑竞争。


吸引房企的不仅是庞大的市场规模和有利可图,国家对装配式建筑的重视度不断升级,使得未来装配式建筑和住宅产业化或将成为房企进军房地产的入场券。


有专家认为,目前,我国装配式建筑尚处起步阶段,占新建建筑面积仅5%左右。仍需政府、行业内龙头企业、专业学术机构牵头,共同推进建筑装配式规模化、专业化、可持续化发展。


“未来10年,中国装配式建筑的市场规模将累计达到2.5万亿元,市场发展空间十分巨大。”在2017年4月份举行的“建筑产业现代化研讨会”上,中国房地产业协会副会长庞元表示。


装配式建筑的东风始于2016年9月,国务院办公厅发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》提出,“力争用10年左右的时间,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。”


随后,各地纷纷响应这一政策,上海、深圳、武汉等多个城市均提出在装配式建筑方面的发展步伐与目标。


多方势力也争先恐后地进入这一市场,除了万科、碧桂园、保利、绿地等开发商中民筑友、远大住工等建筑机构加入了这一市场。(编辑:毛影)



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