到2025年底，广州完成2000年前建成老旧小区改造

2021年04月20日

近年来，广州不断探索超大型城市有机更新新路径，以老旧小区改造为抓手，逐步健全居民共建参与机制、调动各方力量完善社会治理体系。在实现城市人居品质提升的基础上，挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合能级迈进，推动国际化都市实现高质量发展。

4月15日，15届138次市政府常务会议审议通过了《广州市老旧小区改造工作实施方案》（下称《方案》），《方案》明确了两阶段的工作目标：第一阶段（2020年7月—2021年12月），广州拟完成2016年摸查在册、纳入实施计划，目前正在推进323个项目（484个小区）的改造任务；第二阶段为到2025年底，基本完成全市2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

四大改造类别全面提升人居环境

《方案》明确改造对象的老旧小区是指广州市行政区内建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）, 重点改造2000年底前建成的老旧小区。

根据工作任务排期，第一阶段广州将完成老旧小区数据库建设，推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。第二阶段（2021年7月—2025年12月），住建部门将按照“成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库，每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目，逐年推进，到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

老旧小区的改造内容主要分为基础类、完善类、提升类、统筹类。其中，基础类主要包括小区内道路、排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升；完善类主要包括环境及配套设施改造建设等内容，如：外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。

此外，提升类改造主要以公共服务设施配套建设及智慧化改造为主，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。

统筹类则是依靠各专业团队改造力量，协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等工程。同时，加大力度统筹完善社区基本公共服务设施，逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标，涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。

《方案》指出，以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际条件确定。新一轮老旧小区改造还包括创新改造机制体制。

到2021年，广州将进一步完善老旧小区改造的制度框架和工作机制，在项目审批、居民参与、用地管理、房屋管理、产业导入、金融支持和长效运营管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老旧小区改造政策体系。

专业经营单位可享税费减免政策

针对新一轮老旧小区改造，《方案》在实施路径上也有不少创新。《方案》明确了三条实施路径：一是混合改造有机更新。通过挖掘文、商、旅、创价值街区，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式，引入优质产业、企业，高水平统筹推进城市有机更新。

其次，《方案》鼓励企业规模化建设运营。参与改造企业负责统筹小区存量资源，并活化利用低效空间等各类资源，在引入市场力量的同时，可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，基础设施项目特许经营（BOT）等模式，推进企业或国企平台等市场化运营，实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。

市场力量也可与政府行为组合实施。广州采取“政府投资+社会投资”的组合原则，一方面引入社会资本组合实施。另一方面，对不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。《方案》还明确建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。

其中，对于专业经营单位，落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其在改造中取得所有权的设施设备等配套资产费用，可以作为该设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

对于居民出资，《方案》还提供了至少以下四种方式。一是直接出资参与改造，居民可通过集资对楼栋本体（如屋面、外墙、防盗门、楼梯间等）进行修缮；也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。二是让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。

此外，小区改造前居民可集资建立后续管养基金，用于完善小区后续管养，并承诺引入专业物业管理或准物业管理的，优先纳入改造计划。最后，广州充分发挥政策的灵活性，支持小区居民提取公积金，用于加装电梯等自住住房改造。对于集资加装电梯的居民，各区政府根据实际可给予适当的财政补助。同时，还鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。政府将优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。

除政策支持外，《方案》还明确了金融支持措施。相关部门将联合为老旧小区量身制定融资方案，对融资规模较大的改造项目，可通过银团贷款等方式给予融资支持。对于片区统筹平衡模式或跨片区组合平衡模式生成的老旧小区改造项目，金融机构可通过整体授信方式提供融资支持。支持项目以预期收益提供融资增信，对于小区混合改造类的项目，可通过新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，金融机构可以改造后产生的收益作为还款来源，为改造项目提供融资支持。