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控制房价 住宅产业化也是一个方法

2016年12月09日

打印来源:中国建设报 作者:冯 仑

这几年房地产行业有两个非常有意思的变化。


一是开行业会议时,与会者的组合变了。以前开会是聚堆的,都叫“房地产开发会议”,来的都是开发住宅的。就好比青春期以前,男孩女孩都去同一个聚会,就算都光着屁股,大家也不会觉得有什么作风问题。


但是现在会议划分越来越细,而且越来越多,有住宅不动产、商用不动产、不动产金融的会,还有旅游不动产、工业不动产的会等等,与会者也都是各自领域的开发商,不再聚堆了。


第二个有意思的地方,是地产大企业领导地位的说法开始变了。


比如,以前有“房地产行业的领跑者”,现在则变成了“全球最大的住宅公司”。说法上开始细分了,界定为“住宅”,而不是笼统的“房地产”。其他还有“商用不动产行业的领跑者”;将直接投资和基金管理结合起来的另一种模式,被称为“专业的房地产投资公司”。


房地产行业的这种变化很像人的生命过程,青春期之后,大家就开始慢慢分化,男人往一个方向去,女人则往另一个方向去。见面时,彼此既互相吸引,又存在冲突,大家在冲突中前进,在吸引中奔跑。


过 20 年再看,变化更大,因为有些人可能在人生节点上会发生突变:比如嫁给了高富帅、中年丧妻、得了癌症……房地产行业的青春期已经结束了,也开始要发生一些突变,这些突变就是创新,它拉大了不同企业之间的差距。就拿住宅企业来说,这几年万科一直保持 10%~20% 的增长,其他的住宅公司虽然也有一些增长,但是力道都比万科要小,原因就在于万科的创新。


万科在十多年前开始“住宅产业化”,做了个笨动作,花费巨大力气在这一领域深耕、聚焦、研发,而其他的住宅公司并没有做这件事情,他们都在琢磨怎么买低成本的地,怎么快速开发、销售、回款。


万科曾经花费上亿元资金,用7年时间建了一个住宅产业化基地,那里有200个建筑师就专门研究一个产品:住宅。现在,它已经是全球最大、最深入、最有研究能力的住宅研究中心。


他们甚至会专门研究,水从高层下来之后,马桶抽下来的气味到一楼有什么样的变化,通过这个来感觉住户的身体健康状况。现在日本、欧洲所有住宅相关的设备供应商,全都在这个基地开始研究住宅的部品部件,然后输出到全球市场。


据研究中心的经理介绍,刚开始的时候,他们还担心盖这么多房子卖不出去,结果现在都已经排满了,所有住宅技术方面的东西都在他们这里。


所以,创新往往源于开始时一点点的差距,而这“一点点”累计下来就成了质的变化,住宅产业化让万科具备创新的驱动,从而得以将其他同行甩在身后,不仅具有更高的增长速度,同时还具备他们无法替代的竞争力。


这个竞争力体现在3个方面:


第一,它的建筑周期可以比别人缩短3~5个月。


买地便宜但是周期长,和按照市场价格买地但是周期短相比,无疑是后一种能力更不容易复制,因为它需要研发支持。


第二,万科具备走向全球的能力。


通过住宅产业化,一方面,万科的产品品质可以达到日本、欧洲、美国客户的标准;另一方面,它的供给速度也有能力跟上,因为住宅的部品部件可以通过全球来整合。万科现在已经布局了包括美国、印度在内的巨大的海外市场,从而实现走出去的目标。


第三,管理上的精细和透明化,使得万科更能得到资本的认可。


万科现在已经是全球最大的住宅公司,1年交付接近7万套,美国历史上最大的住宅公司1年也没有超过1万套。而未来它还有可能成为全球最好的住宅公司。


住宅今后的创新是成本、速度、规模,其中成本是第一位的,成本如果降了下来,像万科这样,对控制房价是有好处的,对老百姓也是百利而无一害。如此一来,房地产的夏天,也就不再会是老百姓的冬天。


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