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寻觅房地产微利时代的“万亿市场”

2016年12月27日

打印来源:中国建设报

今年以来,房地产行业又成为社会热点。每个人从不同角度,都能得出对房地产行业的不同认识,做出不同的判断。站在开发商的立场,我们认为这是一个新旧交替的时代,也是机遇与风险并存的时代,更是一个净收益不断下降的时代。


与长期以来的高收益相比,现在的房地产行业越来越接近社会规模企业的平均水平。130家上市房企平均净利率从2011年高点16.9%,持续下滑到近两年的个位数,不断向规模以上企业6%的平均净利率靠拢,与美国500强归属母公司7%的平均净利率相比,只有一步之遥。随着净利率的不断下滑,房地产的开发难度越来越大、开发体系越来越复杂、市场环境越来越多变,这些都促使从业者不得不重新审视行业本身。


2011年,第一次全国范围限购限贷调控正式开启,从那时起,转型、跨界、创新就成为行业的主基调。房企转型更多地转向了新产业、新领域,或加强原有主营业务,很少涉足家居家电生产、建材生产、工程施工、设计咨询等上下游产业,因为收益率是关键,赚钱能力是关键。


即使房地产的净利率水平在下降,但房地产行业的重要地位很难动摇。2011年至今,年均8万亿元左右的销售额,12亿平方米的销售面积,这是任何发达国家都没有经历过的大市场。当然,这么大体量的产业,要想始终保持快速发展是不可能的。同样,轻易转型也是不现实的。


1998年“房改”以来,我国房地产经历了几轮调控周期,基本上遵循了繁荣-调控-调整-再繁荣的发展轨迹。除了部分区域、部分城市调整期间受冲击较大之外,大部分地区市场还是螺旋式上升的。只是这个螺旋还能持续上升多久?上升到多高?作为房企,我们难以置身其外,必须正面回应。


要认清房地产的时代趋势,需要从驱动房地产消费的直接动因入手。如果说货币是直接驱动因素,很难解释负利率时代的日本,房地产市场依然举步维艰;如果说人口是直接驱动因素,很难说明为什么南亚、东南亚国家,房地产市场不够繁荣。或许在人口和货币之外,另有他因。


我们认为更为核心的因素有两个:一个是组建家庭,形成最小单位的聚居,直接催生了房地产消费量;一个是迁徙与迁居,脱离一种聚居状态,进入新的聚居状态,直接产生新的消费需求。


从家庭角度来看,中国家庭总数在持续快速增长,并且远远超过人口增长速度。2010年达到4.2亿个家庭,随着中国家庭小型化趋势深化,2040年我国将有5亿家庭。如果以家庭数作为市场参考基数,以套为单位来分析,要比以面积为标准,更科学、更直观、更能反映市场的真实状况。


以家庭为单位来衡量,中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离,也就是说大量城市居民没有居住在设备完善的成套住宅里。即便房地产市场达到总量平衡,也不意味着绝对过剩,更谈不上崩盘。


1968年日本家庭数和住宅数的比值就达到了1:1,20年后,依然发生了历史性的房地产大牛市。据国际评级机构惠誉预测,到2030年,我国房地产仍将保持8亿平方米的年均需求量。考虑到价格因素,房地产行业总价值将保持稳定。


当前,我国经济社会处于从工业化时代向后工业化时代转换的时期,人口的迁徙从追随经济发展的脚步,开始更多地考量文化的因素、环境的因素。主导人们迁徙与定居的因素,正在回归传统,回归最本质的一面——“安居乐业”。


国家卫计委《中国流动人口发展报告2016》指出,截至2015年底,我国流动人口达到2.47亿,相当于每6个人中就有1个是流动人口,中国总流动人口接近美国全部城市人口总和。如此大规模的人口流动,不断地创造新的高密度都市聚集区。


以2011年为界,在这之前,人口主要流向一线城市和制造业重镇。2011年之后,一线城市和区域中心城市受到更多的青睐。这种聚集方式越来越接近欧美发达国家模式,城市格局正在被重新书写。


迁徙是为了定居,只有在经济社会形成了稳定的定居结构之后,才有可能发生房地产危机。从这个角度来看,我国城市的稳定性与发达国家相比差距较大,相应的房地产危机发生率也较低。但是,有一种危机发生机制需要警惕,那就是日本房地产崩盘的深层次原因:全民炒作有限城市空间的房地产资源。今年以来,我国房地产市场具有了日本危机的某些特征,“9·30新政”及时建起了避免日本式崩盘的防火墙。


我国新一轮的人口流动才刚起步,三大都市圈最大口径的人口总数才3亿,占全国22%,与地广人稀的美国持平,与日本相差较大,我国核心都市圈还有很大成长空间。近几年,首开也在积极应对城市格局的变迁,加大布局一线城市、聚焦二线城市,其中16个一二线城市,首开已进入11个。


人口迁徙和流动离不开高效的交通工具。到2020年,高铁里程达到3万千米,中国投入使用和在建的高铁网络,从质到量,都在世界遥遥领先。除此之外,到2030年,我国民用机场总量约达2300座,其中通用机场总量达2058座,运输机场257座。交通基础设施的快速发展将是人口自由流动的重要保障。


综合以上分析,可以得出结论:一是支持房地产的成长因素还长期有效,所以主业要坚守;二是时代变迁难以阻挡,我们要时刻关注房地产的新风向。我们要做到:第一,向内看,重新认识建成区;第二,向外看,重新认识产业链;第三,向前看,重新认识城镇化。


重新认识建成区,主要关注三大市场:万亿棚改市场,万亿租赁市场以及数万亿REITs市场。


万亿棚改市场是国家已确定、正在实施的重要城建领域。2015年底,国家制定了三年改造1800万套各类棚户区的行动计划,今年1~9月,已开工577万套,占年度目标任务的96%,完成投资1.2万亿元。2015~2016年度,首开集团先后获得丰台、顺义、密云等区县150万平方米棚改项目,是万亿棚改市场受益的房企之一。


万亿租赁市场是快速城镇化所带来的新市场。由于住房自有率较高,租赁比例低,我国租赁市场与欧美国家相比,发展缓慢。


与欧美国家以政府、机构和企业为主的出租市场相比,我国租赁市场以个人为主,规模化、集约化程度较低,效率不高。2015年,我国租赁市场规模为1.15万亿元人民币,相比存量市场,成长空间较大。横向比较来看,美国GDP结构中房租收入达5000亿美元,折合3.5万亿元人民币,随着中国城镇化率不断提高、出租住宅总量快速增长,我国未来几年租赁市场规模将翻番。


今年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指导文件,利好住房租赁市场,文件中提到推动REITs试点,更具有标志性意义。


美国房地产市场总量规模不如我国,但是房地产市场完善程度较高,REITs总规模超过1万亿美元,长期收益率超过美国十年期国债,在资本市场跑赢标准普尔500指数。我国REITs市场还处于试点阶段,成长空间巨大。


2015年,首开成立了资产管理公司,即整合资产,推动集团整体上市;升级资产,孵化创新型业务;用增量的视角做存量业务。同时,投资重大的市场前沿项目,参与组建北京市住宅产业化集团公司;公司“十三五”规划,也把房地产金融作为主要培育业务,这将有效地促进资本与资产的双轮驱动。


向外看,房地产涉及的产业很多,但是,很多产业与房地产是衔接,而不是融合的关系。融合度比较高、产业体量较大的,主要有三个:一是未来将成长到10万亿元的养老产业;二是已经达到4万亿元的旅游市场;三是正待开启的万亿元规模的智慧城市、智慧社区和智能建筑建设。


我国已进入老龄化社会,并且老龄化程度越来越高,逐渐进入高度老龄化社会。面临即将到来的新型社会形态,房地产企业如何有效地参与老龄化社会的发展与建设,这是一个大问题。


以美国为例,1982~2006年,在不同时期,美国不同年龄段人群住房自有率状况也有变化,即四个年龄段具有完全不同的居住行为特征:25~34岁,住房自有率平均不到50%;35~54岁住房自有率平均在70%左右;55岁是大的分水岭,快速上升到80%以上;70岁之后,住房自有率逐渐下降,大量老人开始住进养老院等机构。


从美国经验来看,我们应该用“积极老龄化”看待55~75岁的人群,从他们的真实需求出发,提供安定舒适的居住空间,研判老年人对居住的需求、对配套的期许。因此,首开将在昌平和密云投资建设大型养老产业项目,集养老公寓、康复医疗、健康产业于一体,做真正的养老产业。


同时,在市区做养老事业试点,为75岁以上老人提供社区养老空间。例如,首开在北京亚运村的社区养老项目即将开业。


旅游产业领域。全球每年12亿人次入境旅游,全国每年22亿人次旅游,旅游市场占全球GDP已达10%,我国旅游产业规模达到4万亿元。但是,旅游市场对房地产行业而言,仍然是看着美好,做着艰难,这是由旅游市场的收益特点决定的。“一票一卡”是其主要收益方式,也就是景区门票和酒店房卡。大部分房企核心能力并不在于“一票一卡”的创造,能够形成核心竞争力更是屈指可数。


从信息社会到移动互联社会,从4G时代到5G时代,城市基础设施的概念和外延正在被重新定义。万亿规模智慧城市建设是为打造未来的城市基础设施空间,新建筑、新社区必须紧随技术的步伐,配置最新的移动互联科技,否则建筑物就会加速折旧。


智慧城市与快速城镇化正在叠加。2011年,我国城镇化率首超50%,2020年将达到60%,2030年将超过70%。根据发达国家的经验,城镇化率超过70%,城市结构才能真正稳定,社会形态也会迎来质的飞跃。


质变的实现离不开新产业、新技术、新业态的植入,围绕着房地产的十几万亿元的市场——万亿棚改市场、万亿租赁市场、数万亿REITs市场、十万亿养老产业、万亿旅游市场、万亿智慧城市投资,将与传统房地产市场集合在一起,在国民经济中发挥更积极的作用。


面对新时代,房企需要新的角色定位。考虑即将到来的城市大变迁,城市产业越来越复合,考虑到城市的需求越来越多元,我们认为,城市的发展需要“城市复兴官”,去发掘建成区的潜力,去整合不同领域的产业链条,更具责任感地参与和推动城市化的进程。


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