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学万科、绿城做装配式精装,工期省50%,成本降40%!质量还很好

打印 0条评论来源:明源地产研究院 作者:凌峰

前段时间,不少地方业主对精装房不满、维权,有业主甚至还打赢了官司,引发了市场的连锁反应,业界震动……


装修确实是个头疼的问题,业主自己装修,往往容易让夫妻双方失和、甚至因此闹得离婚的也不少。按道理来说,开发商做精装房应该很有优势,为啥现实中连一些大牌房企也在上面栽了跟头?


考虑到现如今不少房企除增量开发、销售之外,还在存量领域进行探索。湿法作业,不仅工期长,而且诸如甲醛之类的问题,瞬间就会引爆舆论,极大地损伤公司品牌;如果装修完之后空置一个月再出租,又很影响经营业绩。


咋办?装修做不好,有系统层面的原因,但刷新和更换系统是一件特别艰难和漫长的事。从技术层面着手解决更为现实。装配式装修就是这样一种技术。有远见的开发商,如万科、绿城等,早已开始了对装配式装修的探索。早在2017年,橙家(碧桂园集团旗下企业)CEO王睿就表示装配式装修即将颠覆传统模式。



1 无论是政府还是开发商自身都对装配式装修有强烈诉求


谈到装配式,很多人的第一印象是装配式建筑。其实,装配式装修是装配式建筑的重要组成部分(装配式建筑=装配式结构+装配式装修)。推动装配式装修,既有政策的鼓励,也贴合开发商的现实需求。


一、政府基于节能环保,力推装配式装修


目前,我国每年竣工房屋面积大约在20亿平方米左右,现有建筑存量400亿平方米,建筑能耗每年达到了1.2万亿度电和4.1亿吨标准煤,加上建材生产过程中的能耗,约占全社会能耗的46.7%。


装配式建筑用工业化生产的方式,可以在提高建筑整体质量的情况下,降低物耗,节能环保。


目前我国装配式建筑渗透率不足10%,与发达国家相比差距非常大(如下表)。对此,近年来,中央和各地政府都在力推装配式。


资料来源:前瞻产业研究院


而在住建部颁布的指导意见中,特别提出了要求全装修,提升装配式装修水平的任务:要求实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工。积极推广标准化、集成化、模块化的装修模式,提高装配化装修水平。


二、装配式装修可以降本提效,塑造品牌


过去,各房企对装配式建筑(指“装配式结构”部分)都不大感冒,因为做的人少,产业链不够完善,做装配式结构比传统现浇式做法还费钱,更别说做装配式装修了。


可是,随着近年来相关产业链的完善,做装配式的成本已经大为降低,再加上传统工艺的成本逐渐上升,装配式的竞争力逐步变强。


一是降低成本。


由于建筑行业工作环境差、危险性高,许多新生代农民工不愿意从事建筑行业一线作业。据统计,2007年建筑业一线作业人员平均年龄为33.2岁,2017年为43.1岁,10年时间平均年龄增加了10岁


60后和70后,是目前建筑业一线作业人员的主力军。这带来了以下几个问题:一是现浇式建筑需要大量使用人工,愿意干的人少了,成本自然快速上升;二是危险系数增大,数据显示,建筑行业作为重体力劳动行业,一线作业人员年龄越大,发生事故并造成死亡的概率越高。


中国建筑业协会


相比于现浇式建筑大量使用人工的建造方式,装配式建筑运用精细化分工大大提升生产效率,人工使用大幅减少,人力成本占比较低


二是提高效率。


品宅CEO向宠在地产生态创业营上课时提到,装修逐渐进入存量房时代,存量装修规模占比逐年提高。



近年来,规模房企在继续做大主业的同时,也在积极探寻增长的第二曲线,存量领域是各房企比较热衷的,毕竟,无论是商业地产、写字楼、长租公寓,还是产业、物流地产等,总归比新能源汽车、智能机器人要熟悉得多。


以长租公寓为例。由于我国的租售比偏低,即便是不错的长租公寓运营商,赚取的也是微薄的利润。这种情形下,无论是轻资产还是重资产模式,效率都至关重要。如何尽快装修好招租收租,又不至于出现甲醛超标之类的事故,装配式装修的优势就来了。由于这类房屋住户流转频繁,维修、翻新频次更高。装配式装修在工期保障、后期维修、翻新等方面的效率和成本优势明显,非常适合这类增量需求。


对新房来说,缩短主体结构的建造工期节省下来的时间有限,提速的关键还在精装工程上。


装配式内装案例(来源:金螳螂)


三是塑造品牌。


我国已告别住房短缺的时代,未来缺的是好房子。85后90后正成为市场主力,这批客户无论是审美观还是见识度都在提升,对好房子的需求更加迫切。产品力将成为房企的核心竞争力。


装修是产品的重要组成部分。而快周转是大量房企的基本功。未来,想要活得好就必须做到又快又好,装配式装修能够解决这些问题。比如,绿城的装配式精装样板房,15天就搞定了,而且是拆卸式的,十分环保;再比如,某房企的长租公寓项目,采用装配式装修,装修完即可入住,还没有甲醛等各种问题……


绿城·温州留香园可拆卸式生活美学馆


2 除了降低成本,户型还可变,满足家庭成长需求


传统装修是在室内隔墙完成之后开始的,而装配式装修则是在主体结构施工完毕移交,装配式装修采用轻钢龙骨轻质隔墙完成室内隔墙部分,因此,装配式装修比传统装修多承担了室内隔墙部分的成本。



然而,根据众多项目的实施数据,装配式装修与传统装修成本相当。而且,由于整个工期缩短,施工管理成本随之减少,随着装修工程量越大装配式装修的成本优势会进一步凸显,存在明显的规模效应。


一、相比传统工艺,大幅降低成本


第一,节约用材20%


装配式装修采用订制化,全部产品现场定制,避免裁切标准产品的浪费。比如,隔墙用竖向轻钢龙骨和石膏板,标准产品高度3000mm,实际现场2500mm,裁切后浪费材料20%……



第二,节约工费50%


装配式装修的部品集成化程度高,以一套60平米的装配式装修住房为例,集成制造成本会小幅增加,但人工费会下降50%。大批量成项目的装修下降更明显。


第三,节约工期70%


传统装修一套全屋(toC)至拎包入住最快也要40天。而装配式装修装配速度快、原材环保、即装即住,最多只需要12天,节约工期70%;


对于工程项目(toB)而言,流水施工的流水步距更短,流水节拍更快,整体工期同样节约70%。时间就是金钱,效率就是生命,这对于追求快周转的房企来说,这就是白花花的银子。



对于酒店来说,甚至可以做到三楼在装修,二楼、四楼等其他楼层还可以继续正常营业。


此外,相比传统装修,装配式装修还能节约85%的用水,节能减排90%,装修精度100%等优势。


装配式装修的优势


二、户型可变,满足家庭成长需求


众所周知,房子的维护很重要。装配式装修还可以增加耐用年限,维修费用比传统装修降低20%。


还有一个更加吸引人的地方是,装配式装修的户型可变。


现如今,对不少家庭来说,在大中城市购房需要举6个钱包之力,而且,后续随着结婚、生娃、生二胎等,还需要换房,是一件很折腾,而且特别费钱的事。如果户型能随着家庭的成长改变,对业主来说就要方便、经济很多。


由于装配式装修的墙面由轻质隔墙系统取代砌块隔墙,可以实现极速拆改,尤其能够与成长型户型相匹配。比如,小夫妻结婚之后,可以将二人世界的开放大空间分割成三口之家的独立小世界,将小书房扩大为老人房……等到年纪大了行动不便的时候轻松恢复到无障碍大开间。全生命周期户型,可以满足家庭成长需求。


视野开阔的开放型大开间(来源:品宅装饰科技)


大开间被装配式轻质隔墙划分为主卧和客厅(来源:品宅装饰科技)


3 穿插式施工+BIM技术赋能,可以节省7~8个月的工期


如上所说,通过装配式内装,开发商不仅能够更好地管控精装房品质,而且可以明显缩短工期,现在一些房企已经能在精装上缩短50%甚至70%的工期!


比如,万科的“5+2体系”(即“五件套”:全混凝土外墙、装配式内隔墙、系统模板、爬架、穿插提效,以及装配式装修+适度预制),就包含了装配式装修。其中,干法地暖+整体卫浴这两大装配式内装应用等新工艺,明显走在了行业前列。


当然,除万科外,其他房企也在积极探索。如今,从地面到墙面、从厨房到卫浴,从防水性到隔音性……装配式内装把各部分都标准化,模块化,在装修时完全的干式工法。



以万科雄安第一个装配式内装修样板间户型(套型建筑面积约90㎡)为例。其主要特点可以概括为:全生命周期理念、优良技术与部品、全屋干法施工、全屋无醛体系、全过程BIM应用等30多项最新装配式内装技术。



其中,装配技术包括隔墙系统、地面系统和顶面系统。以顶面系统为例,GRG成品天花,可以依据设计需要定制造型,同时满足布置水电管线的空间需要,仅需在接缝处进行找平工作,大量减少顶面的腻子作业。


优良部品包括整体厨房、整体卫生间、收纳系统。集成式的产品,通过前期集成设计,可以高效利用空间。比如,收纳空间占到了套内空间15%,大幅改善了现有住宅收纳率低的窘境。


设备系统包括电系统、水系统、新风系统。以分电器为例,其将电源由电箱引至分电器,再从分电器引至各回路。同时使用不需设置套管的高性能电线,通过卡件固定在顶面,极大的提升了施工速度,节省了架空空间。各回路电线长度是根据信息化模型确定,在工厂加工完成的,可以减少现场二次加工。每根线都有固定的编号,以此确定其所引用的回路。



碧桂园的“SSGF”工法中,同样有预制墙板,预制墙板工厂化生产、现场干作业施工,功效高、工期短;因产品精度和安装精度高,可实现免抹灰,减少废水、建筑垃圾的产生,节能环保、减少空鼓、开裂等质量隐患。



还有整体卫浴。整体卫浴底盘一体成型,无渗漏,墙面可采用瓷砖、石材、玻璃等不同装饰材料,通过工厂化生产,现场可整体吊装或现场拼装。



一、穿插式施工是节省工期的关键


对单套住房来说,装配式装修可以极大地提高装修效率,但对房企整个项目来说,要缩短工期,最最关键的还减少甚至消除施工过程中的中断现象。因此,穿插施工变得十分重要!



通常而言,一个项目,要等主体工程完成封顶之后,精装修单位才能进场施工,这样,精装修项目需要在封顶后15个月左右才能交付。而提前穿插作业,精装施工单位在主体施工至2/3左右就进场随主体流水施工,可以在封顶后7个月就完成交付,节省7-8个月的工期!


某房企穿插施工的工期改善效果


碧桂园通过施工前的合理策划,实现主体、装修、地下室、园林、外墙面穿插施工,主体封顶后180天达到装修交付条件,在保障单工序合理工期的同时缩短整体建造周期6~8个月!



万科首个装配式高层住宅,金域华府(27层,总高约80米,总建面约12万方),通过整体工序穿插的有序组织,将初装修、精装修提前插入,结构施工一层,装修提升一层,实现结构施工至23层,2层达到交用标准,最终高层施工工期已经能够比传统工艺提前9个月!


穿插式施工高效、经济效益明显,但实施起来并不容易。由于每一层楼实施的工序不同需要的建材也不同,必须要做到严格的现场管控,否则会出现系统崩溃,以下几点需要特别注意:


组织固定。每道工序施工时间固定、人员固定,形成等循环流水施工,否则很容易乱套。


工序交接。每层楼安排工序尽量做到互不干扰,各工序在不同楼层流水施工,流出去就不流回来,实现彻底干净的作业面移交。


垂直交通。装修前置,施工电梯的运输量势必增加,需根据施工计划合理安排垂直运输。由总包提供人、货梯担任垂直运输任务,统一协调各分包单位使用电梯运送材料的时间。


楼层止水。由于结构工程和精装修同步,楼层止水非常重要,楼板预留洞、地平水、室外雨水都要有针对性的防渗漏和排水措施。


二、BIM技术赋能,实现精益管理


标准化设计、信息化协同、科技赋能同样是装配是装修过程中,实现精益管理的标准配置。



以雄安万科健康快装样板间(户型:LOFT;层高:3.75m;套内面积:16.5㎡;施工周期:8天)为例。


在该项目中,集成卫浴要先于墙板安装,这无疑给施工增加了难度。为此,装修方的BIM工程师早在设计解析阶段就充分利用BIM技术,将墙板按照安装工艺、工序进行了真实模拟,并综合考虑房间内的集成卫浴的衔接、门窗洞口的收边收口。在此过程中生成的立面图和平面图,有效服务于构件预装配的实现,施工进度的模拟,以有效指导现场精细化施工。


来源:小马快装


在设计解析完成后,BIM工程师还导出了墙板和配件明细。材料与部品部件按此明细进行生产备货,大大提高预算与施工管理的效率。


信息化应用贯穿装配式装修前期方案阶段、部品加工阶段、施工组织阶段和施工实施阶段。


前期方案设计阶段,通过对室内环境进行通风模拟、采光模拟等,优化调整空间布局。采用三维扫描技术,真实还原现场情况,确定样板间层高、吊顶做法等。自流平施工完毕后,结合扫描分析报告进行机器人放线,方案合理度、测量准确度、放线效率分别可以提升80%、90%和60%。


部品加工阶段、结合项目要求,在CAD中完成初步施工图纸基础上,进行二次深化,输出各部品基础做法安装图,并应用于知道工人龙骨下料,整墙制作,定位安装。饰面层按照工艺工法留缝要求,输出排版图及下料裁切图,并应用于知道工人现场实施。


施工组织阶段,模型搭建过程中,分部分类建模,结合工程量及材料供应计划,在软件中模拟工程进度。结合工程进度并实际完成情况,适时调整进度偏差。模型中包含工艺工法信息、定额信息等,可生成物料清单、供应清单、工程成本单、部件加工图及施工图,使工程成本、物料供应及劳务管理全过程受控。


施工实施阶段,结合户型点位需求,建立水、暖、电、风BIM模型,综合龙骨隔墙协调模型,检验图纸中的错、漏、碰、缺问题,优化关键部位的净高和净空,解决预留洞的设置问题,对复杂部分进行详细设计。


小结


精装修是系统问题,但采用装配式装修,可以填补不少项目前期留下来的坑。有些公司的装配式研发中心形成了 “装配式内装十大体系”,越精细,可以填的坑就越多。研究表明,装配式装修通过降低人工费用、材料费用、维修费用,可以实现40%装修成本压缩。



当然,如果在项目前期就能够介入进去,再结合装配式装修,那就更加双剑合璧了。中梁就依托其孵化的中梁精装已经在这么干了。


(责任编辑:何雯丽)


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