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李秋月:“人居提升”如何为城市更新赋能

打印 0条评论来源:深家协精装院(id:szfa-home-design)

西安一直以来都享有“中国四大古都”“世界历史名城”等美誉,更是蜚声中外的中国文化名城。作为丝绸之路起点的西安,汇聚欧亚多元的东西方文明,向世界展现了灿烂的中华文化。在新时代的国家建设过程中,西安紧随国家发展的步伐,借"一带一路"建设等政策的重要契机,以其千年浑然而成的历史文化,再次在两千多年后的今天以无可争议的姿态站在了中国向西开放的重要地位,目标建成具有历史文化特色的国际化大都市。


在经历投资驱动与增量发展为主的城市化发展,城市建设面临了“土地价值边际回报率递减”、“城市发展空间极度受限”、“新增建设用地指标受限”等问题。土地资源稀缺,增量市场缩减,正式迈入存量时代。以城市核心区域为主的“城市更新”将成为未来的房地产发展的重要方向。


经历产业变革,社会需求的转变,以功能置换角度去看城市更新也是政府需要捕捉的思维角度。在国家新型化城镇化的战略背景下,盘活利用城市低效存量建设用地和空间资源,加快推进城市更新改造。


正是看到了城市更新的这一趋势,为了适应房地产的发展变化以及给产业企业提供一个交流、资源共享的平台,西安九观项目管理有限公司董事长李秋月与陕西省房地产商协会积极讨论研究共同决定成立城市更新专业委员会。


右四:陕西省城市更新委员会主任兼秘书长—李秋月


城市更新专业委员会首先启动了城市更新与居住版块。于2019年10月25日在西安举办了“城市更新之居住”暨“人居提升计划”大会,陕西省城市更新委员会正式成立。在当天会议上李秋月通过选举成为陕西省房地产商会城市更新专业委员会主任兼秘书长。借此机会,我们有幸采访到了她。


以下是采访实录


Q1:对于刚刚实施住宅精装市场的西安,您认为如何推动市场化进程?怎样让大众所接受和认可?


A1:很多城市刚推进精装新政之后就要求“一刀切”,全部都要求全装交付,但是在执行过程中,会存在一些痛点:


① 有些本土的企业没有好的设计团队用精装去实现产品价值。


② 没有好的管理团队去实现精装的顺利落地执行。


③ 区域市场上,缺少优秀的工程施工方和供应商。


④ 非一线企业集采能力不足,成本不好控制。


⑤ 如果全过程管控失调,会导致大量群诉事件。


西安已经被一线地产占据80%左右的市场份额。本土的企业、二三线的开发公司或是一线地产商落地到西安的城市公司,都在整合城市资源。不合格的材料、成本上升导致的售价增加、交付出现的群诉问题,都会导致品牌受损,而最终结果是让消费者买单,导致居住者的利益受损。


很多人会问到城市更新组织为什么要推行精装?我们本次强调“人居提升计划”,并不是就精装说精装。而是刚好通过这次精装新政的发布,把“人居提升计划”作为一个事件在行业中进行推广,让更多人可以重视,如果用更好的全装落地理念,可以实现通过“影响环境”到”影响人们的生活方式”,最后实现”人居提升”。而不科学的精装设计、管理及工程交付会造成严重的后果。我们链接了包括深家协等多家机构,多维度从“人居痛点调研”到“逆推式设计带来的产品价值”到“如何实现批量精装工程交付”“全装下咨询顾问的力量”及“拎包入住实现房子到家的最后一公里”进行诠释及合作,以深家协的逆推式设计为理念,实现全装体系化科学落地。


①联合建筑科技大学建筑学院及建筑设计院策划研究中心开展“人居提升计划之人居痛点调研”。真正的把“人居问题”反映在数据上。


②深家协精装院的关院长把“逆推式的设计理念”完全植入到整个城市的设计户型的逻辑当中来,给大家去做宣传推广。


③整合当地最好的国企“经发诚品”批量精装工程交付。


④链接咨询顾问公司—艾优成品住宅咨询设计管理公司,进行项目的落地指导。


⑥链接深圳市享家家居科技有限公司,把深家协精装院设计的满加载的东西展现在客户面前,并让客户可以直接购买到软装产品包,可以让老百姓能真的拥有拎包入住“更高性价比”的家。


Q2:城市更新委员会是主要负责哪些事情?他的主要职能能为西安的城市更新工作乃至全国的城市更新带来哪些影响?


A2:因为曾经在陕煤集团德璟置业任职总经理,当时主要的工作职责是需要盘活存量土地,大量的工业用地需要有再盘活的方向,就在那个时候发现了一些行业问题,政策空白、资本市场不活跃、投资商只关注高周转、产业落地难、产业内容不实、运营类及智库平台不健全。


于是我就开始筹划做相关的事情,创业初衷也不希望做一家行业下游企业,还是希望可以多做一些可以落地的事情,但这不是一家企业可以做的到的。在陕西省房地产商会的支持下开始做城市更新专业委员会,定位开始就不想做一个简单的资源整合者,要做成资源技术的转化者。就是说我虽然会整合大量的资源在这个平台上,但是这个平台是带专业转化能力的,会让资源更精准落位。


“城市更新”是一个将城市空间与人口格局重新定位和优化的过程,通过优化城市空间以适应现代化社会生活需求,提高城市的承载力,优化城市功能,提升居民生活质量,进一步提高经济和社会效益。


产业在进步,城市在升级,社会在发展。从雄安新区到北京首都的新总规,上海自贸到长三角一体化,粤港澳大湾区到深圳广州的战略机遇。城市在不同的发展模式中通过政策创新与模式突破,或资本推动与运营引领,探索各自的更新升级路径。


城市更新在每一个城市定位都不同。如果说北京是产业转移升级带来的城市更新。深圳是城市更新社会实践、思维观念和政府机制创新的理想实验地。上海是跨界多元合作下活跃的城市微更新。西安这座拥有历史文化底蕴的城市用什么概念来倡导城市更新呢?这个问题困扰我很久,这次先提出来一个理念:“以文化为导引的城市有机更新”。希望可以先在这样的理念下,开始我们的平台化工作,作为工作方向指引。


“城市更新”理念下的大都市,从长久历史角度来看,将是拥有与未来社会、科技、环境发展变化相适应的、可动态调节的多维度有机生态。


Q3:为什么会想要用平台化的方式开展城市更新的工作?您认为它的优势在哪里?


A3:我想要在行业推动“城市更新”,一个下游企业实际上是人微言轻的。要调动周围的资源,让更多的人,多维度的参与进来才能把事情执行下去,需要政府支持,多个单位协作。


平台化可以倡导做真正有价值的东西。所谓的“有价值”就是你能够让别人关注这件事情的本质,并且真的能寻求到改变。在陕西省房地产商会下面成立了陕西省房地产商会城市更新专业委员会,专业委员会的意义在于在这个领域深入研究,并且链接垂直领域的优质资源一起推动为城市赋能。


我们对于“人居提升”的整体思路与深家协精装院一贯倡导的“逆推式集成设计”的逻辑不谋而合。企业用心从多维度去考量从而真正改善居住质量。用更加接近事实的方法去找到客户真正的需求点,从源头出发解决居住痛点。


Q4:针对于我们这次的城市更新之居住的发布会,可以简单介绍下《人居提升计划》吗?它为平台的运作带来了什么实质性的帮助?


A4:“人居提升计划”就是通过深家协精装院的逆推式设计逻辑,以“人居需求”为原点逐层逆推到上游设计领域,推动住宅设计回归“用户思维”在西安落地。“人居提升”这个话题也吸引了100多家房企300多人到发布会现场,在行业内产生了很好的反响。


平台第一次在行业中去调动技术资源参与设计,工程相关参与落地。如果说我们能够持续的把行业问题链接相关的资源在平台上,通过项目的方法实施落地这种模式运作下去。让平台上面的企业能够有针对性的发挥,平台的运作才算成功。也起到了相辅相成的作用。


Q5:您做了18年房地产,为什么会想要挑战城市更新的版块?


A5:我2001年接触传统地产,在这个行业也已经有18年的从业经验。从代理公司与开发公司高管的职业生涯,营销出身的我深刻理解了什么是“以终为始”。职场身份的转变与工作内容的变动,也让我具有全局观去做这个有价值的事情。


做平台是很艰难的,要呼吁行业内的相关人员参与进来一起协作。我接触城市更新的时间并不长,但我却拥有很大的热情去钻研。西安的这种组织特别少,而我愿意成为这个组织的牵头人。我愿意带领一批对这件事情感兴趣的人一起研究。让有思想的人聚集在一起共同把项目在这个城市落地为城市贡献力量。


尾声


说到底,“城市更新”不光是盘活存量市场,也是要改善人的“居住环境”。所谓“宜居”也是回归到居住者本身,也脱离不了人性化居住空间的营造。从“逆推式设计逻辑”回归及提升“人居”的角度出发,以“人居需求”推到功能模块的载体设计,进而确定规范的设计模数,从而实现“配套部品”、 “室内空间”、“建筑结构”三个领域设计语言的内化统一。


这样,当我们掌控“功能部品面积”建立“标准户型模块”,就能推导出“标准建筑”应有的形态,即可实现在有限“土地面积”下建立优质的“居住空间”。将此整套建设体系予以扩大应用,在成本可控且符合人居需求的前提下,经改造的区域可吸引大批居住者,建筑的翻新带来社区的激活,改造更新过程中诞生新的城市生活圈。而这一切,也将在中国精装住宅产业化的进程中成为现实,从而推动城市更新的进程真正实现“宜居生活”。


(责任编辑:何雯丽)




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