解读2019年中国绿色地产TOP10排行榜

本文根据黄俊鹏博士在CIHAF2019第二十一届中国住交会上的演讲以及2019年度《中国绿色地产报告》的序言整理而成。

2019年的房地产行业依旧是冰火两重天，几家欢乐几家愁。回顾这一年，我们发现房企的贪腐案频发，高管跳槽不断，房企断臂求生的故事一再上演。宏观调控政策依旧严厉，各种限价锁死了房企的利润空间，面向房地产的融资限制锁死了房企的资金来源，大型房企如恒大、碧桂园将眼光投向了新能源汽车和机器人，经营不善缺乏核心竞争力的小型房企只能卖子求生，或者关门走人。

接下来我和大家分享一下绿色地产研究团队对房地产业在2019年绿色可持续发展方面的一些观察和见解，看看2019年在绿色科技地产领域有哪些变化。

一、房地产企业绿色开发的意愿有所下降

在严厉的调控政策下，房地产企业对绿色建筑的态度两级分化，全行业PRIMB值整体有所下降。相对于2018年，绿色开发竞争力前十强得分均有所下降。采用研究团队于2017年开发的PRIMB模型计算绿色开发前十强的竞争力得分，平均值从2018年的76分降到2019年的72分。值得注意的是，这是中房报绿色地产研究中心有记录以来（过去9年），房企绿色发展竞争力得分首次下滑。

受国家对房地产行业调控政策的影响，限价限售，流动性受限等因素导致企业对开发成本分外敏感，较大程度的影响了房地产企业投资绿色技术研发，申报绿色建筑评价标识的意愿。另一方面，受绿色建筑新国标实施的影响，不少房企放慢了申报绿色建筑评价标识的节奏（参考：当代置业陈音：新版《绿色建筑评价标准》是否门槛过低？）。

鉴于此，本研究团队建议政府不仅要因城施策，也需要“因绿施策”。对积极发展绿色建筑的房地产企业在融资、限价、批地、销售等环节予以照顾，对申报高星级绿色建筑予以补贴。或尽快落实绿色金融对发展绿色建筑的支持政策，无论是直接惠及消费者，还是间接降低开发成本，都有助于房地产企业以更加积极的姿态申报国家绿色建筑评价标识，投入更多资源用于绿色技术的研发和应用。

从下图我们可以看到，虽然2018年销售额过千亿的房企就已经有32家，但累计开发绿色建筑面积超过1000万平米的房企尚不足12家。虽然从整体来看，规模房企都已逐步重视绿色建筑的申报和绿色建筑标准的实施，但依然有不少掉队严重的头部房企，比如融创和保利，累计绿色建筑开发面积还不到500万平米。

专利数量是衡量企业技术创新力最公正客观的指标。万科、万达分别在住宅和商业领域里都颇有建树，专利数量遥遥领先其他同行。但值得关注的是，另外三家中等规模的房地产企业，朗诗、当代和金茂，专利数量也大幅领先于其他房企。同样，头部房企恒大和融创的专利数量屈指可数。当然，还有更多大型房企查不到专利。

刚才我们分别从宏观和中观维度对当前房地产行业绿色建筑申报和技术创新现状做了简要的回顾，接下来让我们从微观角度看看具体的企业表现。

以碧桂园为例。碧桂园从2016年开始发力绿色建筑，在短短的三年间，绿色建筑面积从2015年不足10万平米，到2019年超过1.5亿平米。不仅数量提升，其质量也大幅提升，二星级以上绿色建筑的项目数量快速增长，从2017年的192个到2018年的586个，增长了3倍。在媒体指数上，2019年碧桂园绿色发展、科技发展方面的新闻数量显著增多，PRIMB指标中，M指数提高到0.89。在即将过去的2019年，碧桂园的绿色发展竞争力显著增强，从2018年的60分增长到67分，首次进入前十强。

但我们也需要看到碧桂园在高星级绿色建筑项目上的占比仅为22%。绿色建筑申报面积占当年开发面积的占比也还有待提高，远低于朗诗、当代和金茂等房企90%以上的占比。

二、健康房地产快速发展

健康房地产的快速发展已经具备良好的市场基础，可以说健康建筑正是下一个风口。其原因简单讲有三个方面，分别是有政策、有需求、有供给（参考：全球健康房地产的七大趋势）。

先说有政策。国务院早在2016年就发布了《“健康中国2030”规划纲要》，提出了健康中国建设的目标和任务。今年6月，国务院又发布了《关于实施健康中国行动的意见》。《意见》明确了三方面共15个专项行动。随后在国家层面成立了健康中国行动推进委员会，制定印发《健康中国行动（2019－2030年）》，细化上述15个专项行动的目标。

“健康中国2030”战略的落实和实施，必将大幅提高国人的健康意识，有利于被动房、防霾房理念被消费者接受，极大利好朗诗、当代、金茂等高科技绿色住宅开发企业。

其次，有需求。根据友绿网（igreen.org）编译的《2019全球健康趋势报告》显示，American Lives进行的名为“健康调查”的研究，揭示了消费者对健康生活方式的房地产和社区有很大兴趣。该研究调查了有代表性的美国家庭样本（收入超过7.5万美元），其中25％的受访者对健康社区非常感兴趣。

而由朗诗集团、朗绿科技等联合发布的《2018室内居住环境健康舒适体验评价指数报告》显示，为提高室内居住环境，大众平均采取主动调节措施7.2个，购买相关设施设备4.1个。采取了各类调节措施后，大众对室内居住环境健康舒适体验评价指数为59。体验痛点包括PM2.5、湿度、水垢、室外噪音、建筑/装修材料异味。同时，为了进一步改善室内居住环境，大众平均愿意支付7932元/年。

最为重要的是消费升级的带动。据2017年的《中国绿色地产报告》，消费者在购房时，优先考虑的事项已经从节能（2011）变为舒适和健康。上述调研结果表明，建筑领域的健康需求确实存在。（更多调研成果，可参考：健康房地产：研究探虚实）

而后，有供给。从2017年3月中国的健康建筑标准启动至今，已有38个项目获得了中国健康建筑标识评价证书，总建筑面积约350万m2 。整个亚洲地区，有630个项目申报WELL认证，建筑面积1649万m2，WELL AP专业人士已达3745人。

《健康建筑评价标准》（T/ASC 02）的一级指标包含空气、水、舒适、健身、人文、服务六类影响人身心健康的因素，通过控制室内PM2.5浓度、甲醛浓度；控制装修材料及家具污染物含量；控制生活饮用水水质，安装水质在线监测系统；控制室内噪声级，提高室内人工热湿环境满意度，免费的健身空间与器材；设置室外交流空间，营造舒适心理环境；进行适老设计，创建优美的绿化环境，良好的物业管理，全面的信息服务，最终达到建筑健康性能提升和促进人身心健康的目的。

美国的WELL标准包含七大类别“概念”105项要求，即空气、水、营养、光、健身、舒适、精神。但WELL标准的认证费较高，从节省成本的角度讲，房企也可以选择同为美国标准的fitwel。

三、地产科技重塑房地产业的未来

今年4月，当代置业总裁张鹏在思考新时代房地产行业创新发展方向中首次提出“地产商就是科技公司”（参考：当代置业张鹏：地产商就是科技公司）。作为一家在绿色地产、科技地产领域深耕了18年的房地产企业，当代置业的战略选择无疑是应对当下房地产政策和市场环境的明智之选，也是房地产业对当前科技产业迅猛发展的主动适应。

2019年5G正式商用，由此开辟了一个崭新的时代（参考：5G将如何影响房地产行业？）。以人工智能、区块链、大数据、航拍技术、虚拟实境（VR）、物联网为核心的科技基础设施快速发展，将极大地改变现有的房地产企业的开发、运营和管理模式（参考：区块链将颠覆房地产行业？）。一个全新的房地产科技生态系统正在重塑中国的房地产行业，这就是新兴的地产科技PropTech。

PropTech地产科技是Property（房地产）和Technology（科技）的混合体，旨在利用科学技术为房地产行业的发展提供创新优化的解决方案。这些创新科技以软件，硬件，材料和制造的形式用于优化人们设计、建造、出租、购买，出售和管理房地产资产。PropTech地产科技的兴起正在以前所未有的深度变革着传统的房地产业。从前期的项目规划设计、投资测算，到中期的产品设计、施工建造，再到后期的营销和资产管理与运营，科技正在渗入房地产行业的全流程。

绿色和健康是地产科技应用的两大领域。绿色、健康和智慧，是2019年房地产企业产品差异化发展的三大主题。从中国金茂的金茂府2.0，朗诗地产的熙华府，葛洲坝地产用5G科技打造的中国府，当代置业发布的国内首座装配式模块化净零能耗健康集成住宅体系“恐龙3号”，金科集团的“生命建筑”，到旭辉集团的第六代产品CIFI-6，无一不深刻的诠释着以人为本的产品理念，闪耀着绿色和健康的智慧。

我们深信，在地产科技的赋能下，绿色建筑和健康建筑将会更加智慧地感知人的需求，感应环境的变化，为房地产业创造更多更持久的价值。

2019年我们也看到被动式超低能耗建筑、近零能耗建筑渐行渐近，绿色建筑评价标准全面升级，健康建筑和健康房地产正在得到更多消费者和房地产企业的重视，燎原之势渐起。