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做全装修,开发商被“坑”惨了

做全装修,开发商被“坑”惨了

打印 0条评论来源:全联全装修产业分会(id:quanjingzhuang)

日前,浙江出台了《关于进一步做好住宅全装修工作的补充通知》,要求全装修“所见即所得”。严政之下,宁波给开发商行了方便,允许异地设置异地样板间,这让不少开发商松了口气。



住宅全装修二十多年蹒跚发展,全装修的政策依然在修修补补。全装修顺应了国家倡导的资源节约、绿色环保、低碳发展的主张,本身就是为了解决消费者、开发商的痛点而产生的,却在多方相爱相杀中痛点缠身。


提到全装修,开发商开始大吐苦水:装修行业良莠不齐、标准不一,全装修房投诉多、纠纷多;我国消费者购房理念问题,倾向于自己装修,全装修交房也得打掉重装;政府限价,只好精装修改毛坯压缩成本,等等不一而足……槽点太多,无从说起。


【全装修产业痛点】系列第一篇,那就来一场『开发商吐槽大会』。


01.

政策之下,成本和品质的博弈


“环保管控严格后,好多装修材料必须达标,势必造成价格上涨,同样的材料标准和要求不同,价格也相应不同。”一位江苏的建筑开发商表示。受制于装修材料价格的限制,房屋品质和成本控制之间存在着巨大的割裂。


“矛头总是指向面包,有没有考虑高不可攀的面粉价格?


产生割裂的,除了环保政策,“房产税”也是一个原因。今年的两会,“房产税”并未如约而至,但早在2014年,重庆版“房产税”先行。《重庆市地税局办公室关于个人住房房产税成品住宅装修费扣除的通知》显示,对于新购商品房属于成品住宅的,按建筑面积的成交单价统一扣除20%的装修费后,再确认是否属于应税住房。


正如任志强先生所讲,中国的开发商都应该精装标准交房,但是,因为因为制度不完善,尤其在税收上,精装修和毛坯房相差19.7%,因为这种税费差异,毛坯房反而更具价格优势。


环保要求、扣除装修费跟限价比起来,还是小巫见大巫。过去几年,土地成交价格疯涨,当各地高地价项目入市时碰到严厉调控,开发商势必会通过抬高装修价来对冲政府的“限价令”。精装修价格与高地价效应的矛盾凸显。


2017年6月,浙江首次进行限房价土拍,在限装修价格方面要求:受让人如要求全装修销售的,装修部分价格不得高于2000元/平方米,并根据最终评估价备案。


拿地开发商品的销售收入几乎是透明的。从多宗地块的最后成交价和最高限售价来看,留给开发商的操作空间均不太大,差价几乎都在4000元上下。某房地产业内人士表示,“一般来说,楼板价相当于房价的1/3,开发商才可以盈利。如果从覆盖成本的角度看以及税费的成本看,房价应该是地价的两倍。”这种限价土拍方式也让一些注重利润的开发商权衡再三,退避三舍。


无独有偶,2018年,南昌房价被撕成了两张皮,装修价和毛坯价比肩,不少消费者感慨“全装修让开发商变坏了”。争议之下, 南昌对外发布了酝酿已久的《关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知》,首次提出实行装修价格“限高”制度。


土拍过热,地王频出,又在在限价的情况下,要防止开发商过度缩减建安成本的风险,影响到商品房交付的质量和品质,这就非常考验开发商的能力。


全装修项目繁多、工序复杂、管理难度大,还会延长开发周期,提高房屋售价。同时,建设全装修住宅会增加开发商售后质量责任,产生额外的维护保修费用。这些因素综合起来,无疑增加了项目成本。加上目前缺乏强制性推进政策,一些“点式”激励政策力度不够。做全装修,开发商的积极性不足。


02.

有些城市和消费者,还撑不起精装房


据《2018新中产家装趋势报告》显示,绝大多数新中产家居装修的预算都在20万元左右,其次是16万元至20万元。也就是说,如果按照100平方米的户型计算,市场对精装修的预算成本期望值在1600元至2000元/平方米之间。


诚然,精装房有很多优点,但对于房价直接的影响一直在挑动着消费者的敏感神经。均价1万5的城市房价,3000-5000元/㎡这样的标准相对要高但很少有开发商能做到;但房价基数高的城市,如上海,能让装修标准做到最高8000-10000元/㎡。对于三四线城市,相对下沉的成本下毛坯房还是主流,一旦走性价比全装修路线,仿佛是在给自己挖坑。


开发商对某些城市的不信任,也在与消费者互相扮演着割裂对立的角色。


购房合同基本由开发商自己起草,载明的装修标准比较笼统。写明了品牌,也未明确型号,而同一品牌的产品往往有不同档次的产品,质量责任难以追溯。同时,全装修住宅的开发商面对资金高周转的项目策略,难免会出现材料检测把关不严、管理不善等问题。由此造成的客户与开发商之间的纠纷在合同内、外均无法用标准界定。


消费者对于开发商的不信任是天生的。毛坯房一直是市场的主流交房模式,“点对点”、“人盯人”的装修监督模式,让消费者自我感觉能确保装修质量可控。而全装修住宅,由于材料部品采购过程不透明,装修施工过程监督不能保证,装修监理规范程度不够,直接影响了购房者的信任度。当主观和客观撞了满怀,现实会狠狠地打脸。


开发商对于消费者的不信任,体现在疲于应对市场个性化装修的需求。个性化意味着感性和千人千面,对于开发商来说,这也就意味着交付成本的增加。目前大多数提供全装修的房地产开发商提供的装修样式,无论是从房屋布局结构,还是材料部件,为简化管理,一般会提供几种设计风格,但在根本上无法满足毛坯房时代以来消费者惯有的个性化装修的需求,市场需求方面存在矛盾。


如何平衡城市、业主和开发商之间的对立,似乎成了一道比《女朋友为什么会生气?》还要难的难题。


03.

无标准可依 起步维艰


推行全装修的初衷,都是为了创造绿色、舒适、健康的居住环境,开发商也希望把产品以最好的性价比完工并顺利交付,但现实骨感。


全装修产业链太长,设计师的作品呈现于装修工人的手中,要经历概念图-效果图-施工图-竣工图的流程。由于行业缺乏标准,不同的企业拥有不同的管理体系,配上不同经验和责任心的施工个人,从概念到交付,交付的全装修住宅往往和最初的概念图有很大的差别。房地产全装修行业二十年,通病犹在,痛点尚存。


鉴于此,国家层面在不断地进行规范和引导,行业及企业也有相关的标准推动。然而,很多标准由于缺乏可操作性,并且随着行业的发展,新材料、新技术、新产品、新工艺、新理念不断涌现,标准不能与时俱进的更新,很大程度形同虚设无法指导实践,从而实现装修品质的保障。行业内亟需一个以消费者为导向的评价标准来规范市场行为。


全装修起步早的地产标杆企业,在打砸抢(做得不好,现场用锤子打掉、砸掉,抢工期开盘回笼资金)中成长起来的,因此,积累了相对完整的装修管理体系,有人才、供应链和品牌优势。对于一些中小企业来说,缺乏相关经验和资源,加上没有标准可依的,房企只能耗费大量的人力、物力、财力去摸索,但是,企业自己的战略、体系、人才等如果不能支撑,就会造成很大的掣肘。


在这样的背景下,秉承【标准链合·标杆融合】的发展理念,全联房地产商会全装修产业分会在主管商会及标委会的指导下,在国家团体标准迎来大发展下,凝聚产业链70家标杆企业和权威专业机构,组织推动 T/CRECC02018《住宅全装修评价标准》的调研、立项、编制、发布及宣贯相关工作。



标准自2019年1月1日起正式实施以来,以绿色、舒适、健康为价值主导,1星、2星、3星、4星、5星五个标识为品质等级,从无到有建立起一套普适性的团体标准。标准倡导标准舒适宅、健康宅、绿色宅、安心宅、未来宅。标准在一定程度下可以缓解高投诉下的矛盾,让企业有标可依,让消费者有标可对,促进社会诚信体系的建设。



04.

结 语


自1999年住建部“关于推进住宅现代化提高住宅质量若干意见”开始,中国精装房经历了20年的发展,在拧巴中成长起来的中国开发商,探索全装修的过程也是一路泥泞。20年精装中国发展史,也是开发商血泪成长史,新时代新发展,全装新浪潮正在激荡,经验和教训并举,踩坑也是在前进,多方努力下,终会从泥泞走到美景。


(编辑:奚雅青)


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