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全装修推行二十多年,漏水漏了二十多年

全装修推行二十多年,漏水漏了二十多年

打印 0条评论来源:全联全装修产业分会

“这两年买到的房子,可能是最差的”这句话已经不断应验了。


今年的315晚会上,业主在验房时,在楼上做蓄水试验,楼下卫生间“秒变水帘洞”。而最初收房的业主发现,存在漏水的房子,占到了七成。而曝光楼盘精装修的价格为每平方米10000到13000元,一套房子100平方米,装修资金就100多万。


为什么业主花了上百万的装修费用,却换不来真金白银对等的装修品质呢?



全装修推行二十多年

漏水漏了二十多年


根据天眼查数据显示,我国目前装修相关企业超过370万家。从行业分布来看,44%的装修相关企业为建筑业,24%为制造业。


我国装修相关企业中有6.2万家曾遭到行政处罚,1.8万家有严重违法行为。2019年,装修相关企业被执行人信息数量超过15.4万次。


骇人的数字,让劣质精装修成为躲不掉的坑。而漏水,因其高发,也成了劣质精装的代名词,这从百度搜索数据中可见一斑。


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漏水让业主烦恼,而不知道哪里漏水更是让人抓狂的事情,漏水问题频发一直是全装修行业的痛点。


2018年,作家张艳华就曾发文《一栋房子45处漏水,我住在草棚吗?》实名投诉房屋外墙渗漏的问题。


今年初媒体曝光的成都某小区精装房问题,业主一套房能提出100多条整改意见,墙体发霉,墙体渗水……


位于上海青浦虹桥的某单价近5万元的项目,在入住后,交付的多户住宅出现天花板、墙壁和地砖漏渗水,木地板发霉等现象。


本次315晚会曝光,漏水就是主要问题。


为什么漏水问题,二十多年都解决不了呢?这一切的原因在哪?


快周转

控成本

降标准


地产业内,经常有一种声音,说这几年的房子是历史上质量最差的。


2018年,在博鳌房地产论坛上,有从业人士发言表示,“中国的房地产开发模式一直存在一些弊病,现在差不多走到了一个死胡同。形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。”


这位敢言的从业人士还表示“没有开发商的房子是不漏水”,他说,“哪个开发商敢跳出来说,我做的房子是不漏水的?这个行业发展了近三十年,我们的专业水平做的产品有这么多的瑕疵,房子的渗漏水、电梯噪音、烟道串味等。三十年以来,我们的质量通病,比比皆是。你说凭什么这个行业要有'黄金时代'和'白银时代'。”


众所周知,最近十年里,房地产企业因为高周转发展得特别快,十年成为千亿地产企业的比比皆是。


快速发展的背后是对质量的忽视,高周转就意味着压缩工期,熟悉建筑的人可能都知道,混凝土加固需要时间,这样赶工期下的房子能好?


快周转之下,甲方层面,质量管控出现问题。乙方层面,找到了不负责任的供应商,在品质管控方面偷工减料,就不难理解如今频出的精装修房屋质量问题。


全装修是个系统工程

需要产业链协同


批量精装难在施工质量的管控。


《地产采购内参》创办人黄太阳表示,防水系统(窗墙面、地面)、地暖是在精装修中高频出现,漏水、地暖不通是常见问题;其他问题主要包括是否是环保材质,涉及地板、涂料、柜体等;还有施工工艺,墙面不平整,偷工减料,使用劣质材料。


批量精装的开发模式与毛坯房的开发模式完全不同。毛坯房是土建开发模式,责任主体在工程部。精装是个系统工程,涉及到N个工种协同配合,以精装交付为中心,涉及到产品体系、标准、工艺等,尚还没有责任主体,房子出了问题很大程度是配合的协同性等问题。


从官方监管层面出发,精装房在销售之初即应让开发商列明装修标准清单,并在监管部门进行样板房影像证据保全,从源头上保障购房者权益。


房屋质量问题

归根到底还是

工程项目管理问题


全联房地产商会全装修产业分会专家,汇铭精装董事长胡冶明先生谈精装房的质量问题,他认为,房屋质量问题,归根到底还是工程项目管理问题。



“ 如果说开发商想通过精装产生溢价销售,广大业主也是能够理解的,但是不论什么标准的精装修,如果出现装修质量问题,广大业主是无法接受的,特别是房屋漏水问题。今年的315晚会,业主们投诉的漏水问题占了质量问题很大比例。近几年很多项目开始推广装配式建筑及装配式装修,似乎这类项目房屋渗漏的问题更加严重。那么是因为推广装配式建筑及装配式装修而产生更多漏水问题吗?


“ 我认为不是。


“ 根据我们对地产项目渗漏问题的统计,有50~70%以上的渗漏问题是土建施工不到位造成的。房屋渗漏问题中,其中屋面渗漏、墙面渗漏、烟道渗漏、外门窗渗漏、阳台渗漏、水电管道渗漏、地暖渗漏等几乎都是土建总包单位施工的责任。至于说室内装修所产生的渗漏问题,主要集中在厨房、卫生间、家政间用水的部位。这些部位不论是传统的装修工艺还是采用装配式工艺,只要是把基层防水做好,均能较好地解决渗漏问题,当然再好的技术如果施工质量和工艺不到位同样会产生渗漏。对于装配式内装技术,本身的防渗漏工艺要优于传统的装修工艺,应该防渗漏的效果更好才是。房屋质量问题,最终还是归结到工程项目的管理问题,技术问题和工艺问题应该不难掌握。


西安经发诚品建筑装饰工程有限公司事业三部总监庞业锋先生在接受全联房地产商会全装修产业分会采访中表示,315晚会曝光漏水问题还是系统性问题,最终也要归于管理:



“ 本次315晚会曝光的漏水问题,这是一个系统性问题,归根于管理。在施工中,交叉作业只是微观层面,因为二次封堵是建筑管件口预留常态,预留洞口要设置安装套管,如果说在作业过程中,把管理细化,预留标准,封堵标准编号处理,同时交叉作业时移交工作面验收报告,如果下道工序认定不符合要求,那上到工序必须整改,直至验收达标,这样可以保证工序系统性,同时可以追溯到班组。


“ 所有的工程体系不能局限于材料或者工程班组,因为每一个工程分项都是4分材料+3分施工+3分管理,不能把任何一个环节划拨开,否则就会出现问题。过去我们只追求品牌,导致出现问题相互推诿,材料方将问题抛给工程方,工程方反过来指责材料方,后续又演变为材料+施工,这也是有缺陷的,因为管理是必不可少的,因为管理是工程体系的卡扣,什么样的节点需要严格把控,管理必不可少。


“ 目前行业中,我个人觉得针对防水板块,要细分工程部位,所有的材料只要达到国标是没有问题的,但也应考虑每一种材料的适用性,比如说底板,要把防水材料与结构相结合,防水材料与结构结合粘接,而不是粘接到垫层上,因为主楼起来后必然有沉降,也有允许沉降数据,不超过250mm,导致垫层甚至卷材破裂,防水失效,侧墙不建议用厚质材料,因为厚质材料有回填土沉降和厚质材料本身自重的双重作用力,会导致侧墙跨塌,特别是地下室比较深的情况,顶班涂卷结合是最实用方案,顶班大面积施工,有组织排水的设计,但是大面积的积水对底板的考验是巨大的,涂料可以修复基层缺陷,卷材可以保持相对刚性,即便基层裂缝,涂料的拉伸性可以吸收基层裂缝的应力,保证防水的完整性,室内卫生间建议用单组份聚氨酯,因为js涂料要添加粉料,会导致成膜以后完整性差,透水汽,所以过去我们经常看到卫生间外侧墙腻子粉化,反碱,甚至漏水。综上所述,防水是一个专业工程。


结语


漏水问题,困扰全装修行业多年,其中既有行业高速发展过程中的弊病,又有行业协同的问题。


对于房企来说,真正把客户满意度和房屋质量放在首位,说起来容易做起来难。交付量越来越高之后,提高对质检、客服部门的定位,成为当务之急。


对于消费者来说,了解全装修的基本知识,了解一些维权渠道,在签订购房合同之前,咨询专业人士,清楚全装修合同中每一个条款也很重要。


全联房地产商会全装修产业分会推动编制的《住宅全装修评价标准》,以消费者为导向,通过标准倒逼行业进步。



(责任编辑:奚雅青)


延伸阅读:

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