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如今，房地产企业正面临建筑工地用工以及建筑工艺升级等难题，依赖粗放式增长，采用传统方式建房的模式将面临巨大困境，一场关于房地产未来的战争悄然打响。
万科基于十多年住宅产业化的积淀，打造“5+2+X”工业化建筑体系，而碧桂园则推出SSGF 新建造体系，两家龙头企业在装配式建筑领域又将展开竞争。爱德地产研究院从中国装配式建筑发展的契机入手，全面解读万科和碧桂园的新建造体系，为房地产行业发展提供参考。
一
装配式建筑发展的
4 大驱动因素
建造装配式是国家战略发展的方向，更是房地产企业追求规模化生产，提升发展速度和质量的必由之路，从理论、技术、到实践，我们都必须重新认识它。中国装配式建筑的发展是多方驱动因素共同影响的结果：
1、绿色环保的硬性要求
装配式建筑能极大降低污染和资源浪费，有助于实现环保考核目标及贯彻美丽中国的发展主题。
2、人力成本增加与技术升级倒逼产业升级
装配式建筑对人力需求较低，且技术逐渐成熟，以万科、碧桂园为代表的龙头企业积累了雄厚的技术优势。在人口和技术的双重作用下，房地产建筑产业升级是必然结果。
3、企业可获得地方补贴
相比传统建筑方式，装配式建筑劳动力少用一半，且各地政府推出财政补贴、贷款优惠等政策，如北京对于实施范围内的预制率达到 50% 以上、装配率达到 70%以上的非政府投资项目予以财政奖励；上海对总建筑面积达到 3 万平方米以上，且预制装配率达到 45% 及以上的装配式住宅项目，单个项目最高补贴 1000 万元。
4、质量提升：4 大变化提升产品力与口碑
装配式建筑的核心主要体现在 4 个“变”：由“现浇”变为“预制”：大量采用预制构件，包括外墙、内墙板、整体卫浴等大小部件，在工厂中预先制造完成，运送到工地现场安装，让现场更安全清洁，建造成本降低，工期更短。
由“湿作业”变为“干作业”：减少人工砌筑，外墙和内墙板都可采用预制、现场安装的方式，取消“湿作业”，更环保，更便捷，质量也更有保障。
由“手工化”变为“标准化”：构件和装修饰品在工厂大规模生产，避免主体安装精度与部品安装要求不匹配，做到同样的设计达到同样的施工精度，实现真正的“标准层”。
由“能源消耗型”变为“绿色长寿型”：采用预制构件生产，通过蒸汽养护和水池养生，节约用水，也不会污染环境。同时，使用材料性能高、耐久性强，保证长期使用。此外，其采用精装修交房，使用 S-I（skeleton- 支撑体和 infill- 填充体有效分离）技术，铺设管线不埋设、不开凿，减少大量建筑垃圾。
二
模式差异：
万科“5+2+X”工业化建筑体系，碧桂园SSGF 新建造体系
万科立足于十多年推进的住宅产业化，研发、推广“5+2+X”的工业化建筑体系，而碧桂园则推出 SSGF 新建造技术，有后来居上之势。两者是推进中国住宅产业化的两股力量，从效果来看也确实提升行业高度，让万科保持多年的龙头地位，也让碧桂园的销售额快速增长。
从技术层面来看，万科和碧桂园差异并不大，其最核心的技术都是铝膜浇筑、全混凝土外墙、智能爬架等，但从两者对外的呈现形式来看，又可以说是两种门派。
我们从立意、侧重点和长期目标三个角度，来探讨万科和碧桂园的模式差异。
1、立意不同：万科是纵向产业化提升，碧桂园是横向规模化复制
万科是住宅产业化的先行者，在其他企业研究如何低价拿地、快速销售时，万科却从 2004 年起“孤独”的进行产业化研究，也由此积累较为深厚的技术底蕴和研发力量。
建筑模数是工业化的基础。万科把模数原则化，为电梯、厨房、厨具等模块设计适合的模数，比如万科将橱柜的尺寸品种从原来的 10 多个减少为 8 个，简化设计规划的同时优化制造、提升效率，将未知变为已知。
通过以下“5 化”，万科不仅完善了工业化建筑体系，也相当于纵向提升整个行业的产业化水平。（图1）
图1 万科的 5 化
碧桂园直接推出“SSGF 装配式建筑技术”，虽也蕴含核心理念和产品价值，但更为直观地体现在建造上。碧桂园十分看重这套新建造工艺，将这一技术革新提升到集团战略高度。
因为 SSGF 装配式建筑技术体系具有高速度、低耗能的特点，可使工期大幅缩短 8 ～ 10 个月，与碧桂园快速扩张战略非常匹配，又具有工业化特征的装配式建筑，SSGF 自然成为碧桂园的最佳选择。
2、侧重点不同：万科住宅产业化像“道法”，碧桂园装配式技术像“工法”
万科在过去十多年中，通过建设研发中心和实验楼，进行住宅性能、排水烟道、装配式施工、预制构件等研发；还建了热带雨林的植物馆，引进很多东南亚的植物进行物种驯化，为景观标准化提供很多技术支持。
但万科似乎并不急于将成果体现在当下，而是深入做了很多基础研究，目前推行的工业化建筑体系也只有 5 个核心技术，还保留了扩展的 X 项，更像一种“道法”。
碧桂园则更体现“唯快不破”的技术体系。其 SSGF 建造技术提炼出 12 项核心工艺，再加上管理体系、保障体系，超过 20 项技术被单独提取，形成一个武器库或者工具包，供各地根据具体情况选择使用。
碧桂园的 SSGF 更为直接具体，更为模块化，便于快速复制和应用，所以更像一种“工法”。
3、长期目标不同：万科建平台，碧桂园磨尖刀
从长远来看，万科希望搭建一个平台，除了装配式建筑之外，联合可再生能源、生态环境、科技智能化等相关企业在这个平台进行研发，同时进行相关教育、产业工人培训、设计施工、材料整合等一系列资源整合，让更多的新技术、新产品甚至新产业在这个平台上孵化诞生。
碧桂园则不断打磨工法，让每一件“武器”都更加有效、实用、模块化、标准化，更有利于不同地区、不同条件下的项目能更方便自如的应用，保持建造和销售的高速增长。
结语
万科和碧桂园在产业化道路上的互相赛马，加快了整个房地产业的升级转型发展。随着国家对装配式建筑的不断重视，保利、绿地、远大等企业也纷纷进入这一领域，使得住宅产业化和装配式建筑成为群雄逐鹿的新战场。
参考资料：
1.《碧桂园SSGF建造体系》碧桂园官微
2.《碧桂园SSGF 建造新技术!》中国建筑网
3.《火遍建筑圈的碧桂园SSGF建造技术成套工法》预制建筑网
4.《万科的住宅产业化》豆丁建筑
（编辑：奚雅青）
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