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发展装配式装修,下游需求和成本是关键

发展装配式装修,下游需求和成本是关键

打印 0条评论来源:全联全装修产业分会(id:quanjingzhuang)

长租公寓、酒店、精装修市场扩容催生装配式装修需求


目前国内装修市场达4万亿,而龙头公司市占率不足为1%。传统装修企业在发展过程中都遇到管理半径等一系列问题,行业竞争十分激烈。选择什么样的发展方向是目前众多传统装修公司共同的困惑。装配化装修是建筑装修产业发展到一定高度后的精细化、系统化、专业化,革新化的产物,它的兴起为装修行业提供了新的机遇,并极有可能引领行业未来的发展。



装配式装修标准化、缺乏个性的特点使得其与家装适应性不强,目前来看较为理想的市场中期有保障性住房、长租公寓、酒店和精装房。而长租公寓、酒店、精装房的装修市场都正在扩容,将有效推动装配式的发展。


长租公寓兴起,扩大装配式市场


长租公寓的装修问题由来已久。出于公寓行业资产投入大、回报率低、回报周期长的特点,各运营商都面临着较大的成本压力。前期的装修改造支出是成本的重要组成部分,而且影响到后期的营销运营工作,可以说装修在长租公寓的整个发展链条中,处于很关键的一环。装修时间长、成本高、污染多是长租公寓装修的主要痛点。装配式装修工期短、成本低、环保无醛的优势正好完美解决了这些痛点,从前期施工到后期维护实现了降本提效,十分匹配长租公寓的运营需求。


2018年流动人口规模为2.41亿,近五年流动人口规模均超过2.4亿。据艾媒咨询调查,2019年43%的受访白领群体表示能接受一辈子租房,仅31%表示不能接受。大规模的人口流动与中国人居住观念的改变将带来更大的长期租赁需求。长租公寓目前正处快速成长期。



长租公寓装修市场空间广阔,预计2020年市场规模将达160亿。从我国租房市场的需求结构来看,需求对象主要为流动人口和高校毕业生,但是两者对租赁房屋的需求存在着一定的差异,差异主要反映在租房比例、长租公寓的渗透率以及公寓档次等方面。


(1)2017年全国流动人口为2.44亿,而我国流动人口中租房比重大约在60%-70%之间,根据《2013年中国流动人口发展报告》,2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%,租赁人口约为1.65亿,以每户家庭2.67人计算,约组成0.62亿户家庭,户均居住面积50平方米;毕业五年的高校人数为0.37亿,异地就业大学生占比为60%(《大学生就业流向报告》),相比部分流动人口会选择公司提供的宿舍以及工作住房,高校毕业生选择多数选择租住私房,因此假设异地就业大学生租房比例为90%,其人均居住面积20平方米。


(2)根据睿信地产研究院数据,2017年底长租公寓的渗透率为2%。高校毕业生习惯了学校与社团生活,会更加偏爱长租公租,这两年长租公寓渗透率在逐渐提升,假设2020年流动人口对应长租公寓的渗透率达到5%,而高校毕业生对应长租公寓渗透率达到10%。


(3)选择长租公寓的档次方面,流动人口收入更少,他们会选择房租较低的长租公寓,基于此,对于流动人口,设其对应的一户年租金为25000元,而高校毕业生租住长租公寓年租金为15000元。


(4)根据睿信地产研究院数据,长租公寓成本拆分中,装修成本占到年租金收入的16.7%,我们在测算中假设为15%。


长租公寓装修市场空间=租赁人数×长租公寓渗透率×年租金×装修费用率,经计算,流动人口与高校毕业生对应的长租公寓装修市场规模分别为115亿与45亿,合计160亿。


酒店连锁化趋势利好装配式,星级饭店重装修市场广阔


与长租公寓类似,酒店的装修对于工期的追求也是极致的,以酒店行业龙头锦江股份旗下酒店为例,19年3季度RevPAR(每间可供租出客房产生的平均实际营业收入)平均为169.08元,早一天完成装修,代表能早一天进行经营,获得每间房169.08元的收入。


酒店连锁化成大趋势,酒店数量持续增长。相比单体酒店,连锁酒店标准化程度更高,规模也更大,更加适合装配式装修。美国2016年以后酒店行业连锁化率保持在70%左右,而我国酒店行业整体连锁化率不足20%,单体酒店仍占据行业的主要部分,与发达国家相比处于较低水平,未来行业整合存在较大空间。近年来,国内酒店行业整合步伐加速,巨头之间竞争越发激烈,新开店数量持续增长。2018年间开店数量呈逐季升高趋势,2019年各大酒店集团开店进程继续加快,华住集团于2019年一季度上调全年开店指引,由原来800-900家上调至1100-1200家;首旅酒店19年计划新开店不少于800家,较18年新开450家的计划同样提速明显;格林豪泰截至19年三季度净开业酒店352家,较18年同期增加83家。



酒店装饰市场规模由两方面组成,第一是新建设的酒店项目,二是已经存在的酒店进行品牌化建设或者翻新装饰装修时带来的装饰新需求,其中又可分为7年一次的小装修和12年一次的重装修。


新增酒店:2017/2018年净增加有限服务酒店数量分别为5610/12659家,从四大集团扩张情况来看,酒店规模的增长仍将持续,在此假设2020年新增酒店数量为4000家,以每家300万的装修费用计算,对应的装修市场规模为120亿。


7年翻修:2013年新增酒店数量为1803家,翻修工程造价约为新装修工程造价的30%,对应市场为16.23亿元。


12年重装修:2018年新增酒店1107家,设重装修费用为新装修工程造价的80%,对应市场为26.57亿元。


经测算,到2020年有限服务酒店的新增、翻修与重装的装修空间合计可达162.8亿元。


酒店作为旅游产业中的重要一环,随着旅游产业的蓬勃发展将处于不断上升的黄金发展阶段。通过供给侧结构性改革促进居民国内旅游型消费的政策背景下,会逐渐催生出一大批有内容、有IP、有服务特色的旅游类目的地酒店产品诞生,拉动住宿业新的增长点,带来住宿业消费需求的升级,推动住宿业管理端、产品端、渠道端相应的变革。


成本暂时制约规模化效应 精装房渗透率提升


精装修作为住宅装修中的TO B端业务,长期看也将成为装配式装修的市场。在政策和市场的双重推动下,精装修市场持续扩大,从2014年的100.7万套发展到2018年的253万套,渗透率也在2018年年达到了27.5%,目前已经超过30%。



住宅装饰受下游地产影响较大,由于龙头地产企业具有高精装房配备率,近年房企集中度持续提升的趋势将使得精装修渗透率进一步提高,从而对装配式装修产生更大的需求。



对精装修小市场规模进行测算,若2020年精装修渗透率达到32%,住宅竣工面积增速为-5%,对应精装修需求面积为20069万平方米。按照每平米2000元的装修标准计算,对应市场规模为4000亿元。


结语


目前制约装配式装修需求端的问题还是成本问题,因为各家上市公司都刚进入生产阶段,产能规模较小,所以生产单位面积的装配式内装产品相比于传统产品要贵很多,目前成本端不具备优势,但是随着各家企业生产规模逐渐扩张,规模化效应有望逐渐显现。


由于装配式尚处发展初期,装配式装修在部品部件库、产能、个性化设计以及消费者认知等方面还需进一步完善,消费属性有待提升,ToC端还未形成规模。但装配式装修工期短、易于拆卸的特性天然适合拓展ToB业务,当前行业客户主要以国家保障安居工程、长租公寓以及酒店为主。我们基于国家保障房、长租公寓和酒店三个方向预测,到2025年装配式装修行业规模有望接近3000亿。


(编辑:奚雅青)


延伸阅读:

我国发展装配式装修的困境主要在哪? 整装浪潮先行军,整体卫浴为什么大热? 高手来了丨如何用工业化手段对装修公司进行结构性升级

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