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我们离“像造汽车一样造房子”还有多远?

我们离“像造汽车一样造房子”还有多远?

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就在前几天,金地集团董事长凌克在某财经媒体的访谈中,畅谈金地对于地产科技化的思考及实践。凌克董事长说“所以我提出来了一个期望,我也相信能够达到,就是我们要像造汽车一样的建房子,我认为在五年之后就会实现。”


凌克董事长也提到了金地所做的一些基础工作,比如,2019年金地专门成立BIM工作小组,“在设计阶段,可以通过BIM数字化软件进行设计,设计出来的图纸能够自动传送到生产建筑模块的工厂。在工地安装建筑模块时,也会运用新的数字化、信息化的生产工艺,这些工作今后将全部在线上完成。金地公司在过去的五年做的工作,就是努力要把各种各样的软件数据打通,现在我们所有文件的审批全部是电子化的,我们的人力资源管理全部是电子化的,但是还不够,我们在未来要做的是一个新兴的数字化平台。”


对于凌董事长的观点,我想还是善意地把我的经历过的经验和思考说出来,供凌董事长和同行借鉴,避免走不必要的弯路,避免浪费时间和金钱。



我个人认为,“像造汽车一样造房子”,对于房地产公司,还有漫漫长路!


1、高度标准化是汽车行业显著特点


大众、丰田等车厂,每年推出的新车型并不多,但是,每个车型的年产量很高,每年超过100万台是正常的,即使比亚迪电动车型EV产能每年也有10万台。只有高度的标准化和高重复率,才可以实现部品、部件的规模化、标准化供应,从而大幅度降低成本,保证质量。


可是,中国的房地产能够实现标准化吗?不能!


一是客观的原因,气候条件不一样,南方隔热,北方保温等等;


二是地块条件不一样,城市大面积的地块已经比较少,只能因地制宜进行设计,小地块留给做标准化空间很小;


三是目标客户不一样,地段不一样,难以用标准户型满足客户的要求;

四是中国的建筑设计标准不统一,除了国家的,每个省还有地方标准,有个城市在省标以外,还要制定城市标准。


五是面积计算规则不同,每个省、每个城市、甚至城市的每个街道都恨不得有自己的文件和规定;而且中国的建设主管部门是强管控,参与管理的人多,对国家和地方标准执行尺度每个人的理解、把握也不同。

……

面对如此复杂的约束条件,如何能做到建筑的标准化?一个标准楼栋在一个城市的不同街道都无法使用。


这也是地产公司都在提标准化,而实际上无法实现标准化的重要原因。


可以说,大多数地产公司的标准化只能做到户型,而且是参考的户型,对于楼栋标准化实在是太难。


没有标准化,如何实现工厂化?


2、单品复制率是工厂化的核心


大众、丰田每个车型出来,在全球通常都是生产上千万台。而且新车型也是在老车型上局部优化、多数继承,不会全盘否定。在不同车型之间,很多零部件是可以互换的。也就是说,一套设计图纸是重复使用1000万次以上。高重复率,是工业产品工厂化生产的基本逻辑。


但是,一套建筑图纸能重复使用多少次呢?


不能重复使用!因为政府审批通不过。


有的地产公司有标准楼栋,比标准户型前进了一步。即使是标准楼栋,能够重复使用多少次?地产公司自己可以统计一下。


图纸使用的重复率不高,也就是标准化率不高;


标准化率不高,从成本上考虑,工厂化就没有价值。


再加上地产公司的单品产量(楼栋数量),和汽车工厂单品产量(数量),相差好几个数量级。


与汽车行业相比,单品的复制率可以忽略不计。


3、高度集约的工厂是工业化的特点,而房地产的特点是分散


大众汽车厂、丰田汽车厂,在中国产能多少,但是工厂才几个?只有高度集约,才可以实现人才、资源、供应链的最优配置,以降低成本、严格管理。


如果每个开发项目算是一个工厂的话,那么一个开发企业有多少个工厂?


没有一家开发商哪怕在一个城市能够实现集中生产。这就是开发企业的特点——高度分散的工厂。这个特点,也决定不能实现“像造汽车一样造房子”。


没有高度集中的工厂,建筑工人的培训、教育、管理就无从落实。


而没有严格培训的高素质的工人,工厂化也是不成立的。


在非常分散的工地上,依靠每位施工工人的手艺、施工管理人员的责任心,项目负责人的能力,是不太能保证建筑产品的质量达到工厂化的要求。


没有高度集中的工厂,就无法实现下游供应链的稳定、最优配置;所以,即使房子和汽车相比,部品部件少了很多,但是每个地产公司的供应商库依然非常庞大,因为城市公司太多了,每个城市公司都是一个工厂,都需要当地的供应商。


4、装配式不是建筑工厂化吗?


因为建筑楼栋不能标准化,加上同一个开发商在同一个地区开发的项目不会太多,不同开发商不会使用一样的户型和楼型,也就造成PC构件无法标准化。PC构建不能标准化,也就不能实现量产,不能量产,其经济、技术价值何在?


单品的量产才是工厂化的核心!


现在的装配式建筑的现状是,每个项目除了设计一套建筑图纸,还要再设计一套装配式的图纸,除了开发商多花一份设计费,再多花钱购买装配式构件,并无其他收益。


而且装配式建筑本身结构整体性不好,有些施工单位技术储备不足,预制构件厂产品种类太多,产品质量也无法保证,造成有些建筑施工质量不好。所以买房的客户有选择的情况下,优先选择整体现浇的建筑。那么,做装配式的动力何在?


开发商要怎么做,才能不违背客户的意愿?


当然,实际工程中,装配式的问题比我讲的要多得多。


5、现有的建筑制造和施工技术,不足以支撑“像造汽车一样造房子”


“像造汽车一样造房子”首先要有先进的施工技术和施工机械,但是现有的建筑施工技术能支撑其建筑施工的跨越发展?不能!


我们既没有德国的砌墙机器人,也没有道路铺砖机,以及更多其他机械。现在大规模使用的施工技术,总体上来说还是传统的技术,严重依赖于人的手工作业。


为什么没有建筑施工的新技术呢?


只要使用新技术和新的技术装备,开始阶段必然增加施工成本。但是哪个开发商、哪个项目愿意承担这个成本呢?


房地产公司,在目前利润只有个位数的情况下,怎么能支撑起这个成本?


施工企业在,目前低价中标的情况下,又怎么有动力去进行技术创新?


而且,只要采用新技术和新装备,就存在技术和安全风险。在安全生产的情况下,那么施工的安全性,谁愿意承担责任呢?


BIM只是三维设计软件中的一种,而三维设计软件并不是影响“像造汽车一样造房子”的关键点,即使在二维CAD时代,甚至更早的手工绘图时代,汽车行业也可以实现批量的工厂生产。


凌克董事长的想法和愿望是好的,希望通过技术,提高金地产品的品质,通过建筑产品的标准化,提高部品、部件的重复使用率,从而提高建筑产品的质量,降低成本。


可是真正影响“像造汽车一样造房子”是房地产和建筑业的行业特点,以及各式各样的政策。


如何理顺阻碍建筑标准化的政策、文件、标准和法规,避免强制推行的不切实际的技术,真正落实让企业成为技术创新的主体,才能逐步提高建筑产品的质量,最终“像造汽车一样造房子”的目标靠近。


我想,这可能是我们更愿意看到的比较务实的结果。


(编辑:奚雅青)


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