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就在前几天，金地集团董事长凌克在某财经媒体的访谈中，畅谈金地对于地产科技化的思考及实践。凌克董事长说“所以我提出来了一个期望，我也相信能够达到，就是我们要像造汽车一样的建房子，我认为在五年之后就会实现。”
凌克董事长也提到了金地所做的一些基础工作，比如，2019年金地专门成立BIM工作小组，“在设计阶段，可以通过BIM数字化软件进行设计，设计出来的图纸能够自动传送到生产建筑模块的工厂。在工地安装建筑模块时，也会运用新的数字化、信息化的生产工艺，这些工作今后将全部在线上完成。金地公司在过去的五年做的工作，就是努力要把各种各样的软件数据打通，现在我们所有文件的审批全部是电子化的，我们的人力资源管理全部是电子化的，但是还不够，我们在未来要做的是一个新兴的数字化平台。”
对于凌董事长的观点，我想还是善意地把我的经历过的经验和思考说出来，供凌董事长和同行借鉴，避免走不必要的弯路，避免浪费时间和金钱。
我个人认为，“像造汽车一样造房子”，对于房地产公司，还有漫漫长路！
1、高度标准化是汽车行业显著特点
大众、丰田等车厂，每年推出的新车型并不多，但是，每个车型的年产量很高，每年超过100万台是正常的，即使比亚迪电动车型EV产能每年也有10万台。只有高度的标准化和高重复率，才可以实现部品、部件的规模化、标准化供应，从而大幅度降低成本，保证质量。
可是，中国的房地产能够实现标准化吗？不能！
一是客观的原因，气候条件不一样，南方隔热，北方保温等等；
二是地块条件不一样，城市大面积的地块已经比较少，只能因地制宜进行设计，小地块留给做标准化空间很小；
三是目标客户不一样，地段不一样，难以用标准户型满足客户的要求；
四是中国的建筑设计标准不统一，除了国家的，每个省还有地方标准，有个城市在省标以外，还要制定城市标准。
五是面积计算规则不同，每个省、每个城市、甚至城市的每个街道都恨不得有自己的文件和规定；而且中国的建设主管部门是强管控，参与管理的人多，对国家和地方标准执行尺度每个人的理解、把握也不同。
……
面对如此复杂的约束条件，如何能做到建筑的标准化？一个标准楼栋在一个城市的不同街道都无法使用。
这也是地产公司都在提标准化，而实际上无法实现标准化的重要原因。
可以说，大多数地产公司的标准化只能做到户型，而且是参考的户型，对于楼栋标准化实在是太难。
没有标准化，如何实现工厂化？
2、单品复制率是工厂化的核心
大众、丰田每个车型出来，在全球通常都是生产上千万台。而且新车型也是在老车型上局部优化、多数继承，不会全盘否定。在不同车型之间，很多零部件是可以互换的。也就是说，一套设计图纸是重复使用1000万次以上。高重复率，是工业产品工厂化生产的基本逻辑。
但是，一套建筑图纸能重复使用多少次呢？
不能重复使用！因为政府审批通不过。
有的地产公司有标准楼栋，比标准户型前进了一步。即使是标准楼栋，能够重复使用多少次？地产公司自己可以统计一下。
图纸使用的重复率不高，也就是标准化率不高；
标准化率不高，从成本上考虑，工厂化就没有价值。
再加上地产公司的单品产量（楼栋数量），和汽车工厂单品产量（数量），相差好几个数量级。
与汽车行业相比，单品的复制率可以忽略不计。
3、高度集约的工厂是工业化的特点，而房地产的特点是分散
大众汽车厂、丰田汽车厂，在中国产能多少，但是工厂才几个？只有高度集约，才可以实现人才、资源、供应链的最优配置，以降低成本、严格管理。
如果每个开发项目算是一个工厂的话，那么一个开发企业有多少个工厂？
没有一家开发商哪怕在一个城市能够实现集中生产。这就是开发企业的特点——高度分散的工厂。这个特点，也决定不能实现“像造汽车一样造房子”。
没有高度集中的工厂，建筑工人的培训、教育、管理就无从落实。
而没有严格培训的高素质的工人，工厂化也是不成立的。
在非常分散的工地上，依靠每位施工工人的手艺、施工管理人员的责任心，项目负责人的能力，是不太能保证建筑产品的质量达到工厂化的要求。
没有高度集中的工厂，就无法实现下游供应链的稳定、最优配置；所以，即使房子和汽车相比，部品部件少了很多，但是每个地产公司的供应商库依然非常庞大，因为城市公司太多了，每个城市公司都是一个工厂，都需要当地的供应商。
4、装配式不是建筑工厂化吗？
因为建筑楼栋不能标准化，加上同一个开发商在同一个地区开发的项目不会太多，不同开发商不会使用一样的户型和楼型，也就造成PC构件无法标准化。PC构建不能标准化，也就不能实现量产，不能量产，其经济、技术价值何在？
单品的量产才是工厂化的核心！
现在的装配式建筑的现状是，每个项目除了设计一套建筑图纸，还要再设计一套装配式的图纸，除了开发商多花一份设计费，再多花钱购买装配式构件，并无其他收益。
而且装配式建筑本身结构整体性不好，有些施工单位技术储备不足，预制构件厂产品种类太多，产品质量也无法保证，造成有些建筑施工质量不好。所以买房的客户有选择的情况下，优先选择整体现浇的建筑。那么，做装配式的动力何在？
开发商要怎么做，才能不违背客户的意愿？
当然，实际工程中，装配式的问题比我讲的要多得多。
5、现有的建筑制造和施工技术，不足以支撑“像造汽车一样造房子”
“像造汽车一样造房子”首先要有先进的施工技术和施工机械，但是现有的建筑施工技术能支撑其建筑施工的跨越发展？不能！
我们既没有德国的砌墙机器人，也没有道路铺砖机，以及更多其他机械。现在大规模使用的施工技术，总体上来说还是传统的技术，严重依赖于人的手工作业。
为什么没有建筑施工的新技术呢？
只要使用新技术和新的技术装备，开始阶段必然增加施工成本。但是哪个开发商、哪个项目愿意承担这个成本呢？
房地产公司，在目前利润只有个位数的情况下，怎么能支撑起这个成本？
施工企业在，目前低价中标的情况下，又怎么有动力去进行技术创新？
而且，只要采用新技术和新装备，就存在技术和安全风险。在安全生产的情况下，那么施工的安全性，谁愿意承担责任呢？
BIM只是三维设计软件中的一种，而三维设计软件并不是影响“像造汽车一样造房子”的关键点，即使在二维CAD时代，甚至更早的手工绘图时代，汽车行业也可以实现批量的工厂生产。
凌克董事长的想法和愿望是好的，希望通过技术，提高金地产品的品质，通过建筑产品的标准化，提高部品、部件的重复使用率，从而提高建筑产品的质量，降低成本。
可是真正影响“像造汽车一样造房子”是房地产和建筑业的行业特点，以及各式各样的政策。
如何理顺阻碍建筑标准化的政策、文件、标准和法规，避免强制推行的不切实际的技术，真正落实让企业成为技术创新的主体，才能逐步提高建筑产品的质量，最终“像造汽车一样造房子”的目标靠近。
我想，这可能是我们更愿意看到的比较务实的结果。
（编辑：奚雅青）
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