当前位置:首页 > 专栏 > 工业化精装修 >

地产项目精装修搞砸了,被群诉!90%是因为这3个原因

地产项目精装修搞砸了,被群诉!90%是因为这3个原因

打印 0条评论来源:明源地产研究院(id:mydcyjy)

精装房遭投诉,似乎是个越来越普遍的现象。

一直以来,我国房地产行业都呈现出粗放式的发展,然而,室内精装修要求极高,因为这直接关系着住客生活的整体感受,不同的客户对于室内精装修的期望也都不同,整个精装修的要求非常复杂。

明源云链一份关于精装房交付统计数据显示,业主反馈反馈排名前十的问题项分别为户内门、墙面、涂料、入户门、天花顶棚、地砖、木地板、窗、开关、墙纸壁纸。

其主要原因在于,工人在施工过程中工艺次序错配,操作不当,导致质量不过关,又或者是不同专业之间工作界面冲突,以及后期的装修过程中,现场的成品保护没有做到位等,给房屋的硬件质量带来很多麻烦。


01

工艺次序

是最容易失误的环节


精装修工程出现质量问题,往往有多种原因导致,但影响较大,又最容易把控的环节,在于对施工工艺次序的把握。

装修过程中涉及了多种专业,交叉的工种也非常多,前后工序设置不当,容易相互干扰,影响最终成品的质量。

就拿防水工程来说,“三分材料,七分施工”,可见施工占质量的决定因素更大。由于施工人员仅凭个人经验施工,又或者是为了抢占工时,没有严格按照施工标准开展工作,不小心就错配了工艺次序,导致防水层出现质量问题。

比如,基层还没有做湿润处理,就开始涂防水涂刷,这样的错序处理,会导致基层吸收了防水涂料中的乳液成分,后续干固后的防水层就容易出现起粉、无强度、针眼等情况,所以在做防水涂刷之前,一定要先充分的湿润处理。

闭水试验是防水工程中的一个重要环节,但有时候防水涂料还没有固化,防水层还在反应阶段,因为着急完工,施工人员就会放入清水进行闭水试验,殊不知这会直接破坏防水层,造成防水层起壳、脱落等。另外,闭水试验合格了,也不能默认工程合格了,一定要在地面做保护层,等安装好洁具或者铺设好瓷砖,再做一遍蓄水试验,检查铺贴过程中是否存在二次破坏防水层的情况。

工艺次序至关重要,项目的建设过程中,一定要有充分的预控措施,减少工艺失误而导致的质量问题。

因此,在前期的准备中,开发商在确定好开工日期起,就应该根据户型情况确定好施工的一切顺序,严格按照施工流程走,比如旭辉,便精心研究了全装修管理的“三七工法”,从准备阶段的精装与土建移交、图纸深化,实施阶段的定型减量、样板引路、过程管控,到验收交付阶段的交验分离、交付管理,三个阶段,七个步骤,都设定明确的标准指引,为施工人员理清了整个工程的思路。



项目建设过程中,如有特殊情况发生,也应实事求是地因地制宜,每一道工序都有着其所应有的必要时间,过程中一定要把握好工序工时,切记不要为了赶工而缩短应有的工艺时间,比如上文所说,防水涂料还没有固化就急着做闭水试验,以免施工过程中出现较大的误差。曾经就有开发商称施工质量是因大雨突来,施工人员加班加点抢工所致,发公开信致歉,可业主却并不一定买单。

02

抢占工作界面

不同工种有冲突


批量精装修的工程,工期一般都比较紧张,交叉作业情况复杂,每个专业工种都想尽快抢占施工界面,尽快完成自己的工作任务,从而忽略了精装修是一个整体庞大、需要互相协作才能完成好的工程。

一味追求完成自己的作业,不顾其他专业工种需求,容易使作业不协调,信息也出现不对称的情况,难以共享到真实有效的信息,甚至容易使项目的开展过程产生堵塞的情况。

这是开发商颇为头疼的问题。

一般来说,土建施工单位应该在所有工序完成并检查合格后,移交给装修施工单位,但常见的情况是,土建施工单位常常因工期延误而推迟部分工序,此时的装修施工单位又想提早介入工程,获得额外的工期。

这时候,工期越紧张,双方抢工的冲突就更为激烈,开发商若是处理不好,很可能会导致某一方停工。

批量精装修工程施工精细、用材多样繁杂、交叉施工协调等要求较高,因此施工界面繁杂,开发商一定要协调好专业之间,以及专业工种之间的需求和交流。比如装修界常说“泥工怕木工,木工怕油漆,油漆怕电工”,连续的两个工种之间,常常会发生一点小矛盾。

若是同时交叉施工,协调工作做不到位,原来想借助交叉作业缩短工期的念头不仅破灭,甚至还可能因为维护、返工的问题延长了工期。就像客厅地砖,木工还没有完成相关作业,泥工就进场,容易对木质对装饰物造成污染,又或者是损伤了地砖的表面。开发商一定要提前做好相应、统一的工作界面移交规定。

明源君建议,开发商在项目施工招标时,就要明确土建施工和移交装修的参照规范和标准,并在合同中明确规定施工过程中,监理、装修施工单位进场检查、验收的节点、标准,土建施工单位、设备安装施工单位应采取的配合措施,以及约定后期出现各种冲突、争执的解决程序和原则,形成会议纪要,作为依据。

开发商还要向施工方明确工程的总工期和关键线路,工程的一切计划安排、时间节点都要围绕着关键线路来控制工期。这也就要求了开发商要明确重要的节点工期,通过不同的阶段,将装修划分成若干重要的节点工期,人、材、机及其他资源都得按照节点工期进行统筹安排。

同时,开发商也应该提前协商好工序安排,规范双方的配合义务,以及施工过程中节点偏差造成施工延误的各方责任及其赔偿制度。比如,开发商可以每周召开一次生产会,并把各专业工种的配合与协作列为生产会的一项重要内容,及时解决施工中各专业的配合问题,尽量规避冲突。

因此,开发商要明确各施工内容和各专业之间的关系和顺序,比如土建什么时候移交给精装,精装阶段各个工序之间又应该怎么协作,在清晰的指引之下,无论是哪个专业,都能清晰工作界面冲突时,应当移交给谁,谁也没法耍赖皮。

开发商可以要求施工方明确施工内容与专业之间是平行施工,还是先后施工?会有时间冲突,还是会有空间冲突?彼此交叉的工序,有着怎样的顺序?

最好能清晰每道工序的前后工序是什么,实现最优的小流水施工,在专业力所能及范围内,为下一道工序提供条件,使其可以提前穿插施工。


03

成品保护做不好

装修工程毁一半


说到精装修的质量问题,最关键的原因除了施工质量不过关以外,成品保护不足也是颇为重要的原因之一,因为室内精装修是工程施工的最后一道工序,施工过程中同时施工配合的单位多且杂,成品破坏而带来的的质量问题占相当大的比例。

明源君就曾统计过,哪怕就户内门而言,仅破损、划伤两项投诉就占到反馈总量比例的 31%以上,主要是由于施工过程保护不当造成的。

工程的成品保护范围,涉及到工程的一切材料、设备、成品和半成品,尤其是工程设备、装饰过程和安装过程中的工序产品。这一点,要求项目方要认真制定精细的保护行为措施,不能让规章制度流于空洞无物,以免装修各环节的已完成品质量与装修直观效果大打折扣,甚至造成返工的局面。

要想做好成品保护,一定要先做好成品保护教育。开发商应当针对项目编制成品保护方案,定期为所有入场的作业人员进行成品保护意识的教育工作,让每个人都意识到这不仅关乎产品质量,也关乎着自己的切身利益。

“责任制”是实现这一点最好方式。为避免出现各单位互踢皮球的现象,谁施工谁负责,事前应以合同、协议等形式,明确成品的责任范畴以及责任人,实施落到专业、岗位、人的“问责制”,不让责任界线模糊不清。

比如成品的移交,在下一道工序开启之前,各专业和工种之间应办理相关交接手续,明确具体到人的责任方,使施工作业更有秩序地进行,成品保护更有保障。

除了人力的保障外,在上文的工艺次序环节中,我们也明白合理的工序对于成品的重要性。成品保护的前提,便是要让工序合理,使后期施工不会对前面对工序造成二次污染或破坏,这里不再赘述。

再者,成品保护,需要覆盖项目建设的全流程,从材料的出场到完工后的保洁,都应当有所对应措施。


比如,材料的运输过程中,要注意避免铁件、硬件等大型材料直接接触,以免划伤、损坏了材料。像恒大,就要求入户门在运输时,门面要朝上(顺着门面开启方向),不能在地面上拖着搬运;产品转运时,也必须采取措施确保不损坏外包装。



施工环节中,材料的保护工具,尽量到交付之前再拆除,另外注意,下一工序不得污染或损坏上一工程的成品;再如保洁环节,方法或工具一定要注意使用的方式方法,就像清洁剂,要是使用不当可能会拉高甲醛的释放量。


(万科关于厨卫、楼梯间墙地砖成品保护措施标准)

此外,许多房企还有不同工程的保护行为,分别对应楼地面工程,墙面、顶棚、涂料,卫生间台面、卫生洁具,门窗工程等。细化到细节,比如墙体保护,将保护膜贴在公共走道墙面,保护墙面不受损伤;再比如每个电梯和楼道转角处,贴好阳角保护条;室内的所有下水口,可以先用水管盖盖住,防止掉入物品或垃圾,造成堵塞;台盆安装以后,可以在清除污染后,铺满防潮膜进行保护周边用美纹纸与墙面瓷砖、柜体粘贴牢固。五金件用泡沫保护膜或者原包装物进行保护。


(编辑:奚雅青)


延伸阅读:

海骊卫浴受邀参加2020粤港澳知交会,驰援武汉方舱医院受关注 全装修交付5年内禁止擅自拆除?绍兴新政遭吐槽 批量精装修4阶段39个关键点

(1) 凡本网注明“来源:预制建筑网”的所有资料版权均为预制建筑网独家所有,任何媒体、网站或个人在转载使用时必须注明来源“预制建筑网”,违反者本网将依法追究责任。 (2) 本网转载并注明其他来源的稿件,是本着为读者传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。其他媒体、网站或个人从本网转载使用时,必须保留本网注明的稿件来源,禁止擅自篡改稿件来源,并自负版权等法律责任,违反者本网也将依法追究责任。 (3) 如本网转载稿涉及版权等问题,请作者一周内书面来函联系。

[责任编辑:Susan]

评论总数 0最新评论
正在加载内容,请稍等...
0条评论发表评论

所有评论仅代表网友意见,预制建筑网保持中立。

bic
连接件
三一快而居
江苏龙腾工程设计有限公司