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保修难,全装修最大的痛!

保修难,全装修最大的痛!

打印 0条评论来源:全联全装修产业分会

保修难!全装修的痛点之一!家装装修一般的保修期在2-5年左右,不少业主都会忽略全装修住宅交付后的最低保修期限。


关于全装修住宅保修,海南、江苏、浙江等地区也出台了一系列规定。就在最近,11月11日,温州发布《温州市建设工程质量投诉处理暂行办法》,明确规定:全装修商品房交付的,埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年。


推行全装修,责任方、保修期限、保修范围、到期后的维修保障等都是值得思考的问题。就上述问题,我们采访了开发建设单位和设计施工单位两方的专家,分别是当代置业工程管理中心总经理李名仿先生和全联房地产商会全装修产业分会专家、标谱国际总工程师杨冬青先生,来听听他们对于全装修住宅保修的见解。


开发建设单位有话说



问题1:目前,隐蔽工程保修期为八年,类似的规定对于开发建设单位和施工单位来说有什么难度?目前全装修住宅保修的责任方主要是哪些?


李名仿:


根据温州市住建局2020年11月11日发布的《温州市建设工程质量投诉处理暂行办法》


第四条:开发建设单位对房屋的质量保修期限应在《住宅质量保证书》中按以下原则确定,


(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年;

(三)全装修商品房交付的,埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年;

(四)供热与供冷系统,不得低于二个采暖期、供冷期;

(五)其他内容的保修期限按规定或合同约定执行。

保修期限自房屋交付消费者之日起计算。


第五条 施工单位对建设工程的质量保修期限应在合同中按以下原则确定


(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,不得低于五年;

(三)供热与供冷系统,不得低于二个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,不得低于二年;

(五)其他内容的保修期限按规定或合同约定执行。

保修期限自工程竣工验收合格之日起计算。


第六条 对于发现的工程质量问题,投诉人可与质量保修责任单位先行联系,协商处理。质量保修责任单位不按规定履行保修责任的,投诉人可向工程所属地的质量投诉处理机构投诉。


本规定区别开了建设单位及施工单位对于隐蔽工程、装修工程等工程的保修期限:建设单位的防水、全装修预埋隐蔽工程保修期为八年,施工单位仍然执行的是2000年6月30日住建部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》。因此,在建设单位与施工单位合同条款不变的情况下,对于施工并无影响,但会增加建设单位后期维修成本。


根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定:在保修期限内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。目前全装修保修责任方包括总包单位、装修单位、景观单位、机电单位等涉及隐蔽工程的施工单位。

问题2:就您所知,目前行业对于全装修商品房保修服务做了哪些工作?


李名仿:


1、 前期招标时把技术和管理要求写详细,明确使用材料品牌、工艺,对体现效果及重要使用的设备、材料做加工处理。


2、 施工过程中加强质量管理,严格控制材料质量及施工工艺,交付验收严格把关,交付后加强管理,加强装修材料和维修人员储备,对全装修商品房除按国家规范及合同约定的提供保修服务外,配备专业的“万能工”师傅负责维护,遇到问题及时处理,对超过保修期部分,由物业广告等物业收入承担并定期安排处理。


3、 建立建全完整的全装修商品房保修制度及流程:

(1)保修责任认定:专业人员或机构认定责任;

(2)保修程序清晰简单:线下及线上手机APP报修并举,规定时间给予答复;

(3)保修工作限期处理:若无法完成维修,先为业主作保证生活质量的措施性处理,具备条件后立即完成维修;

(4)紧急问题抢修机制:主要设施的紧急问题,安排组织抢修;

(5)保修监督投诉,定期回访服务满意度调查。

问题3:据您的了解,全装修住宅保修服务未来还有哪些新增项目可以提供给消费者呢?


李名仿:


1、 对于目前装修住宅项目分为精装修和全装修,精装修包含家电、家具等一切入住时需要的部分,全装修指的是所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成,未来主要考虑在保修服务基础上增加增值服务。对于有特殊要求的业主如需将全装修直接按精装修施工的,项目公司会在交付后由物业公司集中按业主要求采购家具家电,在安装后交付业主,也可以由项目公司与全装修单位组织项目集中的二次装修达到业主要求,并与业主签订合同,减少业主因二次装修、采购家电消耗的时间。装修后,有项目公司负责保洁、除甲醛等,一定程度上能够提高业主满意度。


2、 提供合规内的二次改造及维修服务,包括厨房、卫生间、阳台改造,吊顶,衣柜,橱柜安装维修及客厅、卧室翻修等服务。


3、 针对一些有更高需求的客户提供增值服务,帮助他们更新的产品,包括个性化定制,已达到更舒适的生活体验。


问题4:当前,全装修住宅保修期能够做到终身吗?如果不能,有什么替代选项能够保证业主的权益?比如,物业保修金是全装修住宅保修期从数年走向终身的过渡产品吗?


李名仿:


1、不能。按目前商品房的商品属性及目前房屋的施工工艺,材料使用年限等因素,无法终身保修。


不光房地产项目,市场上销售大多数产品都不可能做到终身保修。其实并不是终身保修才算是权益保障到位,这是相对的。只要项目能按照合同,国家法规履约,对业主提出的合理诉求及时处理,提高居住条件、满意度后,自然就保证了权益。像终生保修肯定会涉及一系列费用及保修范围的问题,保修范围如何界定,究竟是损坏才维修,还是满足基本使用要求,如果业主想提升品质进行更换也能随时更换,定价怎么确定等等,有一些列问题需要完善。相信随着市场的不断发展,经验的积累,产品材料的更新迭代,终身质保会成为一个发展趋势。


2、 物业保证金只是开发商缴纳给物业的维修金,使用期限仍在保修期内,且此保证金金额有限,随着房屋年龄增加,房屋需要维修的成本会逐年增加,难以解决长期的维修费用。对于超过保修期,而业主方有需要物业公司帮助维修的可以商讨由物业公司代替业主维修,但为有偿服务。


3、 全屋或局部翻新及改造或许是解决全装修住宅的一个好的选择,因此如果开发商或物业公司能提供较好的此方面服务,或许是以后全装修住宅能使用至终身的较好的办法。

设计施工单位有话说



问题1:目前,隐蔽工程保修期为八年,类似的规定对于开发建设单位和施工单位来说有什么难度?目前全装修住宅保修的责任方主要是哪些?


杨冬青:从材料、设备质量来讲,隐蔽工程(防水、水电)质量保证8年是完全没有问题的,更多是施工安装出现问题,这对施工环境,施工安装规范性的过程管理提出了更高的要求,现有施工条件和环境,即使有要求,也是难以从根本上难以减少,该发生的还是会发生。我认为还是需要从施工技术体系上突破,比如:管线分离、防水体系分离的装配式施工方式是解决问题的一个重要方向。


问题2:就您所知,目前行业对于全装修商品房保修服务做了哪些工作?


杨冬青:保修服务是合约的基本要求,实际上保修金也是企业的利润,所以,从集团层面牵头成立保修服务部,各分子公司成立专业维保小组,保证快速响应。根本上还是要深化隐蔽工程施工节点、加强过程管理与成品保护,提升施工质量,减少隐蔽工程的质量隐患发力。


问题3:据您的了解,全装修住宅保修服务未来还有哪些新增项目可以提供给消费者呢?


杨冬青:从居住体验来讲,全装修住宅有一些项目存在一些普遍存在的小问题,不影响使用功能,但是影响观感,又没有严重到需要翻修的程度,比如乳胶漆墙皮脱落,开裂,打胶收口发霉,贴皮的踢脚线,门套线不防水脱皮等问题,可以适当延长保修期,实际上也是倒逼建设开发单位在材料选购环节上进行升级。


问题4:当前,全装修住宅保修期能够做到终身吗?如果不能,有什么替代选项能够保证业主的权益?比如,物业保修金是全装修住宅保修期从数年走向终身的过渡产品吗?


杨冬青:保终身目前还难以实现,装修如穿衣,衣服总会旧,总会破损,实际也会出现几年后重新装修的问题,保终身意义不大。还是从主体结构,防渗漏,水电安全方面提出更高要求更现实。如果物业保修金能够覆盖更大的范围,可以提升小业主对服务的认可,助力企业品牌的提升,是一举多得的事情。羊毛出在羊身上,这笔账怎么算,如何减少未来落地执行的高效性,不能政府喊口号,建设单位求形象,受苦的还是物业公司、施工企业和业主。


关于全装修保修

还有什么办法?


全装修住宅保修期到期,物业保修金是一种转嫁保障思路。此外,上海和浙江正在推行的建设工程质量潜在缺陷保险也有取代物业保修金的趋势。


所谓工程质量潜在缺陷保险(IDI),是指开发商投保的,由保险公司根据保险条款约定,对在保修范围和保修期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏履行赔偿义务的一种特殊保险制度安排。


起源于法国的IDI在国外多为强制性保险。投保的房屋出现质量问题,小业主可以找小区所属物业公司反映问题,或者直接向保险公司进行报案索赔。


从保障范围来看,IDI和目前中国推行的物业保修金制度的覆盖范围一致。从保障金额来看,IDI与物业保修金都可以为住宅建设工程提供主体结构10年、房屋渗漏5年,但在维修费用的使用便捷程度,保障金额等前者远远优于前者。


(编辑:奚雅青)


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