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陈忠莉:全装修行业的现状及趋势洞察

陈忠莉:全装修行业的现状及趋势洞察

打印 0条评论来源:全联全装修产业分会(id:quanjingzhuang)

陈忠莉

全联房地产商会全装修产业分会秘书长


毕业于内蒙古工业大学、香港科技大学高级管理者文凭班。

1998年51job前程无忧发行及市场推广部经理;

2002年《经理人》杂志、《置业通》杂志市场总监;

2005年51JOB前程无忧《人力资本》市场总监;

2007年《中国房地产报》社副总经理。

先后创办置业者学院(2002年)、中国房地产工程采购联盟(2008年)、中国房地产精装产业化俱乐部(2011年)、中国精装产业联盟(2013年)以及如今的全联房地产商会全装修产业分会,并任秘书长。

2012年以来,组织推动中国首部全装修行业评价团体标准一T/ CREC02-2018《住宅全装修评价标准》的调研、立项、编撰及宣贯等工作。坚守初心,凝聚共识,善于以多赢的思维创新整合,在推动行业走绿色、舒适、健康全装修发展之路上执着耕耘。


过往二十年,全装修产业在蹒跚中踽踽而行。房地产行业在巨变中迎来新的格局,直面现实,全装修与从业者、置业者的爱恨纠葛,还将不断上演。


现状

蛰伏的全装修


2020年是不平凡的一年,在国际国内双压下,两大增长非常夺目:中国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体,印证着经济快速复苏的脚步,更是给出了“人民满意、世界瞩目、可以载入史册”的答卷;另外,作为经济压舱石的房地产在疫情大考、金融管控和长效机制的综合夹板下,继续在房住不炒的轨道上平稳健康发展,保持商品房销售面积17.6亿平米(同比增长2.6%)和开发投资额14.1万亿元(同比增长7%)的双增长,展现出极强的韧性。


当我们回顾过去一年房地产全装修/精装修成品房行业的发展,不难发现短暂的波动和向好的趋势。据公开资料显示,受疫情影响,2020年房企新开盘全装修建筑面积3.6亿平米。百强房企全装修建筑面积2.4亿平米,同比下降23.41%。百强房企全装修建筑面积规模方面,2020年全装修建筑面积前10房企合计为1.36亿平米,同比下降23.53%。2020年全装修全年开盘300万套,较2019年330万套略有下滑。预计在未来两年将继续保持28%的增速,2021年预计达388万套,2022年预计达495万套。


在人口红利下降,人口老龄化加速到来之际,工业化装配式建筑正在全面推动房地产建造方式的转型升级。全装修与工业化建造唇齿相依,高度匹配:即全装修与装配式建筑标配,全装修与装配式钢结构建筑绝配,全装修与装配式装修原配,相关标准也将全装修交付作为重要衡量指标。


全装修涉及民生,行业发展中存在着不平衡,甚至是矛盾的问题。要深刻认清房子是用来住的,体现以人为本的居住属性;同时,明确全装修既是面子又是里子;而且必须是高质量、高素质的发展。


现状一:地区发展的不平衡


发达地区全装修发展较快,例如全装修发展较快的地区,全装修政策已经从大而全走向小而美。发展较早的浙江省、江苏省已经率先开展“因城施策”的全装修政策,尤其是浙江2016在全省范围内对新建建筑实现全装修交付,在全国引起巨大轰动。四年来,这些城市在推行全装修的过程中,政策不断深化、细化,在全国起到了一定的示范作用。在过去的2020年,发展较快的地区为我们提供了样本参考,例如杭州萧山区建立全装修线上监管平台,推行住宅保险,宁波市接连发布关于样板房的政策,江苏省苏州市昆山区作为中国百强县之首,得益于良好的经济基础,全装修发展较快。


汇总当前明确规定100%全装修的地区,浙江、海南、上海、湖北四市区、江苏苏州等地区政策出台较早。



而西北地区,是发展较慢的典型。当前仅有西安推行100%全装修。前不久,银川刚刚发布全装修政策五年计划,逐步推进,争取到2025年实现100%全装修。这在西北五省,已经属于尖子生。究其原因,西北地区建材部品厂家少,导致采购成本相当高,加上西北当地开发商缺乏全装修体系,缺专业人才,造成了全装修产业发展的滞后。



现状二:全装修房企间发展的不平衡

一流企业做标准,二流企业做品牌,三流企业做产品。头部房企经过多年的摸索,形成了一套自己的全装修标准和供应链体系。而中小房企则面临三无(无人才、无体系、无供应链的)的窘境,也促进了全装修人才培养、专业人才升值、地产标杆企业代建、全装修技术咨询等的蓬勃发展。


回顾2020年,头部房企是全装修住宅市场的主力,1-10月开盘量86.9万套,市场占比36.4%。强者恒强,鲸吞市场,将成为未来全装修市场的发展趋势。


现状三:全装修和毛坯房的矛盾将长期存在


买房应该买全装修住宅还是毛坯房,仍然是人们争议的焦点。人们选择的毛坯房理由有很多,最重要的是自己的家装得放心。全装修产业链长,房屋缺陷率比毛坯多了一倍甚至两倍,很考验开发商的责任和综合管控能力。


未来,全装修的波动,甚至在局部范围内的倒退仍然会出现。例如,2020年,浙江温岭全装修新政,话术的调整就很微妙。新政中的描述为“新建的商品住宅鼓励实施全装修和成品交房”,从强制到鼓励,与其认为这是政策的“倒退”,不如说是综合考虑发展现状及社会和谐后的回旋。


在楼盘的市场反馈方面,我们见到一些地区,一些开发商为了快速回笼资金,将原计划全装修交付的楼盘改为毛坯交付,减少群诉事件;也有个别地方为了应付政策,用较差的材料,并与业主私下达成共识,交付后再拆,造成新的浪费,违背全装修交付的良好初衷,因此,对于全装修交付品质的不信任感,还将长期存在于消费者之中。

趋势

全装修趋势不可逆


综合来看,全装修产业链长,行业顽疾通病多,在全装修政策风暴及限房价、竞地价、稳金融、强监管等带来的地产盈利空间受限;加上相关标准、政策配套及地区差异在落地上有一些断层,随着消费者不断成熟理性,造成维权及群诉事件不断上升,着实考验企业的内功并影响社会的和谐。


但总的来说,基于全装修的优势(省时、省力、省心、省钱,绿色环保),在匹配工业化装配式装修的进程中势不可挡。短期内有倒退,长期看发展,全装修匹配绿色建筑、健康建筑、装配式建筑、智慧建筑、低能耗被动式建筑、城市更新及旧改建筑等,正在成为交付的新常态,品质人居新时代正在加速到来,毛坯房终将退出历史舞台。另一方面,随着团体标准、规范、办法、实施细则及人工智能的发展也将促进全装修行业的转型升级和高质量发展。


全装修

注定成为美好生活的注脚


全装修成为未来不可逆转的趋势,原因是方方面面的:


政策层面,国家九部委联合推动新型建筑发展,《绿色生活创建行动总体方案》和《绿色建筑创建行动方案》的接连出台,让绿色建筑的发展迎来新契机,《绿色建筑评价标准》作为规范和引领我国绿色建筑发展的根本性技术标准,规定一、二、三星3个等级绿色建筑均应进行全装修(100%全装修)。各地也接连推行地方政策,全装修发展也因此走上发展的快车道。


“三条红线”政策短期内会加剧房企回款压力,精装改毛坯的现象多有发生。但长期看,这也加速管理红利时代到来,营销竞争加剧,产品力成为核心竞争力。全装修带来的溢价,也将成为房企盈利的重要筹码。


时代方面,在资源环境约束趋紧、环境污染严重、生态系统脆弱的严峻形势下,推广绿色建材和部品、发展全装修,成为住宅产业化转型升级的必由之路。


区域层面,未来,城市分化也更加严重,人口向头部城市集中,城市群效应更加明显,大湾区核心城市、长三角城市群依然是全装修重点发展区域,新一线城市将代替一线城市,成为全装修发展的主阵地。


购房群体也在演变,随着购房群体年轻化,加上疫情对置业观、人生观的革新,人们更加追求居住品质,消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级,优势鲜明的全装修住宅将更受偏爱。


地产企业方面,疫情下,各大房企回归产品主义、苦练管理内功、重视客户体验,加速地产产品迭代,相继推出了其绿色健康住宅的产品标准或体系,从建筑本身的户型设计和空间打造,到智慧科技系统和设备的迭代升级,再到社区管控等服务品质的提升等方面提升产品力,目的就是提升品牌竞争力,进一步获得消费者青睐。


例如,碧桂园发布升级版健康住宅,融创推出135+创新户,绿地新的产品为健康宅2.0之全屋颐养,朗诗地产发布2020健康住宅产品“自由方舟”,雅居乐发布5N全维度产品体系,当代置业持续加码双四恒+四衡产品。


更值得一提的是,金茂、当代置业、朗诗、葛洲坝、瑞安房地产、中梁、世贸、金融街控股、万达、公开承诺公司新建建筑100%符合绿色建筑标准。


标准

全装修的破局之道


在中国房地产开启第二曲线下,全装修如何赋能房地产,赋能美好生活,一直是悬在从业者头上的难题。


有五音则六律全,标准是全装修发展绕不开的破局之道。未来全装修行业发展,让标准成为质量的硬约束会形成全民共识,从而建立信任体系,依托“标准”评定“标识”、通过“标识”衡量品质、通过品质锻造“标杆”、通过“标杆”树立“标兵”,从而建立起消费者-生产者-机构-平台等的信任体系,促进行业高品质发展。


在国标、行标、地标、团标、企标五类标准中,国标保底线,团标促发展,企标最高。国标会逐步减少,鼓励团标发展。而国标也在与时俱进的修编完善,如修编的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》 GB 50325-2020提高了品质参数、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019、《装配式建筑评价标准》GB/T51129-2017分别增加了对全装修的交付要求。


新《标准化法》自2018年1月1日起施行,其赋予了团体标准法律地位,团体标准如雨后春笋蓬勃发展。基于全装修交付的品质管控和交付难题,全联房地产商会全装修产业分会经过多年调研耕耘,组织推动的首部以消费者为导向T/CRECC 02-2018《住宅全装修评价标准》在天时地利与人和中编制完成,2019年1月1日正式实施,该标准填补国内对于住宅全装修品质评价的空白,让全装修交付有标可对,减少投诉。同时通过评价标准对住宅项目进行1-5星的评价认证(预评价、终评价),颁发相应的星级评价标识,让消费者明白消费,生产者对标打造,第三方品质背书,管理者有效监督,共同推动行业走绿色、舒适、健康发展之路。


团体标准重在应用,2020年12月3日正式发布的全装修五金集采团体标准是一大创新,由中国五金制品协会联合采筑共同编制发布了“全装修用及类似用途的家居五金:滑撑、 暗铰链、抽屉导轨、不锈钢水槽、移门滑轮系统”五项标准,他是用户牵头与制造企业共同制定,直接解决应用实施难题。


企标领跑行业。从需求方面看,质量兴国和供给侧改革对“领跑”标准提出迫切需求。从供给方面看,我国现行的国标、行标、地标等政府标准更多属于保障型和基础型的标准,难以提供“领跑”标准。因此,供需矛盾迫切需要建立企标“领跑者”制度,激励企业积极将科技创新成果转化为“领跑”标准,由技术的领跑者变为标准的领跑者,并将先进标准向全社会开放、分享。


未来之思

全装修向何处去?


宏观层面,在国际国内双循环新动力中,增量存量和市场下沉将不同维度为全装修产业链上下游带来更多的发展机会。


中观视角,行业集中度越来越高,企业在规模发展之路上竞争更加激烈,技术创新、数字经济、人工智能等正在促进行业高质量发展;未来,百强房企可以加大对二、三线城市全装修市场的投资力度,促使渗透率进一步提升。腰部企业及中小企业要加快创新步伐,提高市场占有率,抓住稍纵即逝的发展良机。


微观看,消费升级重塑人们的生活方式、消费方式,后疫情时代,更多目光将聚焦到健康住宅,开发商要注重“绿色”、“健康”元素在“全装修”项目中的体现,全装修产业链上下游企业都要以消费者为导向,在五新(新材料、新技术、新工艺、新产品、新理念)的可感可知中,通过标准化+个性化的完美组合创造出更多精品。


最后,让我们一起携手,在推动中国房地产全装修产业朝着绿色、舒适、健康高品质发展之路上同行、同进、同成长!


(责任编辑:奚雅青)



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[责任编辑:Susan]

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