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随着8月的到来，第二轮集中供地也在无锡供地大战中拉开帷幕。从7月开始，全国已有近10个城市，相继发布了第二次土地集中供应地块及出让规则公告。
其中北京也将于近期发布第二轮土地出让公告。面对新一轮土拍大战，北京房企该如何突围高标准建设方案？如何从北京“三竞”细则的衍变中，洞察土拍政策玄机？解读一下新旧“三竞”政策详情与变化，或许我们能够略探一二。
2021年4月，北京土拍出现“新三竞”地块。一季度公开出让30宗住宅地块中，要求采用“竞地价＋竞公租房配建面积/竞政府持有商品住宅产权份额＋竞高标准商品住宅建设方案”的“新三竞”出让方式，其中28宗地块要求竞“高标准”出让条件，备受行业关注。
早在2016年11月，北京首次出现过“三竞”地块，即海淀区永丰三地块及大兴黄村一地块入市，要求以“竞价＋竞自持＋竞高标准商品住宅建设方案”出让。时隔五年，“新三竞”地块的面世，对市场有哪些调控作用？与2016年“三竞”地块有什么不同呢？本文将从竞买条件、投报所需文件、评分标准等方面解析两者差异。
第一，土地出让规则改变。从地块竞买条件看，2016年和2021年宗地地块均设置了竞地价和竞高标准商品住宅建设方案。但不同的是，2016年的地块竞买条件为竞自持商品住宅面积比例的100%，这意味着，土地产权全部由开发商自持，作为租赁住房提供给市场。这类政策性住房的面世，可满足不同层次自住性住房的需求，特别是保障以居住为目的的住房需求。
2021年地块竞买条件取消“竞自持”，调整为竞政府持有商品住宅产权份额。宗地内的住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房，并且每套商品住房政府产权份额一致，初始购房人仅支付个人产权部分购房款，就能拥有房屋居住权。此类房屋面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售，购买之后5年内不得转让。此种方式的实行，可有效减轻购房者负担，充分满足居民自住需求。
第二，投报所需文件有差异。2016年与2021年地块竞高标准投报所需文件，均包含高标准商品住宅建设投报书和规划建筑设计方案。但明显有差异的是，2016年的“三竞”地块，还要求开发企业提交企业自持商品住房运营方案。一方面，对房企综合运营能力提出了新的挑战，从销售能力转变为租赁经营能力；另一方面，从盈利角度看，开发企业的垫资周期更长、利润空间也会降低。
第三，评分标准更细化。与2016年土地出让条件中的“高标准评分标准”相比，2021年的“高标准评分标准”更加细化。其高标准评分内容和标准共分为建筑品质、规划建筑设计两大部分，总分100分，两部分分值权重各占50%。其中建筑品质部分中包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用及管理模式共六点，有关绿色建筑及装配式的分值占到总分100分之中的19分，其中全面实施三星级绿色建筑占9分，装配率及装配式装修占10分。
新“高标准评分标准”的发布，有利于保障政策性住房建筑品质。在部分政策性住房的出让条件中，均出现了“竞高标准商品住宅建设方案”，北京市政府以限价房、配建公租房、配建共有产权商品房等政策性住房的建设方式来控制开发企业的利润空间、抑制投机性购房需求，从而落实中央“房住不炒”的政策主基调，并以“竞高标准商品住宅建设方案”来保证该类地块的建筑品质，控价提质，避免出现政策性住房建设品质降低的现象。
《评分标准》中出现了三星级绿色建筑、装配率及装配式装修三项得分点，对房企的传统建设方式提出了新的要求。换言之，未来在土地调控、建筑业绿色发展的双重压力下，“高标准”将成为房企未来拿地无法避免的难题，绿色建筑的建设能力将成为房企在土地市场中的有力竞争点。未来的土拍，必将是“高标准”的天下。
与此同时，评分细则新增了装配式装修、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术和管理模式应用五项得分点，在建筑品质总分值中占比超过六成。从技术上分析，当前的政策导向更加关注为购房人提供绿色、健康、舒适、高效的使用空间，尤为关注购房人的居住体验。这也意味着，“高标准”住宅建设的实施，可助推开发企业提升建筑品质，打造更好居住体验的住宅。
此外，从技术手段分析，竞高标准商品住宅建设方案要求开发企业将各种技术串联起来，才能满足政策得分。其中“全面实施装配式装修” 作为代表技术，不但可以独立评分，还可帮助开发企业同步解决其他技术难题，为其他各项标准评审保驾护航。
由此可见，装配式装修必将成为第二轮土拍开发企业竞高标准的必选项，相关领域也将迎来高速发展。未来的土拍，开发企业只有坚持走装配式装修的道路，才能在竞高标准中胜出，才能推动建筑实现高效、绿色、低碳的发展路径。
（编辑：奚雅青）
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