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常规332天,实际192天!看中铁项目如何正确省工期?

常规332天,实际192天!看中铁项目如何正确省工期?

打印 0条评论来源:中国铁建地产集团

武汉知语1901,将成为中国铁建地产集团住宅开发建设史上一个里程碑式的项目。按照传统工序施工模式,常规项目结构封顶后实现精装交付一般需要332天。该项目作为样板试点,采用全穿插作业施工项目只需192天即可完成,项目可整体缩短工期140天,在原有基础上提速25%。日前,在中铁地产召开的工程全穿插体系推广应用视频会议上,该项目通过理论实践讲解和视频演示,从多个维度为全集团作了现场分享。


这不是一个压缩工期或“抢工期”的普通案例,这是一种以“空间”换“时间”的重要“战术战法”转变,它通过“单线变慢”到“整体变快”,并不简单突出一个“快”字,在大幅提升工程进度效率的同时,进一步提升了工程标准化与产品品质,成为建筑企业在未来市场竞争中取胜的重要法宝。


中国铁建地产中南公司武汉知语1901项目位于武汉市蔡甸区汉阳大街与文兴路交汇处以西,项目一期共6栋住宅楼,总建筑面积16.729万平米。其中10#、11#、13#为中南公司第一批全穿插施工试点楼栋,11#为毛坯穿插试点楼栋、10#、13#为精装修穿插试点楼栋。


知语1901项目在建设过程中按照集团公司要求,搭建以铝模、爬架、全混外墙等关键技术为支撑的工业化体系,全面运用内外墙两大穿插、“设计策划、招采策划、工程策划”三大先行的一体化逻辑,同时致力于绿色建筑的要求,推行粉刷石膏、高精砌块、水电一次预埋、楼层截水系统等全新工艺。




体系支撑,建立模型,


“串联”变“并联”


穿插施工本质上是“串联”作业改为“并联”作业,它适用于所有高层住宅项目施工,包括主体结构、二次结构和装饰装修施工的整个过程。举例来说,按正常串联工序,一栋22层的建筑必须要在封顶工作结束后,底层精装才能进场,而穿插施工的要义在于22层进行结构施工,1-10层的精装修已经同步开展。在这样的思路指引下,知语1901项目组打破常规,推行室内与外墙两大“竖向”穿插提效,同时辅以地库、景观、市政三大“横向”穿插先行,施工全流程以工业化体系为着力点,采用工序穿插、一体化施工模式。


工业化体系支撑,提质增效。作为全集团全工序穿插施工工艺的试点项目,在“0经验”的现实面前,“全穿插”施工如何落地?完备的工业化体系支撑是关键。武汉知语1901项目以铝合金模板体系、全混凝土外墙体系、全钢爬架体系、高精砌块与粉刷石膏体系、防渗漏体系五大“法宝”为抓手,打造全工业化施工体系。铝合金模板加全现浇外墙混凝土体系,让建筑外立面一体成型,拼缝少、硬度高,实现结构自防水,从源头上大幅度减少外墙渗漏隐患的风险;全钢爬架体系则为外墙涂料穿插施工提供条件,缩短施工周期,提升外立面质量;高精砌块对加工尺寸偏差和工艺有了更为严格的控制,使得房屋内部更加匀称、饱满、棱角分明,内墙精细薄抹灰,精选先进材料“粉刷石膏”大幅度减少墙出现裂缝、起砂、掉墙皮等问题;防渗漏体系下,卫生间门洞口防水外翻500mm,地漏及排水立管均采用止水节工艺,挡水毛石及门槛石进行先贴等40余道工序,全套防渗漏体系确保卫生间使用无忧、年久不坏。在五大关键技术的加持下,知语1901项目建筑质量得到有效提升,同时整体建筑周期显著缩短。


标准化穿插模型,有序推进。知语1901项目结合工程实际,并参照中南公司《全穿插施工指引》手册,充分利用空间资源,将工序提前穿插,制定了精装修N-22(“N”为在施工最高楼层动态数字)穿插施工和192天后主体施工标准化模型:即主体结构施工至22层,首层精装修湿作业全部完成,主体结构封顶后192天达到精装修交付条件,实现主体、外墙、装修、地下室、园林全穿插施工。为明确N-22穿插模型中各楼层工序,知语1901项目部编制工序穿插计划,其中N至N-13层为总包施工作业区,N-14至N-22为精装单位施工作业区,并分为湿作业和部品安装两大阶段推进。第一阶段湿作业期间,采用等步距施工,主要包含三大部分的工序:外墙部分——外墙打磨与窗框、阳台栏杆安装;砌筑抹灰部分——砌筑与抹灰施工、管线开槽及烟道安装、室内地坪浇筑、卫生间回填等;精装部分——吊顶、面砖铺贴、2次防水腻子施工等。第二阶段中,考虑后续部品安装效率远高于湿作业阶段,采用异步距流水施工,避免专业分包出现窝工,项目总体设置8个后续施工流水段,主要进行后续补充工序。主要包括玄关柜、橱柜、灯具、门窗安装;完成二遍面漆施工、木地板及踢脚线铺贴;实现初保洁及精保洁。整体穿插施工依照前期确定的标准化模型有序推进,并按照不同流水段的施工效率,合理确定各类工序的插入时间,最终实现结构封顶后192天,整体楼栋达到精装交付状态。



策划先行,组织为要,精细化管理


当前,从集团层面来看,我们的项目管理存在不少问题和困难,加之目前房地产市场下行趋势严峻,企业发展面临“内忧外患”。必须通过加强项目管理来加快周转、降本节支、提质增效,才能活下去。干好项目、管好项目意义重大,我们要提高站位,把项目管理上升到战略和全局的高度加快推进,做好项目现场的管理工作同样是全穿插施工工序得以高效应用的一大基础。要实现以可控的节奏推进如此紧凑的穿插施工作业,一方面需要解决施工层面截水、运输、作业面等技术瓶颈问题,同时更需要现场层面精确到小时的管理机制和高度协调的组织调配能力,对项目的精细化管理是全穿插施工顺利推进的坚实保障。


策划前置,细分节点。知语1901作为试点项目,参建各方对全穿插施工概念较为模糊,前期对项目的认识也基本处于空白状态。项目组从实际情况出发,安排专人会同总承包商的技术骨干厘清“全穿插”施工的技术要点,明确总体施工逻辑,在此基础上对整个项目进度进行提前策划,确定整体施工时间线和节奏,细分节点,倒排计划,并加紧各单位之间的磨合,做好施工前的所有准备工作。


明确分工,有效组织。据统计,知语1901项目施工现场共有25个总、分包单位,每栋楼施工人数约在130人,各级管理人员30人左右。面对如此庞大的队伍,现场组织协调是否高效是影响整体进度的重要因素,知语1901项目组根据《全穿插施工策划》要求,编制从下往上流水施工方案,审核各单位施工计划,并督促实施。此外,为按期完成节点,中南公司组织知语1901项目组现场相关负责人员成立“党员突击队”,由公司领导班子和现场工程各模块负责人组成,成立之初便明确每位成员的分工,精确到楼层,责任到人,拉出权责清单,定期反馈完成情况。同时,班子成员现场驻点,定期督导施工进度和工程质量。


多重机制,保障实施。自全穿插施工开展以来,知语1901项目组在不同阶段遭遇了各种困难,诸如早期对参建单位材料进场时间估计不足,电梯运输跟不上导致窝工;垃圾清运不及时致使现场施工环境混乱;对部分分包施工人员管理不到位出现工程质量缺陷……在施工团队毫无经验的情况下,知语1901项目组遵循“摸着石头过河”的方法论,在不断摸索中前进。面对重重困难和多如牛毛的施工工序与节点,项目组建立以“例会制度”“计划管理制度”“移交验收管理制度”“检查考核机制”等管理制度为核心的多重保障机制,细化节点到每日,掌握工程实时进度落实情况,做好联合验收及日常检查工作,为整体施工的过程管控保驾护航。此外,知语1901项目组充分利用网络媒介,以各模块为单位组建微信群,对施工情况和遇到的问题一天一报,实时反馈。同时,针对现场出现的问题分级处置:细节问题严格按照“当日反馈,次日解决”的原则迅速反应;技术问题及时组织涉及其中的业务骨干碰头商讨应对办法;重大问题第一时间上报现场驻点的公司领导商定解决。


近年来,中国铁建地产集团开发节奏越来越快,报建、开工、开放、开盘四个维度都在逐年加快,当前形势下,地产行业已经从粗放式管理的土地增值时代过渡到精细化管理的产品增值与运营增值时代,快周转能力已经成为核心竞争力,而推广应用工程全穿插体系是夯实快周转基础的关键一招。从知语1901项目案例来看,应用工程全穿插体系比传统施工工期缩短约4.6个月,工期压缩25%,效果十分突出。作为一种快速施工组织方法,全穿插需要在施工过程中把室内和室外、底层和楼层部分的土建、水电和设备安装等各项工程结合起来,实行上下左右、前后内外、多工种多工序相互穿插、紧密衔接,同时进行施工作业。它一方面对管理体系、关键技术、工序安排、成品保护等有着极高的要求,同时全穿插施工能够充分利用空间和时间,尽量减少以至完全消除施工中的停歇现象,大大缩短了工期,降低了成本,直接促进销售。未来势必会加快推广应用,全面提升集团公司施工管控能力,提升快周转水平,拔高产品品质,为集团公司高质量发展和投身“二次创业”新征程赋能。


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(编辑:奚雅青)



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