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“十四五” 规划明确提出实施城市更新行动，标志着城市更新上升为国家战略，成为推动城市高质量发展的核心抓手，旨在通过存量空间优化实现城市功能与人居环境升级。中国房地产业协会数据显示，我国现存存量住房超300亿平方米，未来每年约8亿平方米需更新，将形成10万亿级市场，成为建筑业核心增长极。在 “双碳” 政策加持下，装配式内装因绿色低碳、高效集约、提质增效等优势，被列为城市更新优先技术方案，随着政策红利释放，其市场规模将迎来爆发式增长。
城市更新改造的基本原则
城市更新的核心在于对既有建筑功能空间的系统性重构。针对建成年代较早的老旧小区普遍存在的功能性缺陷，如厨卫空间墙体霉变、管线老化渗漏、空间布局低效等问题，改造工程需遵循 “以人为本、分类施策” 的原则：在适老化改造体系中，重点实施卫生间无障碍扶手安装、室内高差消除、防滑地面铺设等安全优化措施，并通过模块化设计打造适老专属居住空间；针对青年家庭功能重构需求，采用可变性户型设计，提升套内面积利用率，满足多样化家庭结构的居住需求；同时全面推广装配式内装技术，通过工厂预制集成卫浴、节能墙体等部品，实现 “设计 - 生产 - 装配” 一体化流程，同步植入智能家居系统与可再生能源设备，构建低碳居住场景。
装配式内装在意见中的精准实施
随着国务院办公厅发布的推动行动意见的深入实施，城市更新将成为贯彻新发展理念的重要载体，而装配式技术的规模化应用，正加速城市从 “增量扩张” 向 “存量提质” 的发展模式转变，为构建宜居、韧性、智慧城市提供坚实支撑。
加强既有建筑改造利用
装配式内装通过可逆式安装和模块化设计，显著降低对既有建筑结构的破坏。例如，采用管线分离技术（SI体系），可在不破坏建筑主体结构的前提下完成内装升级，维修时仅需局部更换部件，避免传统湿法作业对结构的损伤。此外，装配式技术通过BIM精准建模，能有效评估建筑安全状态，适配既有空间的功能转化需求。
推进城镇老旧小区整治改造
老旧小区改造面临工期长、扰民严重等痛点，而装配式装修通过工厂预制+现场拼装模式，可将施工周期缩短30%以上，并减少60%的建筑垃圾和粉尘噪音污染。
开展完整社区建设
装配式技术能快速集成社区服务设施，例如通过模块化设计嵌入适老化卫浴、智能监测系统等，满足老年人和家庭多元需求。政策层面，《关于持续推进城市更新行动的意见》强调补齐养老、托育等设施短板，而装配式内装可通过标准化部品批量生产，快速部署社区公共空间，如无障碍通道、共享活动室等，提升社区功能完整性。
推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造
装配式内装在业态升级中具备灵活性与经济性。例如，北京康养·颐寿嘉园项目位于北京顺义核心区域，原为市物价局培训中心，建于80年代，建筑结构老旧、风格不一。通过改造规模超过10,000平方米的建筑及5,000平方米的景观盘活存量国有资产，促进公共资源向社会开放，解决长者照护的刚性需求，是北京首家培疗机构转型普惠养老示范项目。
完善城市功能
装配式技术通过多功能集成部品优化城市空间利用。如由安其居施工的北京市西城区教子胡同65号院将闲置厂房改建为保障性租赁住房，纳入2024年全市保障房建设计划，成为首都核心区首个宿舍型保障性租赁住房项目。项目充分利用原有建筑空间优势，将2号楼、12号楼分别改建为98间宿舍型和47间公寓型房源，定向供应牛街地区城市运行服务保障人员及周边企业员工。宿舍型房源配备独立卫生间、淋浴间等基础生活设施，公寓型房源满足个性化居住需求。该项目通过盘活存量资源，精准对接城市运行服务人员居住需求，为首都保障性住房建设提供了可复制的改造范本.
加强城市基础设施建设改造
装配式技术显著降低施工对城市运行的干扰。住建部数据显示，装配式建筑施工现场建筑垃圾排放量每万平方米不高于200吨，较传统工艺减少70%，且通过BIM技术优化管线排布，避免后期拆改浪费。这种绿色施工模式尤其适用于交通枢纽、商业综合体等对工期和环保要求高的项目。
修复城市生态系统
装配式内装的绿色属性直接助力生态修复。北京康养·颐寿嘉园项目采用可循环轻钢龙骨材料，复用率达60%-70%，建筑垃圾减少60%。此外，绿色建材如无醛板材、抗菌涂料的使用率超65%，从源头减少污染。
保护传承城市历史文化
装配式技术的非破坏性施工特性，可最大限度保留历史建筑原貌。《意见》提出的“先考古后出让”机制，要求更新前全面评估文化遗产，而装配式内装通过可逆式设计，便于后期恢复历史痕迹
行业展望
当前，城市更新已从单一的建筑翻新转向城市生命体的全周期管理。在政策端，住建部正加快制定《城市更新技术导则》，明确装配式装修在老旧小区、历史街区等更新场景中的强制应用比例；在市场端，安其居已构建 “装配式部品生产 - 数字化设计 - 智慧化施工” 全产业链体系，推动行业向工业化、智能化转型。随着行动意见的深入实施，城市更新将成为贯彻新发展理念的重要载体，而装配式内装技术的规模化应用，正加速城市从 “增量扩张” 向 “存量提质” 的发展模式转变，为构建宜居、韧性、智慧城市提供坚实支撑。
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