南京珑熹台：技术应用创新+管理模式变革，落地装配式装修，推动住房品质升级

满足人民群众日益增长的高品质居住空间需求，是建筑行业发展的核心使命。随着社会的进步，人们对居住环境的要求不再仅仅满足于遮风挡雨，而是愈发注重空间的舒适性、环保性、耐久性以及智能化体验。装配式装修凭借其独特的工业化生产模式与现场高效组装的优势，正逐步崭露头角，成为构建高品质居住空间的重要突破口。江苏省南京市江宁2018G03租赁住房项目即珑熹台，践行装配式装修创新实践，从项目的精准定位到前沿技术的应用，以及高效管理模式的构建，呈现了卓越的装修效果，可为同类项目提供参考借鉴。

项目背景及概况

近年来，南京市江宁区人口保持稳定增长态势。为了有效应对租赁市场的需求，南京安居集团等市属国有企业勇挑重担，毅然承担起70%的国有租赁房建设重任，并积极推行“建设—运营—服务”一体化的创新模式。珑熹台项目正是在这样的大背景下应运而生。作为南京市政府采购绿色建材的试点项目，其在建设过程中，从土建工程到装修环节，再到洁具的选用，均严格遵循绿色标准，采用绿色建材。同时，积极引入先进的绿色施工新技术，力求在每一个环节都践行环保理念，为打造绿色生态住区奠定坚实基础。

珑熹台项目占地面积6.3万㎡，总建筑面积16.5万㎡，由14栋18层的建筑共同组成。其中，租赁住房面积11.63万㎡，总投资16亿元。项目秉持绿色发展理念，积极引入绿色健康建筑技术以及科技智慧建筑技术，荣获了业内多个荣誉奖项。

装配式装修理念与技术应用

一是可变式户型设计。在深入洞察未来市场走向以及住户多元化住宅需求的基础上，珑熹台项目大胆采用可变式装修户型设计。这一创新设计理念致力于打造全生命周期住宅，充分考虑到住户对空间功能的不同需求。通过预制构件标准化，精心采用大开间剪力墙的布置形式，巧妙地将剪力墙设置在户型的周边区域，从而成功构建出大跨度楼板、无次梁的独特结构布置特点。这一前瞻性的设计为后续进行标准化、工业化设计创造了极为有利的前提条件，不仅极大程度地节约了各类资源，如建筑材料、人力成本等，还显著降低了项目在长期运营过程中的维护成本，为项目的可持续发展提供了有力支撑。

二是平面标准化。住宅户型平面设计充分融入尺寸的模数化与统一性理念，为装配化装修的顺利实施筑牢根基。住宅单体主要采用A、B两种户型，一种核心筒模块的灵活组合设计，成功实现了“少户型、多组合”的创新目标。为精准满足租赁市场的多样化需求，项目团队对部分A、B户型进行了精心优化，创造性地将1户改造成2户甚至3户。经过改造，项目总户数从最初的1 180户大幅增加至2 340户，有效扩充了租赁房源数量，极大地满足了周边区域旺盛的租赁需求。

三是隔墙与排水系统优化。项目所采用的轻钢龙骨隔墙具备高达85%的空腔率，这一独特结构使其隔声性能卓越，可达45 dB，能够为住户营造安静舒适的居住环境。在门厅、电梯厅等公共区域，选用硅酸钙装饰墙板，不仅美观大方，而且具有良好的防火、防潮性能。户内空间则全面采用装配式施工模式及干法施工工艺，摒弃了传统装修中的大量湿作业，在显著满足装配率要求的同时，大幅缩短了施工周期，有效提高了装修效率。在卫生间排水系统方面，项目同样进行了深度优化。通过将户内地面架空150 mm，并采用马桶后排水（墙排）方式，卫生间排水管巧妙地敷设于150 mm架空层中，成功解决了传统建筑结构大降板所带来的局限性。同时，搭配整体卫浴SMC复合材料体系，其防水性能得到极大提升，达到IPX8级标准，从根本上保障了卫生间的防水效果，实现了运营过程中的低维护成本目标。

卫生间实景

装配式装修管理模式

一是全过程协同机制。珑熹台项目全力构建全过程协同机制，在项目开展前期，全专业团队便紧密协作，提前做好各项预设预埋工作。借助基于BIM（建筑信息模型）技术的装饰构件库，能够实现对物料的精准统计，误差控制在小于2%的范围内，有效避免了物料浪费。虚拟现实系统的应用更是为方案验证提供了沉浸式体验，使项目团队能够更加直观地感受设计效果，方案确认效率提升了40%。在与机电末端设备的空间协同方面，严格把控施工精度，确保吊顶完成面精度达到±5 mm。通过建筑、结构、装修一体化设计，将项目变更率成功降低至3.2%，显著提升了项目的整体完成质量与施工效率。BIM技术在建筑、室内、给排水、机电、暖通等多个跨专业领域的协同作业以及全周期介入，发挥了至关重要的作用，为项目的顺利推进提供了强大的技术保障。

二是创新质量检测技术。为了确保装配式装修的质量达到高标准，项目同步建立了完善的装配式装修质量评价标准。并且积极引入一系列创新质量检测技术，如利用红外热成像检测隐蔽工程，能够精准发现隐蔽部位的潜在问题；采用激光扫描验收安装精度，确保装修部件的安装精准无误；通过气密性检测箱体密封性能，有效保障了空间的密闭性与舒适性。这些先进的检测技术为项目质量提供了全方位、多层次的保障。

装配式装修实践成效

室内装修成套技术应用方面，珑熹台项目全面采用室内装修成套技术，涵盖架空地面系统、成品隔墙、集成吊顶、套装门窗系统、集成卫浴系统、集成厨房系统等多个方面。通过工业化预制，将大量装修部件在工厂进行标准化生产，然后运输至现场进行快速组装，极大地减少了现场湿作业量，有效避免了传统装修中因湿作业带来的施工周期长、质量不稳定等问题，有力地保证了项目能够按时、按质、按量完成交付。

成本控制与工期优化方面，与传统装修方式相比，珑熹台项目在建设造价上实现了8.6%的降低，成本控制成效显著。整体工期缩短28%，其中装修阶段的工效提升40%，大大提高了项目的建设效率。同时，可更换式部品体系的应用，使得后期维护工作更加便捷，维护成本降低60%。此外，建筑垃圾产生量减少83%，碳排放降低35%，充分体现了项目在环保方面的突出优势。

整体上，该项目实现了运营管理便利。装配式装修所带来的标准化、模块化特点，为租赁房的实际运营管理提供了极大的便利。运营团队能够高效地完成日常检修、更新等服务工作，及时响应住户需求，为住户营造出更加和谐、舒心的社区环境，提升了住户的居住满意度。

未来展望

珑熹台项目通过装配式技术的大胆创新以及管理模式的深度变革，成功打造了租赁住房品质升级的样本。从项目经验可以看出，装配式装修的持续发展离不开对“三个一体化”原则的坚守：建筑与装修一体化设计、生产与施工一体化协同、产品与运维一体化考虑。

展望未来，随着数字孪生、智能建造等前沿新技术的不断涌现与广泛应用，装配式装修必将迎来更加广阔的发展空间。为了更好地促进装配式装修技术的发展，建议行业从政策引导、标准完善、人才培养等多个维度持续发力，加快装配式装修技术体系的迭代升级，为建筑行业的绿色、智能发展注入新的活力。