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精装修监理工作的注意事项

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2016年9月10日,浙江省人民政府办公厅印发的《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》中提出,“10月1日起,全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付,鼓励在建住宅积极实施全装修。” 所谓全装修,是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。


毋庸置疑,全装修工程对工程管理、组织协调提出了新的要求。建设单位项目也希望寻找一支熟悉全装修施工流程、具备全装修管理经验、在业内有良好口碑、技术人员配备合理的监理团队,帮助建设单位解决全装修施工的管理问题。本文结合笔者的一些精装修监理经验,谈精装修监理工作需要注意的一些事项。


1、组织好土建与精装修的移交工作


精装修一般由专业单位施工,因此监理单位应组织好土建施工单位与精装修施工单位的移交工作。移交的内容和标准应参照地方分户验收的相关标准执行,重点关注以下几点:


1.1 基准线移交


土建施工单位应向精装修单位移交建施“水平一米线”,统一基准线控制标准。精装修单位复核后应在电梯口用红漆标注装饰“水平一米线”。


1.2 楼地面蓄水试验交接验收


部分高端精装项目配置了水地热功能。对该类工程的户内地面应进行结构蓄水交接验收,应无明显滴水。


1.3 门窗、幕墙工程交接验收


门窗、幕墙安装完成后,必须在装饰面施工前完成淋水试验且确保无渗漏。门窗应由土建单位(或门窗单位)做好成品保护并向精装修单位进行移交。成品保护包括对型材进行妥善包裹及玻璃贴保护膜。后期若保护膜破损造成的门窗型材或玻璃损伤由装饰单位承担相应责任。


1.4 机电工程交接验收


机电工程的交接界面一般为:强电在入户总电箱上桩或电缆到位预留长度50~80cm;弱电在入户箱位置预留长度1~1.5m;给水工程在水表;排水工程可根据项目特点而定,一般在竖管三通位置。


排水立管已安装完成的,应进行通球测试。未安装完成的,应逐段进行满水测试。


1.5 厨房烟道、卫生间气道烟雾测试


厨房烟道、卫生间气道烟雾测试的目的是避免在装修交付后不同楼层住户间厨房、卫生间串味,影响客户体验。测试可用彩色发烟装置在烟气道首层发烟,凡漏烟处均有彩色痕迹以便寻找、及时处理。


1.6 整改、复验与移交


监理单位应组织精装饰单位按照已明确的移交标准对装修施工区域进行检查,列出整改清单,并提出整改完成时间,以确保装饰工期。整改完成后,应由监理单位组织相关单位做好交接验收,各项移交均应形成书面资料并经各方签字确认,留存影像资料。


2、统一工艺标准,保证防水质量


精装修工程的质量投诉大量集中在渗漏水。监理单位应当从源头抓起,组织相关单位、班组统一工艺标准,保证防水工程施工质量。


2.1 涉水区域的防水涂料施工工艺要求


地面:卫生间、阳台三度,厨房二度。


墙面:卫生间、厨房二度。涂刷高度:淋浴房到顶,卫生间1.8m,厨房1.5m。


2.2 混凝土翻边施工工艺要求


2.2.1 卫生间、阳台、窗台、管龙井的混凝土翻边应与结构楼板一次性整体浇筑。管龙井的翻边高度应≥(完成面标高+10cm)。


2.2.2 若采用二次浇筑的,应由监理单位组织做好浇筑前的隐蔽工程验收,施工缝应凿毛、基层清洗、套浆,混凝土应留置试块。


2.2.3 混凝土范围四周应采用防水砂浆做50×50mm圆弧;地面防水涂料施工前内圆弧处防水应涂刷完成,且应翻高内圆弧处防水10cm。混凝土翻边处理完毕后,应进行蓄水试验,蓄水高度应不低于完成面高度20mm,蓄水时间不少于24小时。


2.2.4 阳台外墙采用铝板、石材干挂的,必须在内腔浇筑混凝土翻边,厚度≥50mm,高度≥(阳台完成地面标高+15~20mm),长度与墙长相同。


2.3 淋浴房地面的止水钢板设置标准


淋浴房地面应设置止水钢板,规格宜为100×40mm,厚度宜为1.0~1.2mm,材料宜为不锈钢板。淋浴房第一道防水完成后应独立进行24小时蓄水试验,该蓄水试验不得与卫生间地坪同时进行,否则无法观察淋浴房止水门槛是否有渗漏。


2.4 浴缸地面防水处理


浴缸立面与地面交接处,应在四周做50×50mm内圆弧,地面需找坡(坡度≥3%)压光做三度防水,坡向外溢地漏口,确保外溢水不进入卫生间地面结合层,同时可防止石材泛黑、泛碱现象的出现。


3、做好监理交底,保证地暖施工质量


3.1 认真进行图纸会审,做好地暖质量预控


监理单位应要求地暖施工单位根据装修平面图纸绘制地热管线施工详图,并组织有关单位会审。


3.1.1 管道位置与间距


水地暖管道敷设一般距墙≥20~25cm,以避免门吸施工时打破水管。靠近门、窗、外墙的区域应适当加密管道,以15cm为宜,以保证效果;床下区域可适当放大管道间距,以20~25cm为宜。


3.1.2 伸缩缝与门槛位置处理


当敷设地暖的房间面积超过30m2或边长超过6m时应设置伸缩,以避免现浇混凝土保护层出现开裂。地暖管穿越伸缩缝时,应设置长度不小于200mm的柔性塑料套管,以防止现浇层开裂的时候拉裂地暖管。


各房间的门槛石需采用湿铺工艺,地暖水管过房门口需做阻断措施。


3.1.3 淋浴房地漏二次排水设置


淋浴房中一般采用电地暖。电地暖层形成的空腔在交付业主使用后可能形成渗水隐患。因此应考虑对淋雨房中的地漏做二次排水。


3.1.4 淋浴房中水地暖管道翻越止水板


若淋浴房中采用水地暖,管道应从墙体位置绕过止水钢板。


3.2 重视隐蔽验收,保证地暖质量


3.2.1 压力试验


地暖水管敷设完毕后应进行压力试验。要求试验压力为工作压力的1.5倍,且不得小于0.6MPa,稳压一小时内压力降不大于0.05MPa,且不渗不漏为合格。压力试验宜保持至连接分水器,连接分水器完毕后宜降到工作压力,保压时间应持续到地面湿作业完成后,以便及时发现地暖管在装修施工阶段被破坏的情况。


3.2.2 隐蔽验收


水地暖管道在浇注混凝土保护层前必须进行隐蔽验收。除前述的压力试验外,在分水器、过房门区域主管入户的位置还应存留影像资料,便于今后维护及应急处理。


应引起重视的是,地暖水管在隐蔽前若发生破裂应整条更换不允许有接头,同时按“3.2.1压力试验”的压力试压。若在隐蔽后地暖水管发现破损且不具备整条更换的条件,在甲方同意增加接口的情况下,监理必须要求施工单位提出可靠的应急专项方案。地暖水管处理后应对整路地暖管进行压力试验,按工作压力的2倍进行12小时保压,不渗不漏后按“3.2.1压力试验”压力保压。


3.2.3 工序交叉时的成品保护


地暖管道敷设图纸确定后,应及时组织对相关各专业单位、班组的交底工作,并要求其主要负责人在交底记录中签字确认。后续相关专业施工时,例如地板安装,天花、空调、管线的吊杆安装等均应高度重视。特别是吊杆安装,必须采用电锤定深尺杆,避免打破管道,造成无法修整的困难。


4、重视过程管理,做好成品保护。


4.1 排水管道的临时封堵


在装饰施工期间所有的排水管口必须用套管做好临时封口,严禁利用排水管道倾倒废弃液体(物),否则极易造成后期堵塞。


4.2 结构孔洞封堵


卫生间、厨房间及户内与户外的梁上和墙体的孔洞应封堵密实,防止漏烟串味或声音干扰。尤其是户内与户外的梁上和墙体的孔洞至少一端采用水泥砂浆封堵密实,不得两侧全部使用发泡剂封堵,避免老鼠咬穿发泡剂入户。


4.3 三角阀安装


对厨卫三角阀安装,首先应要求管口与墙面齐平,不得内陷。当安装角阀龙头时已产生内陷的,必须做好技术交底,安装时只许前进不允许倒回,否则易产生渗漏。


4.4 天花封板前的验收会签


天花封板前必须执行隐蔽验收会签手续,既保证工程质量避免返工,也可有效进行责任追溯。隐蔽工程验收时需检查的内容包括:


4.4.1 安装强电绝缘电阻测试合格。


4.4.2 挂灯通电测试合格。


4.4.3 冷凝水管满水测试合格。


4.4.4 风机盘管单机运转合格。


4.4.5 铜管的保压测试合格。


4.4.6 冷热水管保压测试合格。


4.4.7 弱电导线测试合格。


4.4.8 卫生间、厨房及户内与户外的梁上和墙体的孔洞封堵合格。


4.4.9 大型吊灯龙骨基础承载力测试合格。


全部检查合格后,经会签栏各方签字后方可封板,详见《天花吊顶隐蔽会签工序移交单》。


5、结语


精装修监理工作需要监理人员更加用心做事,勤跑现场、勤于总结。以上内容仅是笔者在精装项目管理中的一些体会,希望能抛砖引玉,有更多同行加以批评、指正,共同提高、改进。



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