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保利集团精细化住宅手册

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项目介绍


天一新著是保利、万科、新城三房企强强联手合作开发的纯住宅项目,位于无锡市惠山区天一新城,西侧临近地铁1号线西漳站。项目地块为竖向狭长四边形,南北向共六排楼栋,由南向北依次抬高,由前两排的11层,到26层再到27层。整个项目共分两期,一期首开部分为南侧的四排8栋高层,二期为地块北侧的两排27层高层。




项目启示


本项目为多家单位的合作项目。在与友商的合作过程中,我们发现技术主导公司在常规的设计流程以外,通过与第三方设计深化团队的合作,增设了精细化设计环节,为项目提供了更加细致周全的综合性图纸。此外深化设计团队所提供的产品手册内容详实,细致入微,为项目的产品营销节约了极大的工作量,为项目的高效施工和精细营销奠定了坚实的基础。这一精细化设计在设计和营销中的介入对我们产生了极大的启示,因此我们对其进行了深入的研究。



设计层面


精细化设计是什么?


在土建及精装部分施工图完成后,通过几何设计理念,统筹建筑、结构、水电、精装修及部分二次深化图纸,结合现场施工要求,对原施工图的砌体、管线安装进行优化,实现构件标准化,点位精确化的要求。同时,通过BIM信息化建筑模型技术,将已有的图纸进行汇总,形成一套能够指导现场施工的综合性图纸及三维建筑信息模型。



精细化设计的目的是什么?


1、通过检查错漏碰缺来减少设计中不明显的各项缺陷,从而减少设计变更的数量,避免不必要的返工,省时省力(减少设计变更造成的额外费用、通过减少返工现象、明确施工界面等方式,达到缩短工期的结果);


2、通过对明确施工界面、优化施工图的标注方式、界定局部的具体施工方式,实现更高效的现场管控;


3、通过更加精确的图纸、更加具体的施工方式以及更加明确的施工界面,实现对于总体工程量及造价更准确的把控(通常保利都采用总价包干的方式);


4、减少项目质量隐患,同时降低项目交付后出现的投诉隐患;


5、推动建筑各部位标准化的完善(门窗、橱柜、PC构件等)。


精细化设计是如何进行的?



综合图包含哪些内容?



图纸内审单


通过对各类图纸的综合检查,设计深化团队将发现的各类问题(建筑、精装、水电等各个专业)整理成一份详细的内审单(如下图),其中包含了问题描述、问题发生的位置、建议的解决方案、对应的端口以及优化后的效益。



综合图


除了内审单外,设计深化团队会在原施工图的基础上出一版更加详尽的图纸——综合图,主要包含了以下五方面的内容:


墙体图


错漏碰缺检查(建筑、结构、精装、设备、保温、门窗二次深化、精装与pc设备结构的二次深化)、工程做法优化(构造柱、门垛做法等)、预留预埋(预埋位置、深度等信息)、设计缺陷预警等。



如图所示,在对比了天一新著的施工图和精装图之后,深化设计团队发现精装图中厨房的废水立管被移至了次卫管井,请设计院的水专业进行了复核,并请结构专业做出调整,可考虑剪力墙开洞。该调整虽然很细小,但减少了后续施工中出现返工及设计变更的可能性,提高了施工的效率。


套管图


错漏碰缺检查(设备之间、设备与建筑相互关系、设备安装等)、管线优化(线路位置优化、立面效果优化、结构影响优化)、预埋预留(一次结构管套预埋、二次结构后开孔定位、pc预留精装定位)、设计缺陷预警等。



如图所示,桃红色圈内的新风出风口与精装修布置的灯带冲突,在综合征询了甲方、施工图及精装图设计单位后,对精装的方案进行了调整,规避了精装与设备间可能出现的问题。


点位图


错漏碰缺检查(各点位之间、点位与建筑结构、点位与PC关系、点位与柜体)、点位优化(数量、位置、拆改点位关系)、预留预埋(按土建要求标注尺寸及埋深)。



如图所示,左侧红圈内1050高的电热水器插座被画在了窗户上,需要向左移位;右侧红圈内最左侧的插座位于出水口的下侧,当下水管安装完毕后,该插座难以使用和维修,因此建议整体右移。


连线图


错漏碰缺检查(电专业图纸相关错误)、设计优化(电系统优化、标注方式优化)。



上图为深化单位绘制的综合电图,在对图纸进行检查的基础上,设计团队对其标注方式等进行了优化,确保每一处标注都清晰明确,避免了施工过程中因标注不清晰而可能导致的施工错误。


BIM模型


通过BIM信息化技术,辅助现场进行准确施工,精确预估工程量、对模板进行预制,缩短周期,精确项目总价的预估。



营销层面


营销层面,设计深化团队需制作项目产品手册,其根本目的是为了明确设计、施工及营销各自的职责,高效闭合各端口,清晰界面。


项目产品手册是什么?


作为设计移交营销的闭合端口,关于项目的一切信息都可以在项目手册进行查询。此外,深化设计团队对于设计的原始资料进行了细致的整理和筛选,重点对各类不利因素进行了说明,让客户提早明确每栋楼每个楼层每户住宅的特性及与标准户型的不同点,降低销售风险(交付后被投诉等),同时提升项目透明度、凸显央企的公信力。



产品手册的制作流程是什么样的?


产品手册的制作先后历经了收集资料-问题反馈-问题修正-综合图绘制-初稿修改(多次)-首开部分完成-全部完成多个步骤,通过与技术部、营销部、设计院的多次反馈后,最终形成一套精致而完整的项目介绍。



项目手册的主要内容有哪些?


项目手册主要包含了几下几个章节:规划篇、建筑篇、户型篇及景观篇。



乍一看你可能觉得就是常规的项目介绍嘛,但当你自己查阅时会发现,在常规营销图纸的基础上,项目手册还增加了许多更加精细化的内容。


规划部分的地面车位分布图、配套用房分布以及非常详尽的红线内外的不利因素,明确场地内外的风险点,提早告知客户,保护他们的利益。



建筑部分的立面材质说明,层高说明,建筑性能配置表,公共部位装修图(精确到每栋楼具有代表性的每一层),向客户详细说明建筑的各项指标,最大程度规避了业主投诉的风险。


▲ (立面材质说明)



▲ (层高说明)


▲ (住宅性能配置表)


▲ (公共部位装修图)


户型部分,由于立面造型的影响,不同楼层的户型都会有少量的差异化做法,技术团队通过户型谱系图对各非标准户型进行整理,标明各自的差异点。为了进一步规避相关风险,深化设计团队以图示的方式对各个非标准户型的差异点进行图解,圈出非标准的部位并用剖面图进行说明。并在最后罗列了详细的装修配置表。



景观部分,也有关于小区大门、小区入口及入户花园非常细致的表达。



“他山之石可以攻玉。”无锡天一新著项目中引入精细化设计团队这一手段给予我们极大的启示:在设计层面,通过更加综合的精细化设计,达到规避设计错误、降低建造成本、缩短项目工期、提升工程质量、提高协同效率的效果;在营销层面,通过产品手册的整理,将项目营销过程中可能遇到的风险点一一说明,在有效保障客户利益的同时降低项目被投诉的风险,这种做法无疑值得我们学习和借鉴。


(责任编辑:金曙)




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[责任编辑:Susan]

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