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全装修“新模式”下的破壁·谋变之策

打印 0条评论来源:精装中国

全装修成品房成为最终交付物,将彻底颠覆整个房地产产业链生态。变革前夜,产业链上下游风起云涌,整合者、创新者、颠覆者纷纷登场,全装修/精装修成品房领域已现群雄逐鹿之势。在这场变革中,如何突出重围?如何设计共赢互利的商业模式?如何破壁谋变,探求最佳的产业链整合路径?


在行业发展的大势下,地产企业做全装修的过程中,因为产业链太长,有许多痛点,除了自己不断成长、完善体系,解决痛点外,产业链相关的设计、施工、建材企业及不同背景的专业人士也在延伸自己的产业链,破壁谋变提供不同路径的“痛点+解决方案”,相信每种方案都有不同的适配性,今天我们有三位嘉宾先进行模式陈述,然后是二家地产企业进行模式问答及互动激辩。


主持人张永志:在三位嘉宾:贝朗杨总,乐宜嘉马总,品宅向总分别进行痛点+解决方案的模式陈述后,到底地产企业是否认同,我们有请两位房地产大咖代表上台进行提问激辩。


有请两位上游的开发商跟他们三位互动一下,首先请张雪松点评一下三位老总全装修的模式怎样?是否解决了我们的痛点?第二,他们三种的全装修模式是否能够让我们接下来的业务产生需求?你觉得对你有没有帮助?


金辉集团成本招采管理中心副总经理张雪松:我原来没有接触马总,从设计、施工是一体化的。向总刚才是从设计角度,我是比较感兴趣的,即模块化。听完三位演讲后,三位从产品、设计到施工都有了。唯一一个问题是,三家都在做设计,都在找不同的设计师,比如马总找的是国际知名大师,贝朗也是找德国大师、意大利大师。向总是根据房地产交付经验都是在做设计。如何确保通用和适用?这个问题不是困扰地产开发,家里装修也有,买了这家东西那家不适用。从我对成本交材的角度考虑,大家都在做设计,而品牌不一样,如何达成统一?


第二,都在做设计,可能前期成本很高,因为成本高,所以开发商要控制成本,一开始所有初级阶段都不一定适用于地产公司。如果成熟之后不排除大批量吸入,即成熟产品有吸引力。


主持人张永志:谢谢张总,还是说出了老本行。目前三家的模式、设计都很好,如何让我们的体系、产品更成熟,性价比更高?这是张总关心的问题。接着问周总,你关心的问题是什么?刚才听了三位老总模式的讲解后,你觉得能否解决你的痛点和问题?


北京和裕房地产总裁周柏生整个市场是非常庞大的,每年都是稳步上升,我们进入全装修,三年做了整个楼盘的全装修,而且是高端、高品质。2014年开发林肯公园,全部是精装化,全部是内部全装修。一直走过来全装修的经历,我觉得三家讲得都很好,尤其是最后一个感触很深,因为他更从实战的角度上,可能这个眼界跟我们开发商的眼界更一致。我一会儿会问贝朗几个问题,也是一些困扰我们的问题。我们做了十几年全装修,其实还没有达到所谓的模块化、安装的装配式等等。即使大批量的工厂化生产,由于我们的土建交接面不差,没有实现装配化,这造成所有精壮部品的到场安装不能完全自动化,还有大量人工参与,这是避免不了的。这种大量人工参与造成什么影响?产业工人的能力、专业力、素质,很多产品工厂生产得非常好,最后综合分就是70分。也有些厂家生产得80分,像京东一样十几个人安装,所以综合起来不错。部品供应商也有会出现像淘宝和京东两种趋势,所有安装是外聘的,所有物流是自建的,这都会影响未来的发展。


随着客户,尤其是开发商,例如我们公司有自己的精装团队、施工单位,跟我们一起走过十几年,装修质量非常好。他是最后一关的收关者,所有收尾活都是他们干,我们的收工标准干得很细。即使有这么强大的队伍,我们在全装房交付过程中也会遇到大量的部品安装问题,就像我前面说的大量需要现场安装,而且会出现一系列误差,尤其是木作。现在解决了一部分问题,所有房间,包括木作都由一家来做。其实你们即使一家来做,最后都是分给各供应商做,其实跟我们施工单位整合的道理类似。在类似的过程中,整合误差中也会出现各种不平衡,这会产生很多材料、部品的精准度跟厂家刚生产出来的不一样,因为加装了很多手工成分。我想问问三家,你们目前怎么解决这些问题?未来怎么解决?目前这个市场非常火,由于各自有各自的想法、思路和标准,导致部品不是非常相容。


另外,我们也在干,开发商也在干,你们也想把链条做长、上下游打通。你们的优势是什么呢?没有成本优势,没有很多优势,没有供应安装的优势,未来是很难存活的。概念很好,虽然你有很多资源,比如万链,一是有强大的客户,二是有强大的装修资源。但是万链对成本的控制能力比万科更厉害,比如木地板采购,他是低于万科价格的。因为通过市场挤压,万科是自己生产、自己装修,可能挤压能力没那么强,因为都是自己配的。既然按照这个价格采过来,这么多年形成一套自己的体系。但是万科和链家合作了,有很多小装修公司会挤压你,在这么多小装修公司中,一个有规模的企业能生存,压力是很大的。后来他们研究,比如木作虽然生产、安装都是由一家来做,但发现很多木装厂生产很擅长,安装不擅长。他也有很多外包,对成本的控制也搞不定。他最后说我只要你生产,安装我自己来,所以他们有一个长期合作队伍,反复安装,价格低、效率高、质量好。我要你做最擅长的一个,我举一个小例子,为了生存大家都在找更适合自己的方式。


我想问问三家,你们按照这种模式,未来生存的模式是什么?第二,刚才我刚才提到的,比如做装配式标准化,现在市场由于误差造成需要大量的人工。你们如何解决这些问题?


主持人张永志:请三位企业嘉宾简短回答。第一,张总问的是核心优势在哪里,尤其是整个产品的交付过程中、服务过程中,你们的优势在哪里?是否解决周总说的两个痛点。第二是交付过程中的服务问题。


乐宜嘉家居集团董事长马靖:乐宜嘉做了13年木作类,有六家工厂,有快速的加工能力、前后台打通的能力,可以解决这些问题。我们在做一个品牌下的全宅解决方案,就是为了您刚才提出的成本问题,未来的消费者需要一体化设计、一体化安装。我今天跟远大坐在一起,我压力很大,远大是从一个建筑到一个内装的工业化模块。他已经布局了100多家工厂,太可怕了,未来一定是基于制造业的装配服务、系统化的供应商。我认为这样才能在市场上赢得利润。


主持人张永志:马总的意见是我干了十几年,我有这么多工厂,我的安装服务体系肯定没有问题。接着请杨总。


上海品宅装饰科技有限公司联合创始人向宠为何现在做装配化?跟过去的经历、痛点是相关的,这是所有开发商面对的。中国最大的问题是装修和建筑,他们混合在一起了,实际是两回事。西方都是分开的,就是装饰和建筑分离的技术,这样才能解决装修和建筑之间的边界,包括建筑质量、装修怎么上去、装修的寿命就五至十年。所以日本在此之上工业化,从根上解决问题。


第二是人和,去人工化、去手艺化。日本的产业工人在中国是不被承认的,这两个是根本。如果未来整个行业都朝着这个方向,这是从根上解决这个问题的。


主持人张永志:向总说得很清楚,就是中国不具备产业工人,即尽量减少靠熟练工人解决问题。为什么?因为周总做的是高端,对工人要求比较高。如果你是大众化的,像刚需、保障房,这类的要求不会那么严。接着请杨总。


贝朗(中国)全国研销中心总经理杨磊刚才PPT分享了贝朗正在走一条系统化的路,如何做到,不仅要做出东西,我们需要一个链条把它连起来,我们叫户型优化。贝朗有三大核心,第一是设计的魔术化,什么叫设计魔术化?我们是完成面壁数化。第二是部品的标准化,这是第二点,这是我们的强项。第三个核心是施工的装配化,这是产业链布局的一个很重要的一环。我们认为这三点最核心的一块,就是刚才领导提到的特点,最大痛点是设计魔术化。我们首先从设计入口,这样做到施工尽量节约,也做到最大效率进行交付。


第二部,贝朗正在走一条跟标准院进行合作,这是我们准备走的第二条路,现在在研究阶段。现在户型优化已经走得比较深,跟中交、万科、保利、绿城都有进行或深或浅的合作,因为这个概念提出时间不长,我们需要一个强大的团队、体系支撑。这是贝朗目前正在做的事情。


主持人张永志:感谢三位嘉宾。最后请张雪松收个尾,目前在全装修里面,因为各个企业,尤其是各开发商的需求不一样,像万科、恒大、碧桂园这些巨无霸企业,他们会构建全装修生态,也会找一些参与方。有些开发商是中型的,有些是做个性化或小众的,这需要非常好的合作方来做。针对不同的开发商的需求,我们全装修,尤其是部品供应化内装的企业,如何适应不同模式开发商的需求,作出自己的特色?请你点评和建议一下,作为我们论坛的收尾。


张雪松:很荣幸能收个尾。刚才张总也说了,其实装配化更适用于普通住宅,比如保障房等。所谓的装配化,实际上很难达到周总要求的高端品质要求的,即从品牌等。我们大部分像马总说的,我们是基于制造业,基于自己制造的产品通过魔术化适应大规模的产品。刚才说的碧桂园、恒大、万科也好,实际上是靠标准化快速复制的模式扩大到现在房地产数一数二的排名。如果真是像星河湾走高端化的,其实很难在短期内达到开工量来保证自己的业绩增长。我们的装配化应该先基于普遍把现在能适配的项目做好。


其次像周总说的,关于人和定位的差异化导致的问题,我觉得工匠在中国,其实我太认同你那个说法。其实在一段时间后中国还是需要工匠精神,有了这批工匠就能体现高端需求。在普通大众的需求,或者工匠精神,其实还需要一些企业牵头把最各自做事的企业牵起来。周总说全装联做了一个整体装配或装修标准,以后也会制定这个标准。如果全装联通过标准的制定,把所有各自做设计的企业都纳入进来,把我们的魔术从150到160全部统一成100或150,这会促进标准化或装配的促进工作。


主持人张永志:张总提出非常高的要求,希望明年来解决今天论坛的问题。我在装修这个行业待了很多年,更难的一环式全屋木作定制系统。在全装修过程中一个个领域走,比如先解决木作定制的问题,再到湿法、干法的墙面问题,因为这个问题不太影响整个装修的设计和品位风格,因为可以通过家居调节。通过传统依赖农民工,然后用装配化解决,先把第一步走好。最后我们也想买个房子就能拎包入住。其实你们只保证一点,这个房子装完之后你能住进去,或者按照你的想法装,这样市场一定会认可。不要精装完后开发商都不愿意住,消费者买了以后也砸了一地。北京有一个号称什么号的,十几万,买了房子找我,说超标,完了重新装修,我觉得挺痛苦的。


感谢各位老总,我们希望明年这个标准能够越来越好,我们的工作也能越来越顺畅。感谢各位老总。


(责任编辑:金曙)





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