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“工业品”vs“老旧房”:应用装配式技术改造存量住宅

打印 0条评论来源:存量居住建筑装配化改造


老旧住宅改造的产业背景


建设于20世纪70年代至90年代的多层与高层居住建筑,按城镇人均住房面积静态推算,估计在全国范围内其存量约有80亿平方米。随着中国城镇化水平的进一步提高,可预计在“十三五”期末,中国住宅市场中,旧有住宅改造的市场份额有望首度超过新建住宅。


从房屋价值考虑,老旧住宅大部分区位好、配套全,有第一流学区,但同时由于其社区成熟,也难以大规模拆改。在居住人口方面,包含6-18岁儿童的适学家庭,以及空巢老人等占较大比例。适学家庭往往以10年为周期轮替居住,空巢老人需要适老化改造。



从房屋设施来看,老旧住宅普遍厨卫配置标准低,构件劣化严重。排水管线在大部分老旧住宅中已经维持了40年左右,早已超过其预期使用寿命,但一般在房屋住户不更替的情况下,很难进行整体更换。尤其是漏水的排水主横管,主要是楼上邻居使用,成为发生管理维修问题和邻里纠纷的“导火索”。


技术方法与改造目标


团队采用分户精细化技术手段提升居住品质,采用同层排水系统、整体卫浴、整体厨房、集成整体凸窗、装配式阳台、PVC地板、软膜天花、集成管线的装配式墙板、定制可变家具等技术工法,探索装配式技术提升老旧居住建筑的改造水平:



快速、绿色施工:从拆除到施工完成、入住,只需要15天工期,无污染、无噪音、无空置期。


逐层逐户改造,兼顾2B和2C市场:无需上下层住户配合,完彻底改造给排水系统,产权明晰。


工业级质量:8-10年内,主要设施部品免维修。窗户和阳台采用汽车工业防水,免胶免维护。


成本控制:是同等档次传统工法的75%-85%。


避免高空作业:室内安装方法,避免窗户和阳台的高层作业风险,节约措施费;集成空调和新风,窗机一体避免坠物风险。


智慧家居:门窗、电气、照明和管道系统集成智慧设备,精准控制居室环境。


改造样本A


位置:清华园社区中区


建成年代:1980


楼层/总层数:5/5


居室数/面积:3居/建筑面积75.3


厨房/卫生间面积:4.13/3.26



住宅原貌和拆除后格局


改造前后的平面图


厨卫改造设计图


厨房和卫生间:空间重新分配,卫生间进深压缩600毫米,干湿分离,干区成为进入厨房的通道,厨房门即可向内移动600毫米,增加操作台面积。



居室干法装修:全部采用PVC地板、软膜天花、集成管线的装配式墙板、定制可变家具等干法作业,快速装配组装。在不占用居室面积的前提下增加了10立方米的收纳空间。住户反馈,入住后没有购买任何柜子等收纳类家具。



集成式窗和阳台:无脚手架施工,工人在室内安装,不用外设脚手架,高效快速安全,而且避免了措施费,造价节省30%。采用汽车工业防水技术,免胶安装,气密性、水密性、耐风压性超过新建住宅水平。空调室外机隐藏化,窗台盖板下设置室外机,空调管道完全收纳。美观且视野开阔的凸窗,扩展室内空间,采光增加10-15%。



改造样本B


位置:清华园社区南区


建成年代:1978


楼层/总层数:4/5


居室数/面积:2居/建筑面积55.9


厨房/卫生间面积:3.78/2.39


住宅原貌


住宅平面和厨卫设计


同层排水改造:清华建筑学院团队针对老旧住宅,发明了专用适用现有建筑改造的旋流器(专利号:ZL201520589993.0),用以在老旧住宅改造中实现同层排水。



后续工作的展望与期待


老旧住宅,是城市核心区的基本构成细胞。解决传统的城市核心区荒漠化问题,需要从城市的基本要素开始展开更新工作。


在后续的工作中,我们的团队期待和更多与老旧住宅相关领域的合作者开展密切合作。


(责任编辑:金曙)




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[责任编辑:Susan]

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