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何奕:万科住宅室内精装修体系的发展

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导读


2018年1月26日,作为18年甲一学院设计分院的第一堂课,我们邀请到了深圳市大仓设计顾问有限公司设计总监何奕先生。何奕先生多年来致力于精装住宅产品的标准化研发,尤其在改善类住宅和工业化住宅建造领域具有丰富的从业经验,江湖人称“何老爷”。此次何奕的讲述从万科精装住宅产品线发展的成因、研发历程到目前市场上精装产品的发展趋势,总结出了在新的市场环境下精装住宅产品的迭代方向,即在限价的大背景下住宅产品如何总结过去,开创未来。


▲深圳市大仓设计顾问有限公司设计总监何奕先生授课


万科精装住宅产品发展时间轴


万科精装住宅产品标准化的发展以98年上海公司春申二期项目的“U5户型”为起点,到近两年的上海万科翡翠系、北京万科翡翠系、深圳万科臻系列等产品的相继入市,已经度过了整整20年的历程。其中以2009年集团“C标”产品的初步成型和良好的市场反馈为转折点,集团内部经过2年时间的推广和各一线公司本土演变,最终形成了目前住宅产品的五大标准:T标、A标、B标、C标和D标。万科精装住宅产品研发的初始目的源于对节能减排的初衷和对产品力的精细化追求,万创研发团队在经过对标韩国、日本和美国等国家相关标准化的精装产品考察后,根据国内实际情况最终演化整合成为目前几大相对稳定的精装产品标准。


▲万科精装住宅产品发展时间轴


精装住宅产品的演变趋势


住宅精装产品的演变过程就是由粗放低效的每户定制到批量标准化定制的过程,“像造汽车一样造房子”的发展模式有助于形成稳定的产品后台搭建模型。早期后台搭建的生产模式也让万科住宅产品有别于其他房地产开发商,由单项目精装修进化到标准化精装,再到模块化、插件化的精装加载包,将是精装行业发展的大同方向。用新的产品设计与生产方式,在客户需求与生产需求间找到平衡。


▲精装住宅产品演变趋势


客户需求与全周期住宅产品管理


基于对市场的初步认知,经过大量的客户调研工作,精装住宅产品的研发方向越来越注重客户的动态需求,基础装修在保证日常基本功能前提下赋予了收纳更多的功能用途和节能设置,万科精装产品的风格演变也在追随时代审美趋势的大潮中不断演化到如今。


▲B标产品风格—流金岁月


▲B标产品风格—白色浪漫


▲C标产品风格


尽管每个城市房地产市场发展情况各不相同,但是基本的开发过程与交付流程大致相同。在过往时代背景下,客户从具有购房意向开始到收到房屋钥匙的总流程基本可以总结如下图示意:



精装住宅产品的未来


精装住宅产品的研发过程在目前高价拿地、限售价等政策因素的影响下,处于一个复杂多变的转型阶段,产品研发应该更多遵从市场大环境和公司运营模式的需求。最后,何奕总结出精装住宅产品的未来发展趋势:


工业化形式的可变模块加载项

建筑装饰一体化

单核心多业态趋势

基于产品的运营模式


问答环节


Q1:不同的精装住宅产品标准,诸如ABC标之间的适用范围和主要的定位区别是什么?

A1:不同的装修标准是基于不同项目的售卖利润要求、项目开发成本、客户定位等诸多因素来判定。如北京公司的万链业务或者美好家业务一样,都是根据市场逻辑反推产品定位和装修标准。


Q2:精装产品如何在未来更好的适配不同的市场需求?

A2:第一,站在全局的角度看待问题,而不是从单纯的设计角度出发;第二,产品本身应该不断迭代进化来适应市场,更好的产品是为了产生更高的商品附加值。


(责任编辑:金曙)



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[责任编辑:Susan]

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