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绿城、保利、泰禾这些90㎡别墅太美了,为他们打call!

打印 0条评论来源:明源地产研究院 作者:凡文

自从两年前网红“桃李春风83㎡别墅”一夜爆红以后,150㎡以下的小别墅一下就成了当红炸子鸡,基本推出都被秒的节奏。现在各大房企都推出了自己的小别墅产品,比如绿城的桃李春风、泰禾的大城小院、万科唯墅、保利盒墅等等。


小别墅火了3年了,为啥还这么流行?明源君认为主要有3个原因:


①提高土地使用效率,同样的土地可以做出更多房子,提高利润,


②控制总价,降低客户的购买门槛,加快项目去化速度,


③制造眼球效应,小别墅产品设计新颖优秀,首发可以为新盘造势。


小别墅总价是很诱人,但面积太小,打造成别墅难度系数蛮大,比如别墅的质感出不来,空间局促或改造成本太高等这些问题都要考虑到。那么,现在各大标杆房企对于小别墅的营造有哪些提升?明源君结合目前市面上的案例和大家聊聊。


01

规划布局

2个手法缓解建筑密度过高


不知道你们留意到没,这两年市场上冒出来的很多小别墅产品,合院独栋和叠墅占比非常高。很大一个原因,也是因为更能出容积率。但这样整个建筑密度就会很高,容易产生压抑感。


去年7月份,杭州桃李春风设计总监张高源,接受北京《地产》杂志专访时指出,可以通过2个方法来缓解这种问题:


①建筑围合,在基地面积有限的情况下,通过几个建筑围合组团的公共空间来削弱较小庭院的负面影响,同时增加公共空间交流。


②公共绿地,集中绿地分散在各个组团之间,在视觉上可以扩大空间感受,增加公共活动的可能性。


比如以前看到的别墅内街可能是这样:



方圆合院产品中,7-8户左右的独立“街坊”,通过公共的绿道将组团串联起来。街坊中部扩大的 “邻里空间”,作为公共活动场地,避免了联排别墅空间的单调与无趣。



02

室内空间

超高赠送是基本功

功能性与舒适性兼顾


在室内空间的营造方面,张高源认为要注意空间交流与层次,适当扩大客厅主卧等功能空间,避免破碎空间和消极空间,增加别墅感。当然,明源君认为,小别墅客户最最关心的当然还是能赠送多少面积了。


一、超高使用率和赠送是基本功


小别墅最吸引客户的一点是购买门槛比较低,但控制面积后,利用率和超高赠送就很重要了,这可以说是这类客户购买客户的最大的敏感点。


不同物业类型的别墅,赠送面积的方式也有所不同。独栋别墅、联排别墅有独立的院子,一般是赠送前庭后院、花园或者地下室,而叠拼别墅由于产品的特殊性,赠送的形式一般多为顶层花园、露台、阁楼、地下室等。


比如方圆月岛90㎡的2房两厅两卫户型,赠送的花园面积就高达90㎡,赠送比例达到1:1。



当代万国墅MOMA上叠110㎡,5房3卫带花园,一楼送北花园和会客茶室,通过电梯直接到达四楼,四楼除了客餐厅,还有一个南向老人房,五楼两个卧室朝南,带双露台,六楼阁楼是赠送,110平做出了5房,4层空间感受,这个高附赠的效果还是非常明显了。



上海市北祥腾麓源99平联排别墅,附赠面积约为106平米,包括地下室、阁楼、露台、中庭等,加上附赠空间后实际使用面积可达205平米。不过这款产品貌似已经卖完了。



招商·雍华府131-145㎡叠墅的实际使用率达到480%,达到了313-670㎡的实际使用面积,非常夸张了。



▲招商MINI墅户型图,来源:世联东一研究院


二、空间处理,视线设计比使用面积重要


对于150㎡以下的别墅,室内空间处理很重要,一方面整体布局要紧凑,尽量不要浪费空间,另一方面要尽量抓住客户关注的空间,对其进行放大,从而营造出别墅的居住体验。


1、挑空大客厅


别墅客户非常注重公共空间的尊贵感,但由于面积有限,一般会通过客厅挑高来提高客厅的开敞度,这样一来,别墅的气质也出来了。


▲招商Mini墅首层客厅效果图


2、独立主卧或全套房


主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域;独立主卧区有两种处理手法:一是二层只有主卧区一个功能空间,无其他卧室;二是二层设置两个独立主卧区,以满足双亲同住的需要;


3、充分利用错层设计


以保利盒墅为例,由于7.9米X7米的边界限定,为了增大尺度感,保利盒墅对户型内部进行了拉伸及外延。比如餐厅楼板局部上提0.3米,形成错层,为地下室夹层带来2.7米的净空高度。


▲保利合墅剖面图


4、大面积使用观景窗、露台


室内功能区间可以多使用落地窗以保障采光和观景效果,应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感。


比如即将推出的信达泰禾上海院子,有一款90平叠院,客厅面宽约3.8米,双开间朝南,所有房间全明,很明显的一个特点就是大面积使用了观景窗,将外面的光线引进来,提升采光通风效果。



泰禾杭州院子150㎡首层配了6.9米大面宽南向落地窗,三层有景观露台兼落地窗,地下一层南向也做了落地窗设计,整体采光和观景效果非常好。


▲泰禾杭州院子


三、户型设计:居住型重功能,度假型重享受


在户型设计层面,居住型小别墅和度假型小别墅差异比较大,对于居住型小别墅,更强调居住功能的完善和舒适,对于房间数量、厨房面积、卫生间以及功能间要求更高。具体来看:


①一般首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库,为体现较大的空间感受,一般会设计客餐一体化,面宽要有保证。


②二层一般都设计为卧室,主卧做套房设计,至少包括卫生间、衣帽间、卧室3个组成部分。


比如沈阳万科翡翠别墅148㎡三房两厅两卫户型,一层是客餐厅一体化设计,U型厨房设计,空间利用率高,二层是主卧套房有衣帽间、SPA区、阳台和大露台。功能齐全,布局完善,尺度感及舒适度都不错了。


▲万科翡翠别墅148㎡三室两厅两卫


③地下室的功能更加丰富,比如通过挑高、引入下沉庭院、采光天井等,将地下室由辅助功能空间转变为娱乐功能空间,刺激客户购买欲望。


▲福晟中央美墅地下一层挑高图


再看几个例子:


金地双都汇下叠户型125㎡,做到四房三卫,附赠地下室,花园,实得面积约为180-190㎡,功能相对也比较完善。下叠一层配有南向卧室,可以做老人房,二层为主次卧,书房为灵动空间,改造空间大。地下室也比较宽敞,可以改造为娱乐空间或社交空间。


▲金地双都汇下叠125㎡户型


再来看一下世茂国风系列的合院小别墅,在武汉落地的项目是世茂龙湾,只有73㎡,但局部层高6m,经过改造后二层面积约50平米,73平米一房可变为三房。


从空间尺度来看也相对合理,客厅、卧室均有双面采光、通风,居住舒适度较高。有2个庭院外加一个天井,户外的赠送面积大约是40平。但餐厅位置在一楼中部,对交通动线有一定影响。


▲世茂龙湾73㎡中式合院


俊发玉龙湾89平米的别墅,三个卧室是套房,还带个小院子,实得150平米(如下图)。



▲俊发玉龙湾89㎡独院别墅轴侧图


而度假型小别墅,设计就任性得多了,比如更大的客厅、主卧,厨房、餐厅的面积可以相对压缩,更注重景观资源与室内空间的融合。


去年保利在汕尾推出的保利金町湾滨海小别墅,户型真是有够任性的了。先来看一下户型图:


▲保利金町湾80㎡一房


80㎡的户型只做了一个卧室,以及三个浴室!从入户开始,整个户型最多的就是浴室,先是有个露台浴室,进门之后有个淋浴室,然后中间还有个浴池,这还不止,后院还有一个超大泳池。


卧室后面的圆形浴池


卧室对外的私人浴池


不但户型有了突破创新,整个造型也是帆型几何式的,呼应了海的形状,户户都有私人海景,将度假体验与海景融为一体。



▲保利金町湾80㎡别墅外部


03

创新设计

提升溢价空间


除了小面积大赠送之外,小别墅产品的创新步伐一直没有停下来,除了在户型上做得更到位,其他提升居住体验的细节都要考虑到。


一、交通引入电梯,提高便捷性


很多客户不喜欢楼梯,其中一个很重要的原因,就是不喜欢爬上爬下,太费劲,尤其对于老人和小孩更不方便。


因此,如果小别墅能引入电梯,会大大提高便捷性,居住体验也会提升一个档次。


比如华远云和墅叠墅,就做到了上、中、下叠都可以电梯直接入户,中,下叠是私家专属电梯,上叠为公共电梯,每户都预留电梯位,这样业主的便捷性和私密性都提升了不少,在叠墅产品中这样的设计真心值得点赞。


▲华远云和墅下叠户型图,图片来源:世联东一研究院


二、带精装交付


越来越多的小叠墅选择精装交付,比如金地的小叠加精装6千元/㎡,配置了健全的交付收纳体系,据说也会选配全宅智能、中央空调、全屋地暖、净水系统等等。


据了解,泰禾大成小院系列地下空间也是精装交付,连墙上的砖雕照壁都是交付标准。


▲泰禾院子系下沉庭院实景图


三、户外庭院空间营造,增添趣味性


对于庭院空间营造,合院别墅优势非常明显,比如之前去年爆红的绿城桃源小镇,其中165㎡的户型做到了5房2厅4卫,居然还做出了6个院子。


▲绿城桃源小镇165㎡5房2厅4卫B1户型


方圆合院的经典户型90平户型赠送90平院子,而且还统一赠送有一个温泉泡汤池以及庭院的精装修园林。


▲方圆合院送温泉泡池


相比独栋联排,叠墅在庭院空间的打造上会稍微逊色一些。主要可以利用垂直空间,比如利用入户花园、露台、阳台、屋顶花园、下沉庭院,打造立体的户外庭院。


(责任编辑:金曙)



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