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孙克放:全装修房取代毛坯房是中国住宅发展的必然

打印 0条评论来源:精装中国(ID:jingzhuang360)

2018年3月31日,2018中国房地产全装修产业发展城市(广州)论坛在广州花都皇冠假日酒店成功举行。会议中,住建部住宅产业化促进中心原副总工、中国房地产业协会住宅技术委员会副主任孙克放发表了《推动工业化装修全面发展是实现居住美好的硬道理》主题演讲。



温馨提示:

以下文字为讲话内容得出

讲话内容未经本人审核


尊敬的来宾,大家好。我第二次来欧派,刚才听了姚董(欧派家居集团股份有限公司董事长姚良松)的讲话很受启发。


一个品牌从出现,到靠着多年的打拼,然后成为在中国民营企业具有很高的代表性的品牌,能走到今天做大、做强,成为最佳品牌,这是我们能走上世界的道理。现在的欧派,确实像你们讲的,有100多个国家都用你们的产品,我觉得这是走出去,说明我们国家在这方面并不比国外差,实际上我们看到的也是这种情况。


国家领导人这些年特别提出要让人民感受到生活美好,我想了想,在建设行业里头,在建设行业里,速度能够提高质量,我们已经做到了。现在是提高品质的时候,提高品质在住宅方面要做什么呢?能够表现老百姓幸福感的是什么?恰恰是全装修,所以我把题目定成推动工业化全装修全面发展,是实现居住美好的硬道理。


建造全装修房实现中国人居住的真正美好


超过100米以上的住宅叫高层住宅,广州目前有49幢高层住宅,如此高的居住建筑,能不能屹立百年?都是全装修交付的吗?第一个问题,关乎未来,中国的居住建筑何时走向百年寿命。百年建筑的开发建设,设定了中国未来住宅建设的新的制高点。比如现在买土地70年产权,70年以后房子拆不拆?我们干脆盖个超过70年,超过100年的建筑,这是很浅显和非常明确的。第二个问题,关乎到当今。住宅的居住建筑能否摒弃毛坯房,实现全装修。

 


之前看了一些材料,数据显示现在住宅装修占了整个装修的半壁江山,而且住宅数量已经上来了,和公筑基本上平分天下。看精装修成品房目前占7000亿,毛坯装修房5500亿元,改造性装修房5300亿。可能慢慢还会发生巨大的变化,即我们要吃掉毛坯房。


全装修房取代毛坯房是中国住宅发展的必然,在相当长的时间里,我国的住宅建设“重外不重内”。开发商能给予人们一个挺拔的建筑构架,却不能给人们一个健全的核体。我们不健全,我们的污染源没有控制,我们不可能达到欧派的水平线,为什么呢?因为我们是毛坯房。


尤其是现在中国是全球第二大经济体了,如果还在出产毛坯房就是倒退,不仅不符合人性化的要求,而且完全不符合我们的地位。因为跟老百姓最有关的东西、跟人最密切的东西,我们全部都没有。


这样的毛坯房怎么能达到空间的有效和合理使用?怎么能达到室内环境的绿色和环保?怎么能适应人的生活需求和生活行为的变化?更有意思的是,我们现在把毛坯房都评为绿色建筑,更是天方夜谭。我曾经跟全国绿色委员会委员主任讲过,毛坯房不能评为绿色建筑。但是北京市为了完成任务,把所有现在住的房子评为一星级,有意义吗?各位想一想,我不知道广州是不是这样。


在新的历史起点上,要求我们在继续推动发展的基础上大提力提升发展质量和畅销效益,更好满足人民日益增长的美好生活需要。如果还停留在过去的路上,不仅会没有出路,还会错失良机。因为装修可以带来很大的附加值,所以现在推出全装修房是箭在弦上,不得不发了。


装修工业化是对传统装修行业的变革和提升


工业化装修,不同于一般的装修。


2008年7月8日建设部发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》,我当时提出3至5年直辖市和省会城市要取消毛坯房,但这句话被划掉了。然后2008年建设部住宅中心编制了《全装修住宅分户验收导则》,到了2016年浙江省终于出了一个文件,即从2016年10月1日起,各省各市、县中心城区全部改成成品交付。现在北京市也一样,我在北京市的会上说了这个理念,一定要取消毛坯房。如果我们不能做榜样,我们还能做什么?2017年出了三个文件,不管是商业还是公租,全部都要交付使用,这是正确的。


我们可以想想日本,日本的房子怎样?日本的很多房子,家居配置都很好。比如橱柜配置,下面用的不是净水器,而是软水器,因为日本的水是可以直接喝的。我们都到日本买马桶盖,但现在日本的马桶都在水箱上面加个洗手盆,因为因为日本经常发生地震,这是逃生用的,下面有一个盖,分开是避难梯,打开之后把链子搁下去。日本的房子有很多窟窿,这些窟窿就是为了让人跑出来。我们国家从来不考虑这个事情。


我们再想想香港,香港的户型大家都知道非常紧,但有的房子才72.4平方米,却是三室二厅二卫,在广州这么大的房子,你能找到一个两卫的吗?一个45层的建筑,高度约150米,比广州还要紧张,一看都很吓人,但是它有装修。

   

说这些是为什么呢?同样的高度下,如果房子还是毛坯,老百姓还要将水泥砂送到100多层上去,这种方式国外已经完全淘汰,而我们还在继续,所以我们要建立一些新的概念来改变现在的情况。


1

树立SI建造体系理念

是实现住宅工业化装修前提


什么意思呢?日本人的内装和结构是分离的,结构可以做100年,但内装不可能做到100年,因此内装就成了一个问题。内装一般是30多年,有的到50年,这之间我们是要变化的,因此空间是可改的,可以维修的。


我们现在做房子也应该有这个概念,装修应该实现更新和适应各种各样的空间。比如日本可以把两个小户型变成一个大户型,一层住宅可以变成商店,这些都是装修空间的概念,日本曾经用五套这样的房子进行试验。


2

工业化装修特点


说了这么多,我们跟日本有什么区别呢?区别很大,比如姚总讲的,说欧派的产品都是定制的,欧派60万套房子中80%都是定制的。为什么呢?是因为我们在住宅里完全没有标准设计,如果我们都有标准设计就不会出现这种局面。用这种方式做装修不一样。


第一,它能变装修的分散和另行化为居中化。

第二,变材料现场再加工为模块化预制拼装。

第三,变无序及重复施工为流水式有序施工。

第四,实现部品的通用化和系列化定制。不通用怎么办?要定制,定制也是系列化的,不是定一两个,一定就要定一层楼的100个。

第五,实现装修与建筑设计同步。

第六,实现部品量体裁衣式高精度安装。

第七,从现场湿作业施工量大,变为现场基本干作业施工。


现在看日本,日本一个房子29层楼。这个房子非常小,大家都知道日本人建房子有一个特点,四型有一户,即有三个卧室、一个客厅、一个厨房,这是日本标配的房子,是用得最广泛的。现在讲讲这个房子的装修。这是日本的预制厂,高标水泥和高强钢筋促成了预制混凝土最本份的东西。如果中国全部都是用低质量的,会后患无穷。


我们只看装修部分。从吊装到安装用了14分钟,你看他是怎么装修的。


下楼梯,先装管子,楼上的管子。再往下走,装立管,再往下走三层左右、四层左右,日本不做外墙保。现在我们的后患是什么?我们用的都是B级材料。这个材料的外色是绝缘子,相当于做刚藏的材料,所以不着火。


第一面要弹线,日本是快装法,所有的东西已经在工厂制造完成了,完全用弹线做。他不是一片片到现场加工的,而是吊进来的。地面的管子可以粗到这个程度,非常粗。地面之后是架空层,用这个东西架空。刚才看的是毛地面,毛地面上做其他地面,比如做砖或木板。


日本在设计的时候分和式和洋式,和式是榻榻米,这一块就是做榻榻米的地方。不要以为日本全部都做这个东西,实际上是在柜子里面。


现在看厨房的家居,他先是钉墙,他的墙是弹线做的。这个最大的好处是什么呢?这道墙的精度可以达到非常吻合,推进之后几乎不再装修,直接推进去了。他在施工的精度上也非常重要。




3

实现装修工业化

基点


基于设计的精细程度


装修工业化要从建筑设计初期开始,统一调整布局,统一布置家居,统一布置管线,统一确定部品材料,才能达到装修施工的各接口融洽连接,尤其对于装配式建筑更为重要。国外的建筑师、装修设计是合为一体的,不是两拨人,是一拨人。


另外,中国所有的室内设计师对产品的了解甚少,比如今年参观一下欧派,在座做设计的就会有感觉,你们会发现自己对欧派的了解太少了,欧派很多先进技术我们都不知道,我们怎么用?所以我们要进行空间分析。  


另外,要确定住宅装修与产品线设计。我们要确定什么档次的房子用什么东西。比如北京做了一个问题集成,包括现在专业的设计人员有多少人知道怎么固定卫浴?因为他不懂,所以不设计。


我们再看一个设计,全装修的人性化设计是品质优良化的前提。现在搞工业化设计时要做到:

1.我们要改变建筑空间。

2.我们要通过装修来改变设备的配置。

3.要通过工业化强化共性和通用集成,弱化个性化。


个性化多了就不能做通用化、标准化,那怎么样?我们只能做相对的定制,这是能做到的。比如欧派,做18层楼,18层楼要一样的,你不能说都不一样的。国外是怎样的?台面都是合成的,你可以改。


如果你要换大理石开发商就给你,但得加钱,加的钱是请人做的两倍,你加不加?你就不加了。还有地板,地板我只你三种颜色,多了也不能挑,如果你想改就加钱,加钱你就会考虑值得不值得的问题。住宅一定是通用的,在住宅里头,如果你个性化的东西搞多了,就会大大增加成本。


我们现在很多装修设计都要改的,比如说,现在谁的家里还有浴盆?除了别墅,我告诉你住别墅的人泡澡的时间都没有。今天我们也有这些情况,但不严重。


有的设计把造炉的空间放煤气罐,一个很好的地方被空出来了,为什么?因为现在施工和设计是两个人。再看这个,原来的设计应该是一个一米的淋浴间,结果施工跟设计差了55,因此从标准间变成非标间,变成90了。但从1米给你改成90是要花钱的。


中国人不太用洗碗机,中国人把洗碗机微型化,就是这边洗完碗,这边就过滤。但有一个问题,洗菜盘下面的东西太多了,有一个电插板,非常危险,随时可以着火,为什么?因为这里没有插板。这是滤水器,这是吸碗机。我们设计的时候不知道空间多大,所以设计得非常小。如果在宜家怎么卖?我告诉你尺寸就是这样,可以在电脑上选,你可以不用到现场购置,有些是标准化的东西,有些是定制化的东西。


你相信我,以后中国标定的东西会越来越多,一幢楼不可能出现更多的偏差。


基于通用部品的优选


要做工业化的装修,先要实现产品和部品的通用化和相对标准化。有些部分系列化生产就生产,比如吊顶,这样采购才能变成系列化。国外宜家就有很大的代表性,宜家在不同地方开不同的展,又展又卖。我觉得我们以后把这个东西也变成又展又卖。宜家的展是固定的,你想跑都跑不去,你必须看完才能出去。


欧派的系列我是很赞赏的,但跟宜家之间有些差距,采购的方法还有一些差距,跟老百姓贴地上还有一些差距。如果工业化装修分得更细,其实有四大块,一是木制或符合木制的系列部品;二是标配或定制的橱柜系列部品。三是标配和定制的卫浴柜;四是标配的收纳空间,这四个我们完全可以做到标配。


欧派的材料为什么没有味?用的胶好。有些人不敢说自己用什么胶,这里头分几点。有人说我给你便宜一点,对不起,你便宜一点就是比我们贵的东西散发量多几倍。我建议大家一定要研究胶的问题,尤其是开发公司。我们不实现工业化就达不到生活的标准,那会变成一句空话。还有家具,家具也是胶的问题。


讲讲发展方向,一是移动式的收纳空间,逐步被固定式收纳空间代替,例如鞋柜,已经买了大衣柜就不要这个东西了。二是整体橱柜高度固定,向高度可调节发展。三是整体橱柜单纯考虑存储餐具,向与电器化设备整体集成发展。如果厨房不考虑电器,根本无法适应现代化的生活。这六大柜已经变成工业化了,我拍的都是老百姓的。这是进口德国全套的东西。


现在花钱调查一个东西,橱柜花销到底多大呢?5000至1万占37.1%,1万至2万占34.2%,两万以上占16.7%,光是橱柜。今天欧派给我们展示的东西差不多都在两万以上,这说明什么呢?说明我们对市场的空间分布还要研究。


再看宜家的橱柜,宜家的宣传单上有这个东西,第一个是冰箱,你到厨房第一件事是什么?开冰箱,然后洗、切、炒,炒完之后就是吃,吃完之后就拿回冰箱。使用一次厨房他一定是从冰箱开始的,我们今天的流线是错误的,还是单向的,都是从冰箱出来三秒回到冰箱去,而这说明什么?这些普及性的知识老百姓都有。


还有厨房的间距,电磁炉的两测为什么要腾出来?很清楚,今天看了一下,从电磁炉到水池这边40公分不到,我们怎么切东西?洗、切、炒,炒完上桌,这个流线是不动的。宜家橱柜左边是柜子,为什么?因为要拿勺子。意大利有一个是柜板的,但这不符合中国人的需求,不管是左撇子还是右撇子一定是柜子。


挪威一个房子装修太简单了,欧洲人装修再简单不过了。但是欧洲人把插销都考虑了。这个房子,一个厨房就有14个插销。今天欧派做的活动插销非常好,国外不允许用我们现在的拖把。国外的洗手盘一般都是悬挂式的。


日本的厕所、厨房。我们先看厨房,厨房所有地方都应用了。最有意思的是什么呢?韩国必须要配电视,为什么配电视?因为韩国的妇女70%、80%都是在家不工作,不工作就郁闷。想不郁闷怎么办呢?就是编200多集电视剧给她看,放大长今。


再看这个,我们东北年弄酸菜都拿大缸。到了朝鲜一看不对,朝鲜用的是机器。欧派专门做个机器供给东北人做酸菜,以人为本啊。


还有挪威的房子,最高七层,钢结构房子。装修真不如中国,最惨的是线是明线的,这还属于高档住宅。但是有一个东西注意,救援的地方,这是一个消防拴。你们盖的100多米有消防拴吗?你说遇到危险,我们怎么跑。


现在讲台面高度,为什么高度要来回变化呢?因为高度不一样。第二是人老了,不能往上够了。你们没有看欧派,欧派所有东西都可以往下拽,比例非常大。这是日本的,我觉得欧派的不次于它。这是欧派升降的机器,可能他没给你演示。这个是脚区拉框的,这个方向开错了,应该是往这个方向开的。



基于施工流程的科学


这里我只说一个问题,我们的产品一定是标定,符合大多数人的要求和生活水平,不是为少数去的,这样才能做大,尤其是住宅。


流程为什么重要呢?他是按流程走的,我们的装修不是,一边加管子,一边弄水管,一边还抹墙。这个房子宽1400,最后弄完水管,至少边上要少5公分的厚度。


日式的展厅可以用这个垫起来,墙板也是定制的,我们叫涂墙板,以后不要再抹了,那么怎么抹平呢?就是用一些新的技术,包括地板、材板。


基于工匠技艺的提升


技术工人要占50%,中国只占3%。欧派的装修工人,服装都很正规不像农民工。但日本,更正规。因为保护工人的安全是第一位的,因为你走路的时候钢钉把你刮破怎么办呢?这是技术工人最高的投入,有绑安全带、安全栓,我们要保证工人的稳定。


不同的工人确实有不同的施工水平,大家看三个施工单位。差别太大了。另外是颜色,我们用黑门,完全不时尚的门。三个楼,最好的是谁?最好的是日本松下干的,三个楼非常显著的差距,是因为什么?是因为工艺不好,日本松下做得好。


有人说钱多才能做好,不一定,我们看绿城。这个房子一平卖一万块钱,天啊,我都不敢相信有1万平米的房,在北京能卖15万,在广州能卖8万。这是钱的问题吗?不是,是品质问题。


我们一定要按照现在的步伐,抓紧做全装修,而且使我们的部品配合全装修做得更好,尽量提高全装修的比例。我就讲到这儿,谢谢大家。


(责任编辑:金曙)



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