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宁波市住建委解读宁波全装修住宅监管新政

打印 0条评论来源:宁波晚报

宁波市住建委日前出台《关于进一步规范住宅全装修工作的通知》(以下简称《通知》),这意味着6月10日起,宁波住宅全装修监管政策升级。事实上,5月1日,宁波市施行《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》),两者间隔仅1个多月。为何这么快推出新的监管政策?新政对室内环境抽检力度是否更严厉了?新政的施行能否管住可能发生的全装修乱象?带着这些疑问,记者采访了市住建委相关负责人。


为何时隔1个多月又出监管新政?


一问:5月1日起,宁波市施行新建住宅全装修实施意见,为何仅时隔1个多月就出台全装修监管新政?新政出台的背景是什么?


宁波市住建委相关负责人:当前部分房产项目通过毛坯报建,强制购房者签订委托装修合同,实施全装修交付,规避全装修工程监管,购房者的合法权益难以得到保障,社会舆情反响较为强烈。


市住建委从保障民生出发,制定了《关于进一步规范住宅全装修工作的通知》,对以上现象予以限制和打击,要求今年6月10日起,全大市范围内凡是尚未申领首批房源预售许可证的此类项目,其全装修工程一律纳入监管。


此外,《通知》还就省、市既有相关管理办法部分措施和手段不够细化、明确的内容,予以量化或作出具体规定,确保各项举措能落地、能见效,以进一步夯实建设各方主体的责任。


6月10日新政是否是此前政策的“补丁”?


二问:相比全装修政策,新政规定得更细、可操作性更强,这是否是对5月1日政策进行打“补丁”?


市住建委相关负责人:5月1日起施行的《实施意见》,主要明确了全装修的实施范围,以及从土地招拍挂、建设审批、标准体系建设、质量监管到交付使用管理的相关要求。它具有前瞻性和宏观性,具体落地需要主管部门出台相应的实施细则。市住建委作为住宅全装修管理部门之一,于2017年制定了《宁波市住宅全装修工程质量管理规定(试行)》,近期针对新问题、新形势,及时出台了新政。


为何将全市纳入全装修监管范围?


三问:5月1日的政策划定了全装修实施范围,同时指出“对新建住宅、已出让或划拨国有土地上尚未交付的住宅,鼓励实行全装修和成品交房”,突出的是“鼓励”。而新近出台的《通知》,将全市都纳入了全装修监管范围。是什么原因促使了这样的变化?跟其他城市的全装修政策相比,宁波的实施力度如何?


市住建委相关负责人:推行住宅全装修有利于减少污染、节约资源。市政府办公厅《实施意见》明确,在实施区域内,新出让或划拨国有地上的新建住宅,实行全装修和成品交房。实施区域以外,开发商可根据开发计划,自行决定全装修交付抑或毛坯交付。


新近出台的《通知》主要是对开发商按毛坯住宅报批报建、组织验收,但事实上以全装修住宅集中交付,规避监管的行为予以限制和打击,是为了规范住宅工程开发建设行为,提升住宅交付质量、品质和售后维保力度,保障购房者合法权益。


宁波市对规范全装修相关举措的创新力度,走在全省甚至全国前列。

样板房设置依据来自哪里?


四问:新政中提出“交付样板房应设置在可售住宅房源内。同一项目中,户型、装修档次和装修风格相同的房源,其套数排序在前3位或占比达20%及以上的,在该房源预售前,应制作不少于1套交付样板房。”这里的套数排序“前3位”和“占比20%”,依据来自哪里?


市住建委相关负责人:设置在可售房源内的交付样板房更加客观、真实地展示了交付标准和状态,有利于明确双方权利和义务,减少买卖双方对交付质量、品质的认定纠纷。但交付样板房制作比例和数量,现有的相关管理办法并未予明确,只规定了“主要套型”。


我们通过对当前房产开发设计方案套型设置的调研,并征询各区县(市)主管部门意见,考虑交付样板房制度的覆盖面和可操作性,认为“套数排序在前3位”或“占比达20%及以上”的双控标准,较为科学、合理。


对未制作交付样板的非标准户型,我们也要求开发商向购房者确认与标准样板房的差异之处,约定交付时发生歧义的处理办法。


准业主监督相关举措是如何制定的?


五问:在准业主监督上,新政的措施更加细化,比如“建设单位应在办理工程质量监督手续时提交《准业主监督实施方案》,方案实施过程应以公开透明为原则”“工地开放日邀请购房者代表不少于各阶段已预售户数的5%”“采取购房者代表成立监督小组形式的,建设单位应在购房者中公开遴选具有相关工程类专业知识,品行端正、办事公正和健康状况良好的人员,且不少于3人。监督小组应在组织首次主体结构验收前组建完成”。这是出于怎样考虑的?


市住建委相关负责人:引入准业主监督机制,主要目的是搭建买卖双方沟通交流的平台,提高房产销售和施工过程的透明度,也是建立完善工程质量“企业自律、社会监督、政府监管”长效机制的有效抓手。


当然,准业主监督机制不能代替当前国家住宅质量管理模式,也不是把工程质量的主体责任“转嫁”于购房者。


施工现场安全风险点较多,实施准业主监督机制需要建设相关主体加大安全保障投入,合理调整施工组织计划。


近年来,市住建委会同部分区县(市)主管部门引导若干房产项目,对施工过程和交付前,业主参与工作开展了探索和实践,综合考虑该项举措的实施效果、可操作性,结合相关实践经验,提出了以上量化规定。


新政中的抽检力度是否严厉?


六问:在装修后室内环境监测方面,新政实际上是对《实施意见》的“升级”,如“每种户型(包括不同装修档次和风格)应分别抽取不少于5套对所有房间实施检测,其余住宅每户检测点数不少于2个,且应包含卧室或起居室等主要房间”。这些数据,有何依据?这样的抽检力度算是比较大吗?


市住建委相关负责人:国家和地方相关规范对住宅工程室内环境检测的方式和限量标准进行了具体规定,明确实施抽样检测,即检验批抽样样本合格,代表该检验批为合格,也是一般产品质量检验的通行做法。省相关条例和规范性文件规定住宅交付前应实施分户检测,但缺乏具体的量化指标。


为了使省相关规定具有可操作性,又符合《规范》的相关要求,新近出台的《通知》对室内环境检测的实施提出了最低取样数量标准。据测算,按此标准抽检的数量,达到了国家和地方相关规范要求的5倍以上。


新政能否管住全装修中可能存在的问题?


七问:实际监管中,全装修的问题主要体现在哪几方面?新政能否对这些问题进行有效约束和监管?


市住建委相关负责人:根据省政府办公厅于2016年下发的《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》,宁波市陆续出台了《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见(试行)》和《宁波市住宅全装修工程质量管理规定(试行)》,应该说,宁波市住宅全装修政策落地、制度建设、整体质量水平,处于全省甚至全国前列。


住宅全装修作为一项系统性工程,涉及环节多、范围广,在政策推行初期,系列行之有效的制度和措施需要不断探索和完善,我国其他城市也缺乏可借鉴的成熟经验。


为此,我们开展了专项研究,针对既有住宅全装修管理办法中的部分原则性规定、容易引发矛盾纠纷的重点环节和舆情反映比较强烈的突出问题,及时制定下发了《关于进一步规范住宅全装修工作的通知》,提出了实现全覆盖监管、提供实体化样板、创新准业主监督、探索第三方介入、强化高压性惩治等13个方面的具体举措,力求覆盖当前全装修监管盲区,补齐监管短板,从“事前、事中、事后”建立覆盖全过程的长效监管机制。


下一步,市住建委将加大与城管、规划、市场监督管理等部门的协同力度,把广大市民对美好生活的向往作为努力的方向,积极应对房产市场和住宅全装修的新问题、新形势。


(责任编辑:金曙)



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