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2018年我国房地产政策对全装修行业发展前景影响分析

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从经济指标来看,城镇居民可支配收入持续平稳增长,使得购买力具有一定保障;城镇化率稳步提升,对整个装修市场的容量增长具有促进作用。


城镇居民可支配收入持续平稳增长(元,%)


城镇人口不断增加,城镇化率稳步提升(万人,%)



在政策方面,一、二线城市控价与三四线城市去库存同步进行。在北上广深等地限购、限贷政策越发严格。房价的高涨推动了土地面积的供给,但是房地产销售面积整体下降。另一方面,公积金借款的利率第5次下调,期限在五年以下的公积金借款,利率为2.75%;期限在五年以上的公积金借款利率为3.25%。为了鼓励农民工进城买房,各地也陆续出台了各种村民工进城买房的补助方针。在强力的去产能政策影响下,房地产库存持续降低。


房地产调控政策影响2017年房地产销售面积规模(万平方米,%)


三四线去库存效果显现,全国商品房待售面积下降(万平方米,%)


目前中国租赁市场的机构渗透率仅为2%,远低于发达国家35%的比例,有着巨大的发展空间。预测到2020年,长租公寓达到1000万间。房地产结构的改变会对装修市场产生巨大影响,由于小户型和集中式的特点,长租公寓非常适合全装修。


2017年100大中城市土地供应面积有所增加(万平方米)



目前商品房市场上,新建商品房绝大多数还是毛坯房,我国住宅全装修比例仅为20%,一线城市该比例也仅为50%,多个二线城市全装修比例不足20%,而发达国家全装修比例高达80%,与发达国家仍存在较大差距。


目前我国多地区全装修比例不足20%


与毛坯房相比,全装修要求住宅装修与土建安装必须进行一体化设计,可以有效避免二次装修产生的粉尘、装修废弃物污染与小区住户二次装修造成的噪声交叉干扰等问题,逐渐受到居民的认可,也是国家政策引导的方向。2017年5月发布的《建筑业发展十三五规划》提出到2020年,城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%。


2017年3月,住房城乡建设部一次性印发《“十三五”装配式建筑行动方案》、《装配式建筑示范城市管理办法》、《装配式建筑产业基地管理办法》三大文件,全面推进装配式建筑发展,提出:到2020年,全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上,其中重点推进地区达到20%以上,积极推进地区达到15%以上,鼓励推进地区达到10%以上;培育50个以上装配式建筑示范城市,200个以上装配式建筑产业基地,500个以上装配式建筑示范工程,建设30个以上装配式建筑科技创新基地。


截至2017年三季度末,全国出台全装修政策的省市达到17个,多省通过设立阶段政策目标、划拨土地、资源倾斜和财政奖励等方式,推行鼓励全装修政策。


各省市全装修政策实施要求


全装修的理念近年才开始兴起,我国很长一段时间内住宅土建企业与装饰装修企业都是分离开的。因此,两者在当前的住宅全装修环境下存在“三个脱节”。


第一是设计脱节。土建设计与装饰装修设计由不同的单位完成,且未进行有效整合的情况下,容易造成双方要求无法互相满足。例如,土建的墙体布局、水电管线等无法满足装修设计的需求。尽管现有政策要求装修设计要提前介入,做到土建与装修一体化设计,但许多全装修项目因开发商的经营管理能力弱、项目前期准备不充分、装修定位不明确等原因,脱节现象仍比较严重。


第二是施工脱节。由土建公司与装修公司两个单位协力完成的工程在交接过程中难免会有疏漏,如若后期的装修工程破坏了土建工程中的一些隐蔽工序,将带来质量隐患。


第三是管理脱节,由于全装修涉及不同的施工单位,不同领域的分管人员有所不同,易造成管理前后不连贯,意见不统一,矛盾无法及时协调。


全装修住宅开发项目对装修由设计到施工全过程都有明确要求,装修设计要与建筑设计协调,装修施工企业要在保证均一性的条件下同时进行几十套、上百套住宅的装修任务,这对装修公司的项目管理能力和运作经验都有极高的要求。


(责任编辑:何雯丽)



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