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工业化内装才是“城市更新”的核心增长能力

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城市更新的概念


城市更新urban renewal是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。其概念源于1949年美国住宅法“城市再发展”。


一座城市不可避免地会出现老化或因外界变化而引起的不适应性,局部或整体、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。城市更新的背后,是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活更新。大规模建设和快速扩张的城市化进程已成为历史,中国城市发展进入新阶段,“数量时代”向“质量时代”转变。


城市更新的主要内涵


️◎ 新旧动能转换:城市原有功能衰退亟待更新换代,集中表现在科技走进都市,创意经济兴起以及服务经济和新商圈的崛起。


◎ 存量资源盘活:房地产快速扩张,大量商业、办公物业空置或经营惨淡,库存压力大,利用不合理,需要注入新的内容。


◎ 生态环境营造:城市的可持续发展,要求城市经济发展与资源环境相匹配,人们的生活宜居需求,要求城市生态坏境的改善。


◎ 人文环境提升:在城市发展中,人文环境,艺术气息,文化活动,审美教育等的作用越来越明显。


城市更新的四大类型


从资产管理的专业视角来看,城市更新有四大类型:区域更新、厂房改造、老楼升级、工业用地转型。城市更新的主要目的是提升城市的竞争力和活力,它有外在的更新和内在的诉求。外在的诉求包括:功能调整、形态更新、品质重塑。内在的诉求有:科技智能、环保节能、以人为本、增值可持续。



英国可谓是最早开始“城市化”的国家之一,伦敦出色的不夜码头是典型案例之一。上世纪80年代中期,伦敦市政府成立了码头区开发公司,开始改造这一地区。将金丝雀码头从一个河运枢纽转变为金融商务区。




美国城市更新也毫不逊色,高线公园(Highline Park)是位于纽约曼哈顿中城西侧的一个线型空中花园。其独特之处在于整个公园沿一条废弃的铁路线修建,北起34th街的西区广场,穿过切尔西,一直延伸到肉库区甘斯沃尔特街,全长约2.33公里(1.45英里),沿途种植有超过350种各类植物。北面有纽约最干净的地铁站 Hudson yard subway, Jacob K. Javits Convention Center。这里为纽约赢得了巨大的社会经济效益,成为国际设计和旧物重建的典范。



这些建筑通过重新规划定位和内部空间内容改造升级,使得原本废弃、老旧或经营不善的物业重新焕发活力,甚至成为一代人记忆中的瑰宝。


随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足,存量物业的改造运营将取代新建开发成为城市更新的主要手段。



随着中国经济近几十年的快速发展,城镇化建设初期目标已经基本完成。为了进一步满足长远发展的需求,目前中国一、二线城市对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求开始不断上升,城市更新主题进入新的阶段并已成为中国房地产行业的热点聚焦。


各主要城市的地方政府都在积极尝试通过可持续的城市更新推动下一个阶段的城市经济发展。在城市更新中,存量改造是整个过程的核心部分。对于存量物业如何改造运营从而最大限度提升其内在价值利用度,将一直是未来城市更新中的关键课题。


在北京、上海、广东、深圳一线城市中,城市更新和存量改造已经成为城市发展的主旋律,并在不断尝试中积累了一些成功案例。


△ 北京废旧工厂改造为798时尚商业艺术区


△ 海纳百川,有着包容性的多元文化特征的上海,横贯长宁、静安两区的愚园路保留改建成为在中山公园商圈的主要街道


△ 上海新天地老式住宅区改造为商业综合社区


△ 上海原远东第一屠宰场

改造为1933商业艺术风情街



新形势下的城市更新不仅是旧建筑旧设备的翻新、城市建设的技术手段、房地产开发导向的经济行为,它还具有深刻的社会和人文内涵。内装工业化技术的应用可以有效帮助城市更新项目在功能转变、内外环境综合整治上的表现。

内装工业化在城市更新项目上的适配性高,表现优异。


❶ 装配式的内装修技术,实现了内装和建筑主体结构的分离,不需要开槽,不破坏建筑主体,SI体系延长建筑的寿命。


❷ 装配式的内装修技术全干法施工,在施工过程中对环境的影响小,最大程度降低噪音污染、水污染、空气污染,不危害周边居民和施工人员的身体健康。


❸ 装配式的内装修产品在工厂标准化生产后,现场组合拼装,杜绝了人工劳动的误差,精准度高,现场不需要裁切,无材料浪费,施工周期大大缩短50%。


❹ 装配式的内装修在租赁住宅项目上的实践经验丰富,对以居住为主的城市更新项目落地性强,效率高,效果有保障。


❺ 装配式内装同样可以实现定制化,通过精心设计,可以营造特定的主题和舒适的人居场景,同时为场所注入文化,融入城市生活的本色。


(责任编辑:何雯丽)



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