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2018全装修5大趋势

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在2002年建设部住宅产业化促进中心印发的《商品住宅装修一次到位实施细则》中,政府提出了全装修的概念。全装修住宅是装修一次到位的商品住宅,装修一次到位是指:房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。



中国的全装房发展较晚,目前仍处于初级阶段。相比于日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例,我国的住宅全装修仍有较大发展空间。


此外,消费升级的大趋势下,全装房配套多元化、精品化的趋势将更加明显,而中产阶段及高端消费群体的扩大也将促使装修标准进一步升级。


△2017全装联年会暨《中国房地产全装修产业研究报告》发布会


由全装联大数据中心(全装联、广发证券、奥维云网、世研大数据) 出版的《2017年房地产全装修行业报告》带您回顾2017年行业变化,为您提供2018年行业发展方向。


以下为报告节选内容,欲了解更加全面的行业报告,详情见文末。


未来全装修市场的行业发展趋势


趋势一:

全装房市场更加集中

龙头房企的高全装率带动渗透率提升




随着区域性开发商市场份额的不断缩水,全装房开发商队伍也越来越集中。而2017年在全装房规模同比下降的形势下,开发商遇到了前所未有的考验,企业数量萎缩,开发商队伍开始面临洗牌。


一些中小开发商仍苦于人才、体系以及资源的短缺,很难直接进入全装修市场,即使艰难进入市场,经营也举步维艰。从历史数据也可以看到,2017年监测全装房仅有517家开发商,同比减少17.1%。



从土地市场的交易情况来看,2017 年度碧桂园、恒大、保利地产三家开发商累计拿地均超过1000 万平方米,前十强企业 17 年度拿地总面积高达 12104.7 万平方米,占 17.1%的份额,龙头房企的土地资源优势更加凸显。



房地产商的全装修比例近几年均有提升,万科2015年新开盘楼盘90%为全装修,保利地产、绿城、合生创展、绿地、金地、龙湖等也均在50%以上。此外,招商蛇口、中建地产、华侨城集团、德弘基地产纷纷着手布局全装修市场。


趋势二:

二线城市坐稳全装修主力地位

三四线城市成为最强增长点

装修高端化趋势继续向下一级城市蔓延


2017年中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,大力打压房价,让房地产市场找到居住属性,回归理性。


受此影响2017年一线城市商品房销售面积大幅下滑,同比降幅达29%,再加上全装修在一线城市新建住宅项目中的渗透率较高,继续提升空间非常小,因此2017年一线城市的全装修规模11万套,同比下降46.5%。



与此形成鲜明对比的是,二线城市的主力地位逐渐凸显,2017年全装修规模77.9万套,同比增长30.9%。三四线城市的爆发性增长更引人瞩目。


2017年度,三四线城市全装修规模32.6万套,同比增速高达41.7%,成为全装修市场最强的增长点。


△ 2017年城市等级土地成交占比情况


未来,一线城市的政策调控仍将持续,中国的城市化重心将更多地向个方面都相对宽松的二线城市转移,二线城市的“主战场”地位也将日益牢固。


对于三四线城市来说,极其丰富的土地资源供给将是非常大的优势,全装修发展潜力巨大;再考虑到目前周边城市的全装修项目渗透率还非常低,2020年新开工全装修渗透率30%的目标能否达成主要取决于三四线城市的发展情况,因此未来三四线城市全装修规模将会继续保持高增长的趋势。


而这其中,大湾区城市例如佛山、惠阳、阳江等受政策利好,有望迎来全装市场的爆发,成为投资热点。



对于中产的消费者来说, 他们也越来越注重生活品质的提升,这类消费群体的配套趋势将会是高档家电为主,例如空调、新风系统、智能家居等;主流的装修标准是 4-5 千元/平方米。而对于普通大众的消费者来说,他们的配套趋势是除了硬件必须产品之外,厨电、橱柜、卫浴产品也逐渐增加配置;主流的装修标准将在 2-3 千元/平方米左右。


趋势三:

厨、卫产品成为全装标配

热水器、空调、新风有望在二级配套中突围


2017年,厨房配套家电领域基本由国内知名品牌把守,老板、方太、美的三家合占市场66.3%的份额。在一级配套中,另一个国内品牌市占率超过20%的产品是橱柜,市场龙头为欧派。


三级配套的配置率均不足20%,主要包括净水器、洗碗机、电视、冰箱等大家电,这些产品在高端住宅中的配置率更高,现有规模仍然较小。


热水器:产品结构调整加速,中外品牌各占半壁江山。


空调:一二线城市高配置率,高端品牌强者恒强。


新风系统:中档及以下楼盘的配置率提升,国内品牌开始崭露头角。


趋势四:

全装修向产业化、集成化方向发展

配套企业零售方式面临挑战


随着中央、地方政府全装修相关政策的推动,我国全装修楼市迈向了发展的黄金时代,下游的设计公司、装修公司也转向专业化、互联网化。


目前装修公司主要有两种类型,一种是依附于大型开发商下面垂直类的装修公司,比如万科(链家)装修公司、恒大装饰等;另一种是独立的第三方,独立竞标,参与各大装修工程的承接,如博洛尼装修装饰公司等。


未来的全装修发展趋势要求配套企业积极融入到房企的产业链中,在设计阶段就参与其中;其次要求产品在设计、安装和验收等环节的规范化、一体化;甚至配套企业会紧跟全屋定制的浪潮,为合作商提供一系列的解决方案。



第一,配套企业营销模式面临转变。市场导向从原来零售为主转向以开发商集采为主,配套企业与开发商达成长期持续的战略采购尤为重要。


第二,跨界整合趋势明显。在原有装修产业链中,消费者从买到毛坯房到入住,需要经历设计服务、施工服务、装饰主材、固装家具、活动家具、软装配饰、家用电器、家居用品八大产品包。


趋势五:

顶层设计逐渐完善

长租公寓成为全装修市场未来发展新的风口



根据《中国流动人口发展报告》显示,2010-2014年我国流动人口逐年增加,在2015-2016年趋于稳定,2016年我国流动人口已达2.45 亿人,占到总人口数的18%。但中国租赁人口与房屋占比相较发达国家仍处于较低水平。

2016年,英、美、日三国租赁人口占比与房屋占比基本处于35%,而中国分别为 12%、18%,与美、日两国存在着较大差距。同样,一线城市租赁人口与房屋占比与发达国家一线城市也存在较大差距。



而从现阶段中国流动人口的居住方式来看,67.3%的人口选择租住私人住房,是选择购房人口的7.83倍。主要原因在于租房更为廉价与便捷,承租人承担的经济压力较小。未来随着城镇化率的进一步提升,这也将带来更多的流动人口。租住私房的人口比例也将会进一步提升,这将能够解决流动人口迅速增加的难题;而目前占比极少的长租公寓将会有极大的发展空间。



根据测算,长租公寓未来装修市场规模约为每年1484-2473亿元。


△ 2018年7月上海长租公寓供应链峰会全景报道


(责任编辑:何雯丽)



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