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全面认清全装修发展中的痛点与问题

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我国的全装修行业目前存在的问题与痛点有:国家及地方政策执行不力、消费者信任不足、房屋质量难控、行业标准缺失、个性化需求矛盾、土建与装修脱节、设计管理空白、规模化供应能力不足等。


1

国家及地方政策执行不力


首先,市场引导方向的政策有待加强。一方面,住宅装修项目繁多、工序复杂、管理难度大,还会延长开发周期,提高房屋售价。同时,建设全装修住宅会增加开发商售后质量责任,产生额外的维护保修费用。


另一方面,国家和地方层面缺乏强制性推进政策,一些“点式”激励政策不足以激发开发商的积极性。而且,多数情况下商品房不做全装修并未影响其销售。


因此,开发商在面对开发周期延长、管理难度提升、责任范围增大和市场接受程度不确定等问题时,开发全装修住宅积极性不足,激励引导机制亟待建立。


与住宅全装修相适应的管理模式亟待建立。全装修住宅工程建设管理模式与现行建设管理模式存在不同,而目前全装修住宅在招投标、设计、施工、监理环节的配套管理政策相对缺失,质量保证体系尚未建立。


对全装修设计、施工和监理单位资质审查不够,招投标流程不规范,部分通过招标的设计、施工公司也不能完全满足工程要求。特别是装修监理市场发育不够成熟,装修监理相关规范缺失,导致施工监督力度不足。


合同规定不够清晰,质量责任难以追溯,明确涵盖住宅全装修内容的专用预售合同示范文本有待制订。目前,购房合同基本都由开发商起草,其中载明的装修标准比较笼统,如只写明“高级地砖”、“进口洁具”等,有些即使写明了品牌,也未明确型号。


而同一品牌的产品往往有不同档次的产品,缺乏实质性的可操作性条款。同时,全装修住宅的开发商为赶工程进度,加快资金流转,难免会出现材料检测把关不严、管理不善等问题。由此造成的客户与开发商之间的纠纷在合同内、外均无法用标准界定。


《实施导则》等文件明确规定开发商为全装修房的第一责任人,但规定比较笼统。如住宅内设备保修问题,按照产品质量法的规定,设备保修期从出售之日起计算,而全装修房保修期是从交房之日起计算。


2

消费者信任不足


购房者对全装修住宅信任度偏低。


一方面,毛坯房仍然是住宅市场主流交房模式。购房者多直接与装修公司签订装修合同,进行个性化装修。“点对点”、“人盯人”的监督模式在一定程度上让消费者自我感觉能确保装修质量可控。


而全装修住宅,由于材料部品采购过程不透明,装修施工过程监督不能保证,装修监理规范程度不够,直接影响了购房者的信任度。


3

房屋质量难控


全装修的房屋存在质量隐患。一是装修材料采购环节存在质量隐患。由于监管不严,劣质建材极易混进装修市场,被开发商和装修企业用于全装修住宅,造成质量隐患。


由于全装修住宅装修材料的采购、进场验收规范标准尚不健全,部分房地产开发商或装修施工企业为降低成本,采购劣质建材,以次充好的现象时有发生。二是施工过程存在质量隐患。装修从业人员素质偏低,极易导致装修工程存在质量隐患。


由于实际工程案例中确实存在全装修住宅质量良莠不齐,使得购房者二次装修的情况屡见不鲜,反而造成浪费与污染。这种现象在一些小型房地产开发商开发项目中较为普遍。


4

行业标准缺失


行业内的国家标准或规范虽然多,但是严重滞后,甚至空白,起作用的标准与规范太少,而且大多数行业标准不能与时俱进、细节不够详细,强制力也不够。


标准图集与现实严重不符,构造做法及国标图集的40%~50%都不能在现实中使用,但设计和招投标依旧沿用这些做法,结果造成现场管理极其混乱。


5

个性化需求矛盾


目前大多数提供全装修的房地产开发商提供的装修样式,无论是从房屋布局结构,还是材料部件,为简化管理,一般会提供几种设计风格,但在根本上无法满足毛坯房时代以来消费者一惯有的个性化装修的需求,市场需求方面存在矛盾。


6

土建与装修脱节


住宅土建主体工程与装饰装修工程应是不可分割的整体,但当前住宅全装修市场存在“三个脱节”。


一是设计脱节。土建设计与装饰装修设计由不同单位完成,且未进行有效整合,造成土建的墙体布局、水电管线等不能满足装修的需要。虽然《实施导则》中要求装修设计要提前介入,实现土建与装修的一体化设计,但许多全装修项目因开发商的管理能力弱、经验缺乏、项目前期准备不充分、装修定位不明、相关设计单位固有的毛坯房设计理念等原因,造成全装修住房在土建与装修设计脱节的现象仍比较严重。


二是施工脱节。土建与装修施工由不同的单位完成,工序间的交接存在漏洞,装修施工过程中容易破坏土建工序中的隐蔽工程,带来质量隐患。三是管理脱节。一些全装修项目,由不同的施工监理单位对土建与装修进行分别监理,开发商的分管人员也有所不同,造成管理前后不连贯。


7

设计管理空白


设计管理应该是从装修材料到进场检验、供应、采购、施工和验收的全过程质量控制。但对于目前一些的大型高档精装修房,很多建材检测主要是在采购环节发生,而结果不仅与材料品质,同时与工艺工法有很大关系,全过程的把关较难,导致设计管理方面的空白和缺口大,漏洞多。


8

规模化供应能力不足


全装修住宅开发项目对装修由设计到施工全过程都有明确要求,装修设计要与建筑设计协调,装修施工企业要同时承担几十套、上百套住宅的装修任务,且要保证一致性,这对装修公司的项目管理能力和运作经验提出了非常高的要求。


目前,即便家装企业对全装修市场很感兴趣,大部分企业却无力实现规模化装修。多数正规装修公司的全装修工程也有外包给其他团队的情况。


目前,绝大部分部品还没有达到模数化、系列化、规模化生产的要求。全装修工程需要大批量、短期内集中供应各种配套的装修材料及设备,且必须价格适宜,才能满足全装修工程的质量、进度要求。现行的装修材料供应模式较难满足大规模全装修工程的需求。


(责任编辑:何雯丽)



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[责任编辑:Susan]

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