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毛坯+精装≠精装修,谈批量精装修误区

打印 0条评论来源:胖栋有话说 作者:张安

各位领导,各位嘉宾:


上午好!


非常荣幸参加今天的大会,我的演讲题目是《批量精装修:误区与挑战》。


最近我们在谈论一个话题,是关于2018年是否可以看作是批量精装修爆发的元年。作为一个佐证,我本人在7月份接到了很多地产商打来的电话,内容基本上都是寻求批量精装修方面的战略合作。最夸张的是,我记得有连续3天接到了13个左右的此类电话,这种情况以前从来没有出现过。我们公司从2004年开始就从事批量精装修业务,我的心目当中一直认为毛坯房早就应该取消,改为精装房交付,现在这个局面似乎终于来临,问题是,我们参与各方是否做好了准备呢?我们来分别看一下。


一、设计方面

1)标准化程度较低。


根据我们公司在全国差不多60个城市的工程实践,设计达到了标准化的项目比较少。即便是一些标准化做得比较好的房地产公司,当项目遇到一些“特殊”条件时,设计就出现了较多的变异。我举个例子,在某个城市,客户告诉我1000套房子有13个户型,这个不算太多,还可以接受。问题是根据当地政府的要求,每个户型要为客户提供3种不同风格的设计,这样就可能出现39种组合。更加严重的是,这个项目还要为客户提供“选装”服务,那会不会出现上百种组合呢?如此一来,1000套房子的批量装修变成了一堆家庭装修的组合,这有可能导致施工组织上出问题。


2)户型优化空间很大。


整个房地产行业做毛坯房的时间超过了20年,以精装房的观点来看,毛坯房问题实在太多,因此需要在建筑设计阶段就同步进行精装房设计,避免后期出现大量无法避免的缺陷。可惜的是,到目前为止,推行精装修设计提前介入、大力研究户型优化的房地产公司还不是很多。


3)一些设计做法留下严重的质量隐患。


我这里列出几个:


A)装配式建筑带来的质量隐患。


大家都知道,社会上对于大规模推行装配式建筑是有不同看法的,我这里只谈一下轻质板墙带来的开裂裂缝问题。早在1997年我自己管理的一个项目上就使用了轻质板墙,开裂裂缝很厉害,所以后来这么多年我一直在观察这种板墙的进展情况,结论是进步并不是特别大。按照我们的统计分析,凡是使用轻质板墙的项目,墙面乳胶漆裂缝就很难彻底避免,乃至于出现了一个新名词叫“圣诞节裂缝”,意思是到了年底左右就开裂。目前看来,高精砌块砌筑的墙体裂缝少得多。


B)按照目前的粘接体系,在光滑的墙面上贴砖会带来严重的空鼓脱落问题。


空鼓的原因其实很多,我这次只讲墙面基层过于光滑的问题。


请看图一,这是某个项目最近出现的问题,几百套房子出现了一万多块瓷砖的脱落,这当然是很严重的问题,根源是采用铝模施工的混凝土墙面表面太光滑,采用常用的瓷砖粘接剂不足以解决问题。铝模是好东西,用铝模施工出来的混凝土质量很好,但是表面太光滑,需要予以特别关注。其实这个问题我们早就有警示,并且提出了有效的粘贴解决方案,可惜没有被采纳。


(图一)

                           

再看图二。这是今天上午发生的事情,某个项目上的卫生间墙面使用聚氨酯涂料作为防水材料并已施工完毕,然后要求我们在墙上贴瓷砖。这个做法早在1993年就知道不行,瓷砖肯定会发生严重的空鼓甚至脱落,在防水层外表面甩细砂等做法也没有什么帮助。这个知识在20多年前就是常识,可惜仍旧经常有项目采用这种错误的做法。


(图二)


这个对话的后半部分我没有截图,说的是一部2000元的铲墙机用不了几个房间就坏掉了。聚氨酯涂料防水就有这个特征,它和基层的粘贴很牢靠,但是外表面不适合贴墙砖。


接着看图三。聚氨酯用于卫生间墙面已经知道是不行了,那么采用常见的水泥基防水涂料(例如JS),然后再用常见的瓷砖粘接剂行不行呢?很遗憾还是不行,外表面还是太光滑。只要做一下试验就知道,即便使用瓷砖粘接剂在JS的外表面贴砖墙,抗拔试验下的结果也就0.2MPa左右,达不到规范的要求,这个试验早在2004年我们就专门做过。几年前为了区分空鼓的责任,我们有个项目上甲方居然要求我们做了900多组抗拔实验,闻所未闻对吧!结论非常清楚,破坏面不少出现在防水层外表面。不相信的同行最好亲自做一下这个实验,技术问题不要仅仅停留在口头的强辩上,拿数据说话才是正确的做法。


(图三)


在上述三种光滑的基层上如何贴瓷砖,其实我们已经找到了改进的方法,效果好很多,成本还更低一些,可惜很多时候设计师或招采部门已经规定了粘贴方案,我们的建议大多数时候被否决。


接着再看图四。有相当数量的项目上出现了管道直接穿越卫生间门槛石或者有水区域的墙体根部,这种情况下水分很容易沿着管道四周渗透到干区,最终引起各种渗漏。其实只要提前进行设计优化,要规避这种错误的做法并不是很难。


(图四)


C)卫生间做地暖的问题


随着精装修在北方陆续开展,卫生间做地暖的情况越来越常见。这种做法目前看来问题太多,我个人强烈建议取消卫生间的地暖做法,改为其他形式的空气采暖。有人可能会问:以前北方卫生间一直做地暖啊,怎么没有听到投诉呢?其实原因很简单,那就是这些地方以前没有做批量精装修,业主自己搞的装修问题其实并不少,只是没有投诉到发展商这里罢了。


具体有哪些问题呢?第一,地暖保护层上面的那一层防水在周边经常不能做到全封闭,因为要预留温度缝,以及有复杂的管道穿越防水面层。第二,地暖加热后空气及水分会膨胀,防水层会被破坏。第三,地暖加热后会带来地面材料膨胀。第四,返碱也会增加。这些问题都很难解决,我认为不能因为一个所谓的脚感问题而惹出那么多麻烦。


更加扩大化一点,我认为地暖就是一个非常落后的做法,弊端实在太多,我建议彻底改革一下,改为空气加热方式。生活中有些习惯本来就非常不科学,适当的时也得做点让步吧。


设计带来的问题其实还有很多,由于时间限制,我们只讲这么几点。


二、土建总包方面


1)厨房卫生间渗漏仍旧比较普遍。


我本人从1996年就开始讲防水方面的课程,以为厨房卫生间上下层的渗漏早就搞定了,没有想到的是,随着最近几年房地产规模放量增长,厨房卫生间渗漏问题又死灰复燃,有的甚至到了离谱的程度。在天津,有个项目厨房卫生间渗漏率到了100%;在东莞,某项目渗漏率超过80%;在海南,某项目渗漏率超过了90%。有的项目里卫生间干脆就做在后加的楼板上,真是让人心惊肉跳。这些基本的问题不解决,对于批量精装修来说就是巨大的灾难。


2)墙面砂浆强度不足时有出现。


大家看一个录像,在这个录像中,我们的工作人员拿着一把空鼓锤去蹭墙面抹灰,居然很容易就划出了一道深沟。很明显这种墙面肯定无法粘贴墙砖,但是要返工的话往往是整栋楼的抹灰都要返工,工作量十分惊人,损失巨大,因此很难执行下去。


这里顺便提一下规范当中存在的一个问题,就是抹灰砂浆的质量如何检验。目前主要是做试块,新的规范对某些类型的砂浆增加了保水性试验,但是这种试块检验法仍旧和现场条件差异太大。试想一下,砂浆做到墙壁上之后,厚度也就两三公分,表面积那么大,在高温、大风条件下很快就失水了,哪有强度可言呢?有些人认为砂浆强度不足是配方的问题,我认为主要是快速失水引起的。仅靠试验室检查强度是不够的,保水实验也太过书生气,我个人强烈建议增加现场检验,为此要革新现在的抗拔试验方法,直接在现场粘贴试块,看拉拔试验的破坏面到底发生在哪个地方。当然更加简单的检验办法就是用手掌去抹,如果有掉渣,那贴砖就很容易引起空鼓,这不是明摆着的事情吗?老百姓都明白的道理,个别专业人士居然不相信,实在想不通。


3)结构尺寸精度有待提高


凡是做精装修的项目结构尺寸精度必须更高,原因很简单:装修完成后,现场相当于放了很多把检验精度的“尺子”,用户看得清清楚楚。比如踢脚线摆在那儿,那么墙根附近的墙面和楼地面都得平整顺直;比如木门的门套线安装上去了,那就是一把大尺子,门附近的墙体厚度都要一致,平整度垂直度都必须比较精确;比如厨房卫生间的方正度如果不够好,那么贴完墙地砖之后就很容易发现大小头,诸如此类。这些问题在毛坯房时代不太容易发现,做精装房之后都会暴露出来。


最近十年以来,越来越多的房地产公司引入了第三方公司对项目进行评估,作用很大,效果很明显。今天来了数十家房地产公司,其中有些还没有引入这种管理方法,建议模仿学习。当然,这种检查必须遵循合理的质量标准,适当控制检查的内容,否则也会带来很多麻烦,这一点我们后面会讲到。


4)空鼓开裂层出不穷


众所周知,渗漏、开裂一直是建筑行业的老毛病,渗漏问题前面已经讲过一部分,现在讲开裂。做批量精装修之后,细小的裂缝也可以看得出来,是投诉的热点。按照目前的经验,免抹灰体系对于减少裂缝效果不错。不过免抹灰体系也不是一蹴而就,按照我的理解需要分几步走:


第一步,产品要标准化,户型要尽可能稳定下来。这一步其实特别难,属于公司战略级别的决策,公司老板要下定决心才行。


第二步,采用先进的混凝土浇筑技术,铝模就是其中一种。产品标准化之后铝模成本就可以降下来,效果很好。局部不容易现浇的地方做预制混凝土就可以了,不要片面追求预制率。有人认为预制混凝土才是环保的,这实在是个很大的误解。钢筋混凝土据说是建筑行业有史以来最重要的发明,就是因为它可以很方便地浇筑成各种形状,强度高、成本低而且安全可靠。有人认为现浇混凝土污染大,那就应该考虑如何把现浇的技术提高,尽量减少对环境的污染,为什么一定要改为预制混凝土呢?


第三步,就是采用合适的隔墙体系,这个问题其实很严重,我观察了很多年,一直没有发现特别好的隔墙做法。我建议暂时不要搞轻质板墙了,因为裂缝太多,目前看来还是高精砌块更安全可靠。也有人认为喷射轻质混凝土不错,我没有太多接触,不知道到底好不好。轻钢龙骨石膏板体系其实也不错,可惜老百姓还不是太接受。


第四步,采用轻质砂浆做墙面粉刷,这样终于做到了免抹灰。这几步下来裂缝的确少了很多,其他方面的好处也不少。


土建的质量问题对于批量精装修的困扰还有很多,我们今天只讲这几点。


三、发展商方面


毫无疑问,发展商是项目管理的龙头,是事实上的EPC牵头单位,如果发展商对于精装修的理解出现大的偏差,或者在现场不作为,或者瞎指挥,那么后果就会特别严重。我这里举几个例子。


1)高周转≠穿插施工


当前房地产领域一个特别重要的话题是如何提高周转率。周转率对每个企业都很重要,企业追求周转率是非常正确的做法,我们也特别支持房地产企业提高周转率,问题是该怎么提高呢?


最近两三年以来的一个流行做法是让批量精装修单位以及其他各种分包单位很早进场,提前与土建单位一起穿插施工,工期长达18~24个月,而正常情况下一个批量精装修工程的合理工期是8~10个月。工期延长了几乎一倍,精装修公司及其他合作单位的产能一定大大下降,效益肯定大大降低,周转率一定大大下降,这么简单的道理,居然很多人想不通,认为穿插施工提高了所有单位的效益,这个想法实在很奇怪。我在这里打个比方:如果我们四个人一起打一桌麻将,那当然必须同时出席;但如果是一起做一桌菜,每个人只做其中一道菜,那显然不需要同时到场,四个人按照合理的时间进入厨房就够了,这显然才是最节省成本的方法嘛。


打比方不够严谨,那我们用数据说话。实际上去年2017年八月份左右我写了一份报告,就103个批量装修项目的成果进行了分析,这些项目有的是穿插施工,有的不是,但是都已经完工,财务报表也出来了,并且经过了安永会计师事务所的审计。安永是国际四大事务所之一,他们的审计很严格。数据非常多,分析起来就有说服力,结论是明确的:穿插施工导致配合单位的管理费大增,利润率显著降低,员工流失率明显升高,班组闹事基本上都发生在穿插施工项目,而且以前很少闹事的乳胶漆班组,在穿插施工项目上闹事反而最严重。最令人触目惊心的是,103个项目中有12个项目亏损较大,前面11个都是穿插施工,其中最严重的一个项目净亏损20%,令人啼笑皆非的是这个项目是穿插施工的典范,全国有很多公司及政府部门工作人员曾经前来参观考察。第12个项目是因为后加楼板的卫生间存在严重的渗漏问题,我们花了很大力气去防范,但是甲方没有补钱,所以亏了。


这个报告提交给甲方之后,他们看了之后很惊讶地对我说,以前一直以为穿插施工对大家都有好处,怎么你拿出的证据说不好呢?为什么日本的穿插施工那么成功呢?这是一个好问题。我认为这和日本的质量文化和诚信文化有很大的关系。我不止一次去日本工地参观,发现他们的穿插施工做得确实特别好,其中非常重要的地方在于:上一道工序做出来的质量一定是合格的,而且是准时的,下一道工序的施工人员不需要投入精力进行复杂的验收,也无须担心上一道工序会不会准时完工。而我们的实际情况是:18个多月的工期中,有10个月以上的时间在和土建单位扯皮拉钩,最后几个月居然还赶工!时间太长,导致管理投入加大,工人闹事增加,工地管理反而变得更加困难了。


管理团队是最宝贵的资源,2018年开始批量精装修项目显著增多,如果管理团队不能快速释放出来,整个行业就会出现很大的问题。我强烈建议不要进行无谓的尝试,而是回归理性和常识,将工期控制在合理的范围,房地产商想缩短整体工期是非常合理的诉求,其方法很简单,就是从最终交付日倒算,从而决定何时介入精装修施工不就可以了吗?干嘛把工期拉那么长呢?!


2)高质量标准≠高质量工程


前面我说第三方检查有利于工程质量的提升,我这里想继续提醒一下,质量标准及检查内容必须合适才行,如果把质量标准及检查内容定得不恰当,效果很可能适得其反。强烈建议房地产公司要瞪大眼睛检查每一项标准,看到底是否适合公司当下的实际情况,切忌好高骛远,在不经意间拖垮了施工队。我这里列举几点:


A)顶棚高低差≤4mm


按照目前的工艺,这一点几乎做不到。更进一步的,甚至用什么工具检测都不知道。我们这个行业目前普遍使用激光多线仪测量顶棚高低差,这种仪器投射出来的基准线宽度起码有三毫米,理论上就测量不了4mm的误差,因为要想测量4mm以下的误差,仪器的精度至少不超过2mm才行啊!测量工具都没有,还谈什么施工呢?


对于早期做精装修的房地产企业,顶棚高低差控制在10mm以内就已经相当难,经过数年训练之后,将高低差控制在8mm以内才有希望。目前看来,无论是10mm还是8mm,顶棚都必须做贴饼冲筋才行,否则是做不出来的。


B)相对的两面乳胶漆墙面上中下距离误差≤8mm


检查房间方正的有效方法是检查踢脚线之间的距离误差,目前质量较好的项目可以做到8mm以内。奇怪的是,不知道从什么时候开始,有些房地产公司的检查标准里面多了一条,要求将相对的两面乳胶漆墙面上中下三组距离误差控制在8mm以内,这不仅没有什么必要,而且难度非常大,基本上每个乳胶漆墙面都要做贴饼冲筋才能满足要求,成本上升非常严重,同时由于施工难度较大,造成了乳胶漆班组闹事。所幸的是,当我们指出这个标准不合理之后,一些房地产企业已经放弃了这个标准。建议各位回去赶紧看一下,你们公司的检查标准中是不是不经意间写了这一条,须知有的公司居然不知道自己的检查标准,表格摆在那儿没有人看过!


C)瓷砖及乳胶漆墙面垂直平整度偏差≤2mm


受限于目前的工艺做法及工艺水平,要达到这个标准并不容易,至少投入产出比太低,返工太多。以瓷砖墙面为例,由于目前厨房卫生间很少有公司去控制结构的方正度,造成墙砖镶贴时粘接层普遍在12~15mm以上。很显然,这么厚的粘接层会导致瓷砖往下流坠,最后造成垂直度平整度超偏。如果将允许偏差控制在国家规范规定3mm以内,那么施工难度降低很多,而且对交付质量没有什么影响。

乳胶漆墙面的情况也类似。由于目前墙面找平材料无非就是粉刷石膏加上腻子,这些材料的强度都是有限的,操作时刮尺重一点轻一点都足以造成1mm以上的偏差,想将误差控制在2mm以内的确有一定的难度。除此之外,对于一面很长的墙面来说,即便花了很大力气整改,终于将墙面的垂直度和平整度控制在2mm以内,但这种整改往往破坏了乳胶漆的观感,整体效果反而下降了。


D)墙面瓷砖零空鼓几乎做不到


老版本的建筑装饰装修工程质量验收标准里面有个条款要求墙砖做到零空鼓,但是如何做到这一点,我曾经请教过参编专家,没有一个人能回答出来。我本人也参编和审核了多本规程,也一直搞不清楚该如何做到零空鼓。我们这样一家小公司为了做到零空鼓,每年至少浪费上千万用于整改。我还听说个别项目为了防止在第三方测评时因为墙砖空鼓而导致得分太低,就采取了一些很不光明正大的应对措施,例如:检查团刚刚抽签决定检查哪个房号,忽然整个工地停电了,电梯上不去,其实这个时候早就有施工人员跑到楼上将空鼓的墙砖砸掉,然后把现场打扫干净,因为根据测评规则,有空鼓但是如果已经处于整改状态,那么是不扣分的。


工程管理最重要的是实事求是,这样的弄虚作假坚决不能搞。问题是如果规则已经到了逼良为娼的地步,那我们就要反思规则本身是不是有问题了。


好消息是,今年2月份颁布的新的《建筑装饰装修工程质量验收标准》已经承认零空鼓做不到,建议大家尽快翻阅一下该标准的第10.2章节,将当前零空鼓的检查要求纠正一下,使得行业可以真正满足。具体要达到什么样的要求,其实我们早在2009年就建议过,并且实施过一段时间,可惜后来被取消了。比较奇怪的是,新标准给出的空鼓允许度似乎相当宽松,只是明确要求墙角部位附近没有空鼓,这未免又太宽松了,我们建议还是回到2009年的检查要求:


对于普通厨房卫生间墙面来说,每面墙的空鼓点不超过2个,每个空鼓点的直径不超过50mm,一块砖最多只允许出现一个空鼓点,而且不允许空鼓出现在瓷砖的边角位置。


之所以不允许空鼓出现在边角,主要是因为只要将砖缝设为2mm以上,那么就可以通过灌浆的方法解决边角部位的空鼓。这个要求其实比新标准严格很多,但通过努力是可以达到的,建议各家公司尽快协商一下,看是否可以达成一致意见。


相比墙砖空鼓,更加重要的是如何防范墙砖大规模脱落。我们公司已经掌握了一种墙砖镶贴方法,在空鼓不会增多的情况下,可以大大提高粘接力,而且成本更低。


E)一些必要性不高的检查浪费了大量管理精力


这方面的问题实在太多了,我这里仅罗列少量几个例子:


有的要求检查相邻的开关插座高低差不超过0.5mm,这个听起来很有道理,但其实这是基本功,如果一定要花费时间去检查,那么还不如直接换成连体面板,或者索性将这些开关插座的距离保持在30mm以上,没有对比就没有仇恨,还顺便解决了开关插座中间的缝隙无法装修的问题。我们一定要记住一个简单的道理:所有的管理都是有成本的,我们应该尽量用成本最低的方式去达成目标。


有的项目要检查相邻两扇柜门的高低差不超过0.5mm,这个听起来也很有道理,但是我们知道板式家具的工厂加工尺寸其实还算准确,高低差很多时候来自于烟斗铰链的轻微位移,要想解决这个问题,要么更换更好的铰链产品,要么在交付前集中检查一次,这是没有办法的办法。


有的项目要检查瓷砖缝隙宽度误差,这个听起来也很有道理,但缝隙宽度误差最大的来源是瓷砖尺寸本身的误差,瓷砖品质不高的时候,这一点无从检查。再说,有的设计师不考虑热胀冷缩的基本规律,坚持将瓷砖密贴,这时要想控制砖缝误差就基本没有办法了。实际上,瓷砖缝隙本来就不应该小于 2mm,这是规范的规定,只要按照这个去做,那么砖缝误差就不是很明显。


有的项目要求现场地面必须设置临时厕所,工人要想上厕所就必须下楼。这个听起来也非常有道理,可惜目前工地管理最严重的问题之一是电梯太慢,工人上下一次非常不容易,如果一定要将临时厕所设置在地面,那么工效将大大降低,楼上的随地大小便反而很难控制。在不同的楼层内设置临时卫生间是非常人性化的方法,为什么一定要做反人性的事情呢?坐办公室的人一定要到工地上体会一下工人是怎么干活的,不然就会制定出稀奇古怪的规则。


最后看一个木工做法。请看图五:


(图五)


这个做法最终的效果就是在顶棚上做出一圈很薄的叠级造型,这种吊顶丝毫不稀奇,我们至少做了几万套,有很多方法可以安全地可靠地固定图中的水平石膏板,成本不高,而且可以很好地保证图中那一圈一公分左右的薄线条厚度一致。可惜在某几个工程里面,甲方强制要求采用木钉固定石膏板,这个做法操作的时候木工师傅必须仰面操作,打木钉的时候又容易碰到钢筋,调平石膏板也相当不容易,施工起来颇为麻烦,以至于一个工地跑了上百个木工工人。我们以前的项目很少有木工班组闹事的问题,这几个项目的木工工程,每个都要亏损上百万元。


3)频繁检查≠好工程


管工程其实没有多大的技巧,管理人员勤下工地,工地管得就不会太差,反过来也可以说,管得不好的工地,至少有一部分管理人员不怎么上楼。问题是,现在有少数房地产公司似乎认为开会和检查是管工地的最好方法,个别工地一个星期开四天会,项目经理不允许请假。除此之外每周检查评估两三次,每次处罚金额高达合同额的1%,这种情况正常么?工地上的工人成了惊弓之鸟,项目经理疲于奔命,底下的工作人员身心憔悴。为了应付检查,施工队在工地铺红地毯,等检查组走了就使劲赶工,这样真的能够管好工地吗?我要打一个大大的问号。


4)商票≠保理


最近有部分房地产公司以商票或保理形式支付工程款,我这里普及一个常识:商票和保理是非常不同的东西。保理一般来说有可能谈成无追索的形式,而绝大部分商票是具有追索权的。也就是说,从财务角度看,商票实际上相当于施工企业在干完活儿之后,还向银行借了一大笔钱!大部分施工企业的总资产并不高,完全可以设想,拿进来的商票稍微多一些,负债率就会变得奇高无比,一旦有风吹草动就会死得很惨。


上面这个财务知识比较冷僻,查询“商票”这个词条,其解释讲的也不是人话,看了之后还是一头雾水。大家普遍认为,房地产公司不是已经补贴利息了吗?其实利息远不是最严重的问题,推高负债率才是最大的危险。我说了其中的道理之后大家普遍感到很惊讶,然后请专业的财务人员来解释,这才发现我刚才讲的是对的。现在有些房地产公司已经取消了商票这种付款方式,改为无追索权的保理支付,或者专门和银行谈条件,通过签署特别的条款将商票约定为无追索权的类型,不过要做到这一点相当难。


四、精装修公司及供应商方面


2018年对于精装修公司及相关的供应商来说,普遍面临的问题是任务大量增加,资金非常紧张,内部管理难度增大。我举个例子,最近某国际著名品牌供应商在多个工地无法及时供货,这种情况以前几乎没有听说。


1)会不会撑死在2018年?


企业正常情况下其实很难饿死,更多的情况是被扩大的市场撑死。精装修最难控制的是群诉,在项目多、管理精力分散的情况下,很容易导致管理失控,最终面临严重的投诉,从而毁掉一家公司的品牌。面临爆发性增长的市场,我们在欣喜之余,更应该如履薄冰,如临深渊,踏踏实实做好每一个项目。


2)会不会穷死在2018年?


资金链紧张是房地产行业当前的常见现象,商票的使用将进一步恶化精装修公司及供应商的财务报表,企业有可能在任务充沛的情况下居然活活穷死。我们要加强风险意识,补习财务知识,防止被无知害死。


3)会不会累死在2018年?


我们刚才讲了若干严重影响项目管理的一些问题,例如不科学的设计、不合格的主体结构质量、不恰当的组织管理方法、不合理的质量标准、不适宜的检查内容等等,悲观地说目前这种情况目前还是比较普遍的,如果不能及时扭转,那么全行业可能面临有效产能被大大浪费、班组闹事增多、管理人员疲于奔命,最终导致工程质量崩溃的悲剧发生。我们要传播批量精装修的管理知识,理顺管理关系,降低工作人员的劳动强度,提升全链条的工作效率。


五、怎么办?


说了那么多困难,是不是就没有办法解决了呢?其实办法是有的,今年3月份和6月份我分别做了两次演讲,后来根据演讲内容写了两篇文章,分别叫做《没有标准化,就没有规模化》以及《如何同时管理1000个工程?》,有兴趣的听众可以在朋友圈搜索一下,两篇文章都有点长,每篇都在10000字的样子,需要一定的耐心才能读完。文章那么长,其实仅仅为了求解一道算术题,具体如下:


25000*80/20/365=?


这个算式的意思是:我们公司去年交付了25000套房子,每套房子的泥水工程量平均不超过80平方米,每对夫妻按照目前的组织方式,一天可以完成20平方米的泥水施工。假设所有的夫妻一年365天都可以连续工作,请问我们中天精装公司需要多少对泥水夫妻?答案是274对就够了。问题是我们公司至少有二三千对泥水夫妻,而且还经常缺人,也就是说,这些工人的产能被浪费了80~90%!如果我们能够改善管理,合理组织,均衡施工,那么将产能提升5~10倍是非常有可能的。


有人听到我说这个结论,第一反应是:不可能!拜托,不要那么武断。一个目标如果我们认为完全不可能而放弃努力,那么它当然不可能达到。我们知道,二十世纪初人类发明了流水线,到1999年的时候德鲁克说,产业工人的劳动效率已经提高了50倍。我们的批量精装修工程其实也是一种流水线,只是这种流水线上的产品是不动的,移动的是操作工人。如果参加建设的所有各方能够像制造业那样持之以恒地改善每个管理细节,那么大幅度提高劳动效率完全可能。有些人想到制造业就想到了先进的设备,从而简单地推论,建筑行业必须像制造业那样依靠设备来施工才能搞好工程,其实制造业的精细化管理才是真正应该首先学习的地方。可惜的是,我们的各方管理人员在意识上存在一些问题,于是在行动上没有付出足够努力,以至于工地上今天停水,明天停电,后天没有电梯,大后天没有材料,再后来搞几把运动式的检查,我想如果把这些貌似鸡毛蒜皮的事情管理好,产能就已经可以提升一大步了。


总之,我的看法是,即便是我们不做任何技术上的创新,而致力于改善我们的管理,那么效率同样可以提升一大步。有些人只关注技术的创新,认为只有技术的创新才是真正的创新,但其实熊彼特早就说过,组织管理的创新也是重要的创新方式。我们当下要做的可能只有一点,就是不折腾,太多的产能被折腾掉了,太多的成本被折腾掉了,太多的激情和梦想被折腾掉了。


我本人讲课已经有22年的历史,讲授《批量精装修》这个课程也有14年了。早年的时候这个课程只要一天就可以讲完,现在看来两天也讲不完,问题是我是一家公司的总经理,怎么可能有那么多时间给人讲课呢?而且,我认为之所以课程越来越长,并不是因为有很多的新技术要讲,而是有很多的误区需要澄清,每次讲课都要在这些问题上花掉很多的时间。前不久我做了一个梳理,逐一检查了讲课时涉及到的200多个知识点,发现没有一条需要用到初中以上的知识,最难的一个地方大概就是几个初中化学中出现过的化学方程式罢了。如此看来,要想管好批量精装修,我们需要的并不是高大上的理论,我们几乎只要常识就可以把事情做好。


以上是课件的样式,今天讲了其中一些令人痛苦的环节,希望引起与会各方的关注。期待和诸位一起共同努力,迎接批量精装修爆发性增长所带来的挑战。


谢谢!


本文为深圳中天精装股份有限公司总经理张安在8月7日举办的2018中国房地产精装修产业发展大会上的演讲实录。


(责任编辑:何雯丽)



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[责任编辑:Susan]

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