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迎接中国住宅建设的新发展

2013年05月22日

打印专业人士:宋春华   来源:预制建筑网

  (二)随着住房制度改革的深化,我国住房商品化、社会化迈出了关键性的一步。取消了城镇住房实物分配,实行货币分配,建立以面向广大中低收入者的经济适用住房为主体的多层次的住房供应体系,标志着由政府或单位实物分配住房的旧体制已告结束,所以当前是住房分配的变革期。


  (三)住房市场日趋活跃。销售市场的重要特点是个人购房比例迅速增加,已经达到了84%,市场发育较早的地区已超过90%,个别地区已经达到了100%。住房二级市场开放速度在加快,存量市场的活跃使原来凝滞的大量存量房地产资源得以流转和重新配置,这样又为增量市场腾出空间,实现了存量市场与增量市场的联动,所以当前是住房交易的活跃期。


  (四)鼓励经济适用房建设和住房消费的各项政策陆续出台。国家在土地、税费、价格、计划等方面制定了有利于加快经济适用房建设和降低成本及价格的政策。出台了以支持个人购房抵押贷款为重点的多项住房金融政策,以促进个人住房消费和住房流通的“低门槛”税费政策,以及加快处置积压房地产的试点优惠政策。此外,中介服务、物业管理、企业改革等诸多方面的有关政策也都有一定的突破,所以当前是房地产各项政策的启动期。


  (五)住房质量受到政府和社会的普遍关注。住宅工程质量是建设工程质量管理的重点,在加强质量管理立法工作的同时,开发建设、规划设计、施工、监理、材料供应、质量管理等多方主体和各个环节,质量意识和质量管理工作都有较大的提高和加强,在住宅小区试点、小康示范以及康居示范工程的带动下,小区环境和住房质量不断提高,所以当前是住房质量的提升期。


  (六)针对我国住宅生产效率低,科技进步对产业发展的贡献率低,质量总体水平还不高的情况,国家提出了推进住宅产业现代化的明确目标和具体要求,提出了加快科技进步,鼓励科技创新,重视技术推广,促进住宅建筑材料、部品的集约化、标准化生产,构造现代化住宅产业的有效措施,使住宅建设从粗放型生产逐步转向集约型生产,所以当前是住宅生产的转型期。


   三、中国住宅建设面临着严峻的挑战


   在如此重要的发展时期,把握好住宅市场的宏观调控显得特别重要。为此,必须清醒地看到,我国住宅建设在取得长足发展的同时,仍面临着严峻的挑战,原有的一些矛盾基本解决之后,还存在一些新的亟需研究和解决的问题。


  (一)消费主体的转换与有效需求的实现


  住房的商品化、社会化进程是随着住房制度改革的深化而逐步推进的。当前,家庭和个人作为住房消费的主体,虽然完成了角色的转换,但在适应新的住房制度、转变消费观念、调整消费结构、增加住房支付能力等方面还缺乏充分的准备,为个人住房消费服务的市场体系也有个逐步建立和完善的过程,群众住房消费观念的转变也需要有一定的物质基础和政策环境。目前,相当多的居民还不情愿利用贷款实现即期消费,不善于利用存量交易市场实现动态的梯度消费,也缺乏对市场走势的科学预测,不能准确把握置业时机。因此,尽管从总体和长远上看,我国居民潜在的住房消费市场巨大,但在一定时期或某些地区内,可能会出现住房消费有效需求不足的矛盾。各级政府要尽快完善配套制度,及时引导,积极稳妥地落实改革措施,并在提高居民收入和建立良好的收入预期上提供政策保障,使住房消费主体的转换与住房消费有效需求的实现能同步并行。


  (二)增加有效供给与搞好总量调控


   在新建住宅大量增加的同时,市场上也存在着商品住房空置的现象。除去其中属正常空置部分外,还有一部分是属积压房地产,有的是90年代初期在房地产过热中脱离市场需求、盲目开发的项目,也有近些年开发的项目在区位、布局、配套、环境、套型和质量等方面与居民的实际需求脱节,形成了有供无求的滞销。因此,把握好住宅市场的总量调控是十分必要的。必须研究市场的实际需求,做到供需的大体平衡,同时要为群众提供满意的住房,增加住房的有效供给,要采取有效措施消化处置积压房地产,尽可能使之为市场接受,变无效供给为有效供给。


  (三)加快住房市场流通与相关政策的扶持


   当前,我国住房交易市场呈现出增量交易相对活跃,存量交易发育滞后的状况,致使存量住房市场的巨大潜力没有充分发挥出来。一方面,住房的存量市场存在着市场规则不健全、中介服务不规范、行政管理跟不上等问题,严重地制约了存量住房的流通;另一方面,在税赋水平、收费项目、收费标准、办事程序等方面,还需要不断进行调整和改进,需要争取更多的夫持政策。只有解决好这两方面的问题,才能使交易市场活跃起来,在满足群众不断增长的住房需求的同时,促进住房建设,并增加政府的财税收入,使住房建设对稳定社会、发展经济做出更大贡献。


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