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房地产欲求破茧需转型
北京星空地产网：在持续的楼市调控政策下，对于房地产的发展方向，很多房企提出了转型，而您也在微博里面谈到了房地产的转型问题，那您认为什么是转型？中国的房地产如果转型将转向何方？
开彦：对于“转型”，主要包括三个方面：房地产的开发模式转型、生产模式转型以及产品模式转型。目前房地产的开发模式大量存在过分追求商品开发的表象化，片面追求房子漂亮，追求房子好卖，通过无度的包装和广告来夸大宣传错误理念。而对于购房者住的舒服、健康、适用关注不足，内部使用功能性能的提升并不在开发商的思考之列；
北京星空地产网：今年是否是房地产转型的最佳时机？
开彦：“转型”不是一蹴而就的，应该说房地产已经发展到了应该转型的“坎”上了。过去13年的房地产的发展取得了很大的成绩，有目共睹。但是还存在很多问题，主要是在房地产开发产品品质方面的问题、存在着效益低、质量差、浪费大、成本高，这些年就是在浪费资源和能源的基础上发展的，是完全在一个不理智、不精明的发展的状态下。这种“粗放式”的开发模式引发了很多问题和纠纷，这些深层次的问题反映了房地产的开发还尽在追求利润的低级阶段，尚未能把为社会尽责、为企业的深谋远虑着想，非常可叹！
产业化滞后主要责任在政府
北京星空地产网：您一直致力于中国住宅建筑的产业化、工业化研究，而到目前为止，中国房地产的产业化、工业化发展仍不成熟，您认为这其中最主要的原因是什么？
开彦：事实上，产业化工业化在中国的发展不是不成熟而是停滞不前。责任主要在政府，政府不引导，不组织，不推广。到目前为止，建设部还没有一个能够真正承担起组织工业化和产业化的工作机构，更没有具体的人员去研究实施。很多领导只提出了口号，没有具体落实到哪个机构去执行。好像仍然还在依赖市场化自然去发展，那是一个天真的想法。从国际产业化历史看，几乎没有成功国家完全是由市场自发产生的，都是在强有力的政府主持和组织下逐步形成的产业化发展机制，促成行业产业化的成功。在我国虽然产业化已经提出了一二十年，但是到目前为止还没取得大的进展，这是政府不主导、不尽责的表现。应该引起我们深刻的反思，不要仅在口头上说，还要付出实际行动。
保障房和商品房不矛盾
北京星空地产网：保障房一直是大家最为关心的问题，因为它不仅涉及到人民的根本利益，更重要的在建设过程中出现了大量的问题，您认为最主要的原因是什么？应该怎样去解决？
开彦：国家建设保障房的目的是让中低等收入人群有房可住。所以，我比较赞成龙永图提出的“保障房涉及面占70%”的观点，但并不是说又回到了计划经济分配的老路！70%的人重又享受住房的福利待遇。而是需要在国家的支持下应用市场的机制，完成对大部分人（夹心层）的住房问题的解决。到那时政府按照中低收入住房人的不同收入给予不同方式的帮助以至于能住上满意的住房。
北京星空地产网：业内一些专家认为保障房和商品房两者之间存在着矛盾，您认为呢？
开彦：保障房和商品房并不矛盾，而是互补的。保障房属于公共住宅，应该由政府投资或支持，通过不同的政策和手段帮助不同收入人群住上房子，这是政府的责任。而商品房属于纯粹的商品，是针对有一定经济基础的中高等收入者来说的。房价可以随市场规律起伏，产品应当放开，价格也应当放开，让有钱人能在市场上自由买到自己的理想住房。
北京星空地产网：回归到楼市本身。《2012预测中国经济白皮书》针对100名经济学家进行问卷调查显示：高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。您认为呢？中国未来一段时间房地产的走势如何？
开彦：不存在拐点的问题，拐点本身并不是一个价格指数，就像我们常说的保障房、公租房等，目前的价格还很低，随着数量的增多，会不会预示着整个房价将要走低呢？保障房的低价是否会导致商品房的价格降低呢？事实上，不会。在紧缩的楼市调控下，还有大量的刚性需求。随着房地产的发展，刚性需求也在增加，大量的需求是房地产价格的一个支撑，所以价格不会降太多。
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