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开彦:“开放住区”是绿色住区的核心

2016年07月19日

打印专业人士:开 彦   来源:城市住宅

“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,中央城市工作会议提出的如此具体的城市住区规划指导意见,引发了社会各界的广泛讨论和关注。笔者认为,街区制推行的重要意义不仅是在城市交通层面打通城市交通路网,更重要的是在于要打破现有城市住区惯常的一些规划理念,将城市公共界面和公共空间解放出来,促进住区与城市的有机融合,从而激活社区活力,不但能为城市病解难,而且能最终营造出以人为本、亲情、和谐的绿色社会和绿色住区生活,让人们更加便利地享受城市文明和城市空间环境。


开放式街区表面上只是一种设计方式的改变,却隐藏着居住形态的变革,是一场规划理念的革命。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)是数十年首次,也是一个具有里程碑式意义的文件。街区制的推广将对我国的城市规划和城市发展产生重大而深远的影响。


早在2014年10月1日,由中国房地产业协会人居环境委员会编制的我国首部《绿色住区标准》(以下简称《标准》)在全国正式实施。该标准明确提出了住区开放性的概念,并为我国的绿色住区开发建设提供了一个较为完整,并能提升产品核心价值的系统指导体系。《标准》在《绿色建筑评价标准》的基础上,对城镇住区的场地整合、城市价值、绿色交通、开放住区、步行街道、人文传承等绿色规划要素做出了全新的规定。本文从绿色住区营造的角度对开放式住区建设进行解读。


1、绿色住区为什么强调开放

《标准》在术语中明确界定:绿色住区是以居住为主要功能、以可持续发展为主要目标的居住区,是用绿色人居理念推进城市建设发展目标的体现,具有城市功能住区范畴的内容。因此,绿色住区与传统住宅小区不同,它不再是传统概念的封闭居住小区,而是已经具备了相当的城市功能,需要按照城镇功能要求实现绿色城区的目标,图1为传统住区向绿色住区的转变示意。



图1 住区生态边界网络示意


绿色住区的开放性印证了《若干意见》的精神实质,最终目的在于:实现城市公共资源共享、与城市功能空间有机融合,营造富有活力的城市功能的住区。

现实中绿色住区实际就是一个新城,一个具有城市功能的城区,因此除了建筑设计绿色化以外,更加注重城市街坊的开放性设计、路网的布局、出行的便利、公共空间绿地共享和绿色交通的提倡等。绿色住区的研究范围已经突破单个项目开发,成为多个开发商共同追求的目标。因此,新城新镇、绿色生态城区、科技产业园中的住区项目也是最适合的组合。


2、绿色住区如何做到开放


2.1 合理住区选址与场地整合

要求利用原有城市基础设施,保护好场地有价值的物种和文物;实施紧凑开发、精明增长的原则,保留系列的城市住区绿地和城市开放空间设计。


《标准》倡导项目选址在成熟地段或已建项目附近,要求项目建设要融入城市,充分利用好住区的综合配套,与周边项目进行资源共享和互补,达到基础设施建设利用的最大化。绿色住区还强调充分发挥土地的效能,营造开放共享的城市公共空间。城市公共开放空间是居民休憩、娱乐、交往的重要空间,是城市个性和品质的重要表征。


2.2 城市街区设置及街区尺度规模

住区内街区边界的设置应便于管理、促进居民沟通、方便出行,并符合街区的范围,宜控制在150~200m。街区的出入口应直接开向住区支路或小区三级道路;开放街区的设置明确突出了对外临街界面的重要性,并清晰区分私人空间和公共活动领域的界限(见图2)。


图2 生活性街区的模式示意——街道分级与邻里分级


由于居住区占据了城市功能分区中最大组成部分,因此,住区空间模式对城市空间形态起到至关重要的作用。街区规模选择要素为:①有利于形成良好的城市道路系统;②有利于明晰产权;③有利于公共服务市民设施的高效公平配置;④有利于社会管理模式的匹配;⑤有利于良好的城市外部空间设计;⑥有利于住区内部邻里空间的形成。


我国的城市除了高速路、快速路以外,一般分为城市干道、城市次干道和城市生活支路三级,这样一个完整的路网结构具有很强的密集性和功能性(见图3)。开放街区网格直接与城市街道连接,居民出行便捷方便,并可充分享受城市生活环境质量。但是以往我们常常把最后一级城市生活支路忽略了,而划归封闭小区内部的环状路网或尽端路。适度增加城市生活支路,缩小街坊规模,加密路网,形成较好的空间层次,实际是城市设计回归以人体尺度的理性建筑、文化建筑的再体现。社会学者认为,居住单元保持300~500户是建立邻里关系的最佳单元,是住户间最容易彼此勾通、最容易被认可的居住环境。




2.3 友好步行街道和商业街设置

住区规划应创造适宜步行的街道环境,步行街道应有连贯性,并应遵守下列规定:①住区主入口宜朝向公共空间,如绿地、街道、广场等;②住区大多数综合性建筑和商业建筑宜沿街布置,沿商业街道的建筑应保证每隔30m有1处人流主出入口;③街道两侧种植的树木其树冠成荫面积应占总街道面积的一半,并且长度宜不少于街道总长的一半;④所有非居住建筑的首层至少1/3立面应有面向公共空间的透明玻璃,沿街不应有无透明窗户或橱窗的超长商店墙面。


舒适步行街道的设置是绿色住区的重要原则,步行街的设置应体现亲切友好的氛围。除公共艺术墙面,建筑首层门窗位置宜与景观环境协调,不可不设门窗。界面过长需要适当分段。广州六运小区规划具有完整的行人过街网络,且所占比例高于90%,为居民营造了非常便捷、轻松、愉悦的步行感受。


商业步行街是现代生活购物模式的体现,与传统的购物方式不同,它具有商业氛围浓郁、购物便利、环境优美、休闲步行等特色。它可以是沿街布置,也可设置为内街式、商场店铺式;设计应有创新理念,以顾客为核心。


过去在规划中对就业和文脉传承关注比较少,绿色住区强调住区的多样性、公共设施的共享性、交通出行的方便性、就业机会以及文脉的传承。提高城市空间比例和步行街的地位,加大城市商业开放面,为就业提供了很好的机会。


2.4 加密住区路网密度和公共交通

应加密住区步行路网密度(支路)设计,并应符合下列规定:①住区规划应满足每平方公里内至少提供36~80个主次交通道交汇点,并为新建社区至少配置一个步行商业街;②住区沿街路每300m之间至少应再增加1条直通支路。


加密路网设置绿色步行和公共交通是绿色住区的重要目标。减少因使用小汽车带来的空气污染、能源消耗及温室气体排放。住区规划应体现紧凑高效、提升道路建设的效用:①减少新建交通基础设施建设,提倡便于土地开发的TOD模式(以快速交通为核心的开发模式);②住区建筑和环境规划适应空间多样的氛围,并确保行人优先的理念。可以利用路边的空地、两个组团之间、路口等空间设置一些生活休闲的小空间或者袖珍公园,为人们的交往提供便利,也是一个小而美、充满人情味的场所(见图4,5)。同时应鼓励用户采用自行车等绿色出行方式,降低机动车使用频率。有条件的城市或地段宜设置免费公共自行车站,设置自行车公共停车场并管理完善。


图4 现状城市大路网及封闭空间


图5 绿色住区加密路网及公共空间层次


2.5 缩小安保单元

住区规划应与周边住区和地域环境相协调,宜建立无边界的开放性住区。住区开放性是绿色住区的重要原则,它是顺应城市发展规律的一种住区必然模式。开放性住区能够更好地与城市整体融合。考虑我国当前治安不够稳定的情况,绿色住区强调采取适当缩小管理和安保单元规模的措施,以便于用智能化手段保证居民的安全和方便居民出入。


开放住区规划应做到项目内的街道、步行道以及公共空间与设施能为住区内的公众直接利用,不宜出现被围墙、住区大门等围合起来的现象。


目前我国的小区机制多为规模较大住区,尽管设置了安保系统,实际上安全得不到很好的保障。通过缩小安全单位,加强邻里建设,反倒使社区安全得到更好的保障。万科在济南做的一个开放式住区,在规模不大的条件下,把生活空间和街道空间都解放出来,设置了一些商业空间,既服务社区又面向城市,为居民提供了非常好的休闲生活空间。


2.6 住区公共性的多样化配置

多样化是绿色住区规划的重要原则,是保障住区空间形态、丰富生活享受、有多种选择的生活品质的保证。住区建设强调以混合居住模式为主。混合居住模式是指同一住区内安置不同职业、不同收入的居住者,在一定程度上减少居民心理的隔阂,缓和社会阶层对立,促进社会不同阶层的居民和谐相处。规划建设应满足下列原则:①住区内或住区生活中心的400m半径范围内,住宅楼型、套型、立面、绿地景观、场地设施等指标的重复率不应超过50%;②住区中应在200m半径范围内设置不少于2个非重复二级配套项目,如便民零售店、社区文体设施、公共社区绿地、儿童游戏场、物业管理中心等。


2.7 打造人文和谐社区

人是住区空间的主体,住区空间应避免单调生硬,应满足居住环境舒适、居住生活便捷、居民身心健康、人际交往融洽、绿化景观丰富等要求,应满足住区空间设计的城市设计要求。让居民参与决定住区规划目标的定位、环境品质的提高与社区管理,并充分吸收各种外部力量和资源,倾听意见,接受监督,全面提升住区规划的品位,使规划更加科学、合理、适用。


住区规划宜采取下列步骤实行开放性规划:①在立项策划与设计阶段,应与准住户和住区街道工作人员沟通并征询建议;②应落实准住户和街道工作人员的意见,并对未采纳的意见予以解释;③应建立与住区街道组织等相关管理机构的日常沟通机制,并获得他们的支持;④应建立与施工方和材料商的日常沟通机制。


绿色住区中的人文景观是城市生活品质内涵的重要方面。人文景观的营造要求在传承当地文化要素的基础上,创建新的文化生活形态,创造一个环境宜人、生活便捷、归属感强的全新住区文化生活模式。


3、绿色开放住区案例解析

绿色开放式住区归根到底是创造一种新的生活感受和生活空间。尽管目前业界对开放住区的认知还需要进一步推进,开发企业对此也心有顾虑,但可以肯定的是,开放住区模式作为未来住区发展的一种新趋势,会给我国的住区开发带来全新的生活理念,促进城市向更和谐、更宜居的方向发展。一些已经进入市场销售的开放式住区也取得了良好的市场口碑,其特色的生活形态吸引了大批潜在客户的注意力。


3.1 杭州亲亲家园

杭州亲亲家园已建成10多年,小区规模很大,采用开放街坊式设计、邻里居民式规划三级道路网格布局(见图6)。项目特色体现在公共设施配置非常强调公共空间的共享与互动。休闲舒适的步行绿化道和水街设计是整个小区的核心,营造了亲切优雅的生活环境,也成为居民交流的场所。体育场(网球场、羽毛球场)设置在小区里,设计了一些座椅、座凳,创造了居民邻里互相交往的氛围。住区居民出行十分方便,共享住区空间和公共设施,小区的生活支路不仅可以走人,而且允许停车,使汽车跟人之间的交往在某种情况下具有人情味。这些理念值得学习。


图6 杭州亲亲家园——街坊式住区


3.2 北京沿海赛洛城

定位为白领年轻人的天堂,因为在这里为年轻人拓展了很多可以交往的休闲生活空间。规划布局了小尺度的邻里街坊,多数是小面积套型,满足了收入不高的青年人的需要。在横贯南北的纵向下沉式商业休闲广场,安排了青年人喜闻乐见的书店、茶馆、小吃店、咖啡馆,可以坐到广场上、花伞树冠下喝茶聊天。这里还有城市的二级公共绿地,形成了空间丰富、多元化的城市空间,是运动和休闲的好场所。它的建筑形态和天际线非常丰富,用材、立面造型也多种多样(见图7)。


图7 北京沿海赛洛城——开放住区


4、绿色住区未来展望


4.1 现代主义与新都市主义

现代城市住区规划经历了100余年的演变和发展,20世纪20年代以现代主义建筑大师柯布西耶等为首的CIAM(国际现代建筑大会)组织的现代主义建筑运动,主张为了满足社会大众关于工业化和现代化社会、经济和技术的巨大需求,提出现代简约主义设计,用大体量、高层建筑替代传统的小建筑组群,从而腾出大片绿地公园来提升城市公共空间绿地,获得了当时主流派建筑师的认可。


但是,随着时间推移,“现代主义建筑”产生了如下误导:①“住宅小区”(高楼+公园)的错误社区模式,给城市带来了全方位的破坏;②“大马路”导致“传统街道”彻底消失,破坏了城市的整体性;③郊区的无序蔓延以及大板楼社区,造成城市全面的混乱,加剧了城市病和资源浪费。我国建国以后的城市建设大多深受现代主义建筑理念的影响,造成了 “千城一面”的摊大饼式发展的城市病。


针对现代主义建筑泛滥的贻害,1991年在美国加利福尼亚组织的阿瓦尼会议,形成了阿瓦尼新都市主义原则,从此开展了新都市主义运动,从而改变了现代主义建筑缺乏人情的城市住区的发展方向。它的基本内容是:重新定义城市、社区的意义和形式,创造出新一代城市和居住社区生活形态,受到了新建筑思想的宠爱。新都市主义的10个基本原则如下:


1)可步行 从住宅或工作地点到主要的公共空间应在10min步行距离内。


2)连通性  相互连接的道路形成网状交通结构,有利于疏解车流人流,更易于利用街区界面。


3)混合使用和多样性 商店、办公、公寓和独立式住宅混合布局,分布在社区内、街区内甚至每一栋建筑内。


4)混合居住  有多种类型、规模和价值的住宅相互混合。


5)高质量建筑和城市设计  强调美观、舒适、人性化,创造出地方特色。


6)传统的社区结构  具有可识别的中心和边界,具有社区中心的公共空间等布局。


7)增加密度  更多的住宅、商业和服务相互靠近,有利于步行,并能更有效利用服务和设施资源,创造一个更方便并令人愉悦的居住地。


8)智慧交通  大城市、城镇和社区的网络化公共交通、步行友好设计。


9)可持续性  发展和维护环境,应用生态环境友善技术,高效率的能源资源利用;步行取代驾车。


10) 生活质量  创造高质量的生活,提供地方的多样性,保持和鼓励人文精神。


4.2 绿色住区的核心是人的行为需求

城市绿色住区建设是当今住宅房地产转型中不可逾越的目标内容。绿色住区和绿色建筑的最大差别是研究领域扩大,可以更大范围整合资源,最大化利用资源。绿色住区建设的一个重要的特征是以人的需求为核心,以绿色行为方式为准则,开发建设打造一个和谐、亲情、健康的社区,一个有人文气息的邻里社区。


未来的绿色住区建设将以什么模式呈现?整理《标准》的条文,形成衡量绿色住区建设的10项标准。

1)服务性及社区生活标准  以干净、宁静、有序、安全、健康、文化、智慧(简称“七型社区”)为创建目标,有完善的各类服务管理责任部门,并有健全的考核办法和实施保障措施,社区建设水平能保持活力。


2)环境性及生态规划标准  优化土地资源,充分利用地形地貌、林木植被、水系河流,最大限度地保护水资源和各种自然生态现状条件。住区面貌特征与周边生态、人文、建筑等环境和谐协调,有开放街区与城市融合共享的特征,体现文明、健康、安全城市建设的原则要求。


3)通达性及地段区域标准  社区位于市中心30min生活圈内;按照国际都市生活标准,与城市中心点的直线距离控制在10km范围;社区居住点步行10min可到达区域商业及服务中心;步行约800m可到达城市主干道、地铁、公交站点及市民公共生活空间及场所。


4)便利性及生活配套标准  住区规划具有开放性,市民出行便利,道路分级清晰,两个路口间距不超过200m。社区规划中应涵盖“品质住宅、商业配套、园林景观、运动场所”完整配置,可提供“舒适居住、生活便利、适老养老、休闲休憩、健康运动”5大功能。


5)和谐性及人文居住标准  社区空间布局合理,空间层次丰富,有交往聚合绿地空间,居住邻里单元不宜大于250户,居民和谐相处。住区建筑风格与城市风貌协调,文化气息浓郁,居民参与感强烈,社区有较高的生活品味。住区具备景观环境、清洁卫生、生态亲和性好等条件。


6)景观性及宜居环境标准  社区绿化率不低于30%,在土地集约使用与环境景观品质方面合理平衡,精细规划,做到园林环境符合生活实用性与审美品质的要求;水景景观处理得当,符合当代城市审美风尚。


7)健康性及套型性价标准  居住套型具有多样性、适应性、可变性;在土地高价值的城市区域,套型面积适中,居民能承受房屋总价位;建筑性能品质应满足建筑隔声、日照采光及自然通风的要求。


8)适老性及设施配置标准  社区应做到无障碍规划、社区标志完善清晰,有适宜老人、儿童的健康运动场所,满足邻里之间的交往和各种家庭不同成员对养生健身的需求;设置老年人日间照料中心、老年人就餐和公共会所。


9)低排放及绿色节能标准  采用绿色能源及能效科技手段,优化保温节能材料做法,达到低能耗、高舒适度的室内环境;实施海绵住区建设目标,绿地植被丰富,有节水措施和雨水收集、雨水渗透技术措施;保证景观中水的用量和质量;垃圾集中收集并妥善处理,注重环境卫生,提倡绿色生活行为方式。


10)长寿性及物业服务标准  物业服务精研城市主流家庭生活需求与消费特点,可提供O2O网络个性化生活服务。住区及建筑功能运营管理正常,建筑寿命与居住需求可持续同步提升;保持住区“绿色环境优美、卫生环境保护良好、社会风气和谐、安全保障齐全”。通过物业公司的健全管理和社会服务意识,创建高凝聚率人群认同,从而提升住区的社会名气和居住者的自信,确保房市价格的保值升值。


作者:开彦,中国房地产业协会人居环境委员会专家组组长;朱彩清,中国房地产业协会人居环境委员会秘书长


(来源:本文选自《城市住宅》杂志2016年第6期:“开放住区”是绿色住区的核心——《绿色住区标准》主旨解读



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