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刘志峰:转型、创新与全面发展

2011年07月08日

打印专业人士:刘志峰   来源:中国住宅产业网

“房地产业加快转变发展方式已经到了刻不容缓的地步,全行业必须围绕住有所居目标,向协调发展转变,向绿色发展转变,向和谐发展转变”。在6月28~29日举行的第三届中国房地产科学发展论坛上,刘志峰发表了重要讲话,要求房地产企业加快转型创新,提升行业整体发展质量和管理水平。现独家摘要刊发。

  

随着资源环境约束的强化、国家宏观调控政策的贯彻落实,房地产业怎样与国民经济和社会发展的要求相适应,与日益提高的居民住房需求相适应,与不断变化的市场环境相适应,加快转型发展,成为重大而紧迫的任务。

  

在现阶段情况下,为什么要提房地产业加快转型,要向什么方向转型,通过哪些途径和方式转型?

  

房地产业转型发展刻不容缓

房地产业作为国民经济的重要组成部分,在不到20年的时间里取得了巨大成就,对拉动经济增长、改善群众居住条件、改变城镇面貌,都发挥了重要作用。但同时也积累了一些矛盾,特别是近几年,房价上涨过快,住房供应结构不合理,影响了国民经济的健康协调发展。比较突出的问题是:产业发展方式粗放,资源能源消耗大,住宅产业化水平低,科技创新能力弱,管理水平与其他行业相比有一定差距,产业持续稳定发展的基础不牢。如何在新形势下加快转型发展,成为摆在我们面前重大而紧迫的任务。

  

首先,加快转型发展是落实中央加快转变经济发展方式要求的重大任务。从“九五”时期到党的十七大,再到“十二五”规划纲要,转变经济发展方式贯穿经济社会发展的各个领域。就房地产业而言,必须加快转变长期以来依靠“投资拉动、资源投入、规模膨胀”的粗放式发展模式,实现产业发展向依靠科技进步、资源集约利用、劳动者素质提高和管理创新的方向转变,全面提升产业发展质量和效益。

  

其次,是建设资源节约型、环境友好型社会的客观要求。房地产业是大量消耗资源能源的产业,是节能减排的重点领域。去年全国政协人口资源环境委员会专门做过调查,我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中,能耗已占全社会总能耗的49.5%,转变粗放式的建造方式已经到了等不起、慢不得的关键阶段。

  

最后,是应对市场变化和提升发展质量的必然选择。目前市场形势正在发生变化。政府加强了宏观调控,在抑制投机投资性需求的同时,加大了保障性住房建设力度,市场供求关系将发生明显变化;要素市场也发生了变化,流动性收紧,融资难度加大,土地优先供应保障性住房,招拍挂竞争加剧,依靠土地增值获取高额利润的时期已经过去;居民的住房消费观念也在发生变化,设计合理、功能齐全、质量优良、配套完善的中小套型、中低价位住宅产品受到消费者欢迎,租赁型消费需求逐步增加。如果房地产开发企业不能主动顺应这种变化,调整发展战略,转变发展方式,将面临被动甚至被市场所淘汰的局面。

  

从另一个角度看,宏观调控也给企业转型升级带来了机遇,促使企业更加重视产品创新和技术进步,重视住房的质量和性能。由于多年来产业发展过快,房子盖了不愁卖,多数企业对转型发展的认识不深、动力不足、动作不快、缺乏忧患意识,影响了行业的转型发展。目前的形势将迫使企业增强转型的自觉性和主动性,迫使企业在转型发展上花大气力、下真功夫、求真实效。早转早主动,晚转失主动,不转更被动。

  

向协调发展、绿色发展、和谐发展转变

我们探讨房地产业转型发展,首先要明确房地产业发展的两个根本目的:为广大老百姓提供好的产品,即提供“好房子”,实现住有所居;促进国民经济可持续协调发展。概括地说,就是国计民生。在实现这两个目的同时,房地产业自身得到稳步发展。

  

基于这两个目的,进而把握房地产业转型发展的基本方向:

一是向协调发展转变。房地产业发展要与整个国家及地区经济和社会发展相适应,与相关产业发展相协调。不能只重速度,更要重质量;不能只讲规模,更要讲究效益。要转变国民经济发展过度依赖房地产业的状况,降低经济运行的风险,房地产业在国民经济中的比重过大,不利于国家产业结构调整和战略性新型产业的发展。还要促进产业内部结构,如住宅与非住宅、住宅销售与租赁、销售物业与持有物业的协调发展,促进中介服务、物业管理等的协调发展。

  

二是向绿色发展转变。在节能减排的国家战略和日益严峻的资源环境约束下,房地产业走绿色发展之路是大趋势。向绿色发展转变,一要大力推进住宅产业现代化,通过工业化建造方式和产业链组织方式,积极发展省地节能环保型住宅;二要推进住宅全装修;三要加大推广低碳技术,促进太阳能等清洁能源、可再生能源应用和资源的循环利用。

  

三是向和谐发展转变。住房问题事关民生,房地产业在和谐社会建设中肩负着重要任务。要向和谐发展转变,就要坚持以人为本,大力发展中低价位、中小套型普通商品住宅,尽量满足不同区域、不同层次居民的多元化住房需求;要强化住房的消费品属性,弱化投资品属性,回归住房的居住功能;要积极参与保障性住房建设。

  

要特别强调的是,参与保障房建设虽然不是企业的强制性任务,但是企业应尽的社会责任,积极投身保障房建设也能为企业实现稳定发展提供保证。

  

目前,社会上对房地产开发企业的负面评价较多,主要是房价过高造成的,但也有企业履行社会责任不够等原因。我认为,企业的社会责任包含三个层面:法律层面,合法经营,照章纳税;企业层面,保持发展,对股东和员工利益负责;社会层面,积极参与公益事业,履行企业公民责任,保护项目所在城市的环境和文化,对社会和子孙后代负责。

  

在朝这三个方向转型发展的同时,需要处理好几个方面的关系:一是转型与发展的关系,要认识到,不转变,发展就会重量轻质、不可持续,而不谋发展,转变就会失去目标和动力;二是专业化与多元化发展的关系,要根据企业的优势和特点,确定是专业化还是多元化发展,不能盲目,更不能跟风,如发展商业地产、城市综合体不能“一窝蜂”都上,要立足企业实际;三是大中小企业合作与竞争的关系,大中小企业要注重发挥各自优势,在竞争中合作,在合作中共赢,通过建立战略联盟进行优势互补和资源共享,形成企业相互依存、共同发展的“生态链”;四是提高技术集成度与增加成本的关系,提高技术集成度,建设长寿命、高品质的住房,一定程度上会增加成本,但有利于产品品质和企业品牌的提升。

  

五大创新确保转型发展

转变房地产业发展方式,是理念的变革、模式的转型、路径的创新,同时也是综合性、系统性、战略性的转变。要以改革创新为动力,以优化管理为抓手,努力推动房地产业走上创新驱动、内生增长的良性发展轨道。

  

推进建造方式创新。转变建造方式,重点是推进住宅产业现代化,关键要实现工业化的生产方式,要完善产业链、优化资源配置,大力发展绿色建筑,降低建筑能耗,全面推进“全装修成品房”建设,取消“毛坯房”,要积极开展性能认定,为老百姓建造真正长寿命、高品质的“好房子”。

  

推进产品和业态创新。产品和业态创新是行业发展的持久动力。企业要根据自己的实际,找准市场定位和产品定位。在可能的条件下,有的企业可从单纯依靠住宅开发向兼顾商业地产、旅游地产、工业地产、老年住宅转型;有的企业可从单纯出售型住宅开发向兼顾持有型商业物业和租赁型商品住房转型。

  

推进科技进步和技术创新。科技进步和技术创新是加快房地产业转型发展的重要支撑。要发挥企业在技术创新中的主体作用,引导资金、人才、技术等创新资源向企业集聚,提升产业核心竞争力;要建立产学研战略联盟,尽快把创新的成果转变为现实生产力;要加强技术集成,通过技术集成和应用,提高住房的质量功能。

  

推进融资方式创新。随着未来房地产资源整合的加速,业态规模对资本要求的加大,要求房地产开发企业拓宽融资渠道,从单一的银行开发贷款向债权融资、股权融资、基金融资、信托产品等新领域延伸。从行业发展的角度看,当前金融创新最主要的就是想方设法改变居民对房地产的直接投资为间接投资,同时扩大企业融资渠道,解决企业融资困难。

  

推进管理方式创新。管理是企业永恒的主题,品牌化经营、精细化管理,是企业持续健康发展的基础。推进管理方式创新,应围绕企业发展战略管理、质量和成本管理、人才管理、信息化管理、品牌和文化管理五个方面展开。

  

转变房地产业发展方式是一项艰巨的任务,也是关系行业发展全局的战略性选择。让我们进一步统一思想,提高认识,增强紧迫性和责任感,以科学发展观为指导、以改革创新为动力、以科技进步为支撑、以强化管理为手段,通过全行业坚持不懈的努力,为促进房地产业加快转型发展作出新的贡献。




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[责任编辑:Susan]

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