房地产精装修的“痛”与“通”

近些年，全国各地陆续出台推进房地产精装房项目的政府文件，加之人们对美好生活的渴望日益强烈，政策导向与市场需求的双管齐下，全国范围内全精装交付的比例逐年加大，全精装时代正以前所未有的速度向我们逼近。

一 全精装时代来势汹汹，房企陷入集体焦虑

在庞大的机遇面前，很多没有接触过全精装的房企也开始接触并学习全精装交付。

对社会来说，全精装交付可以减少建筑垃圾，实现节约环保；对购房者来说，拎包入住，省心省力；对于企业来说，既能增加产品溢价，又能得到税收减免优惠，更别提能给房企能带来梦寐以求的现金流，可谓多赢的局面，但理想很丰满，现实却过于骨感。

精装房成为了矛盾的集中点，偷工减料、货不对板，甲醛超标、空心内墙、纸糊地板、劣质瓷砖、漏水阳台......精装变“惊装”，消费者维权不断，大骂“无良”开发商。

但客观来看，精装房不仅是消费者的痛，更是企业的痛，最不希望看到这种结果的恰恰也是开发商，“非不为也,实不能也”是大多数开发商的真实写照。

精装房开发难度大、项目周期长、管理难规范、产业链条长，除了少数标杆地产企业，绝大多数开发商尚处在前期摸索阶段，对于他们来讲，从设计、采购、施工到交付，处处都是坑，稍有不慎便会深陷其中。

二 房企绕不开的精装痛点

1、成本与品质难以兼顾

对于房企来说，全精装阶段成本卡的很严，对于开发商的供应商管理能力、材料管控能力以及资源整合能力要求都极高，而政府的限价措施进一步压缩了房企的盈利空间，为了平衡成本的压力，部分房企不得不大量选用相对较低配置的装修部品与材料，最终导致成品住宅质量不过关、消费者不买账，也让行业陷入了恶性循环的产业僵局。

2、速度与质量的艰难抉择

不知何时起，高周转已经成为房企进阶发展的金科玉律，房企很难挣脱地产行业马太效应的怪圈，用速度换规模成为绝大多数房企谋求发展的第一选择，但事物都有其两面性，高周转必然会对精装修工期最大程度的压缩，工期压力之下，对品质的牺牲在所难免，部分企业甚至为了赶工期而野蛮施工，导致质量问题、安全事故频出，工期压力与精装品质好似“鱼和熊掌”难以兼得。

3、全精装产业链失控

全精装有着更长的供应链，更多的主材供应商和更多的施工管控标准，可谓牵一发动全身，各部门之间的规则、程序、标准、权责与协作关系必须厘清，从拿地到设计出图，再到施工、采购、标准、检验、检测、认证、验收乃至物业，任何一个环节出了问题，房子的品质都将会大打折扣，即使开发商有再美好的愿景，从设计图到施工图，最终变成竣工图，很难保证全流程不走样，复杂的产业链，超高的管控难度，不可避免的导致了全精装市场的发展，注定纠结而曲折。

面对来势汹汹的全精装时代，绝大多数房企显然并未做好足够的准备，人才、体系和供应链的缺失是房企的共通问题，企业普遍存在操作经验不足、自主创新能力低、专业化协作水平低、专业人才匮乏、技术力量薄弱、产品设计能力不足、设计与生产脱节、生产与施工脱节、精细化管控力不足等诸多问题。

三 有哪些解决通路？

房地产全精装蹒跚之路屡遭“痛”点，但所谓的痛点，却也并非无解，标杆地产企业在多年的布局和摸索过程中，迎难而上，不断试错，积累了足够的经验，也形成了相对标准化的体系和方法。

比如在成本管控方面，首先，要全员、全过程、全面的成本管控；其次，从设计阶段控好流程，合理选择精装主材，确定合理的工程供应方式，合理划分标段、科学规划合同；此外，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，同时加强成品安装后项目局部维修工作的监督力度，避免边“修复”边“破坏”。

而在管理上，必须通过标准化规范个人行为，此外，还要建立操作技术指引、手册、案例分享和体系流程，对精装修的各个阶段进行标准化管理，促进项目管理制度精细化和落地化；此外，企业还应加强各部门协作，打破部门壁垒，促进信息共享，提升协作能力。

设计方面，需要在建筑设计阶段就同步进行精装房设计，避免后期出现大量无法避免的缺陷，企业应推行精装修设计提前介入、大力研究户型优化，综合考虑成本，颜值，实用性，美观性，环保性，安全性以及可操作性等等；此外，要通过审查预控项目使用功能、客户体验、居住舒适性、安全风险、节点优化等方面，提升客户感知，将痛点扼杀在摇篮之中。

当然，除了以上几点外，房企想要做好全精装，还有更多环节和要素需要纳入考量，比如吸引人才；搭建流程；建立供应商资源；引入信息化工具，全程留痕常态化；施行可视化、可量化的动态管理思路；做好隐蔽验收，不留“隐患根源”；一户一验，把好最后一道品质关；此外还要积极学习《住宅全装修评价标准》等团体及行业标准，尤其是没有做过全精装成品房三无企业（无人才、无体系、无供应链），站在巨人肩膀上成长，根据《标准》打分项进行前期设计和优化，最具性价比的推出高品质住宅。

四一场全精装年度盛会即将开启！

开发商面对如此多的精装痛点，到底该如何解决？全精装产业链未来将面临哪些机遇和挑战，又有着怎样的可能性？行业各方在标准化、定制化、智能化等方面该如何推进？一场直面精装痛点+前瞻解决通路的年度盛会即将开启！现场将给你想要的答案。

2020年1月9-10日，广东佛山，2019第三届全装修产业分会年会暨《中国房地产全装修产业研究报告》发布会再次重磅来袭，本场年会特别设置了高峰对话环节——房地产精装修的“痛”与“通”，参与对话嘉宾们来自不同的房地产开发公司的精装设计、工程管理、成本招采专业负责人，现场将总结各自企业全精装之路上遇到的最痛的三个痛点，并挑出其中的一个企业痛点分享探索与解决通路的成功经验。

全精装时代，对于企业来说，做好精装修不只是“安身”的所在，更是“立命”的本钱，本场高峰对话旨在为同样面临精装痛点的同路人拨云见日、指点迷津，帮助企业减少摸索、少走弯路，为企业批量全精装专业赋能，渡过成品房转型的阵痛期，分享企业的实操方法，探讨全精装精细化设计与管理之道，解密全精装实施难点、质量管控要点以及进度管控要点，助力全精装产业链加速升级。

（责任编辑：奚雅青）

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