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相对于毛坯房，成品住宅是“按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备，已具备使用功能的新建住宅。”（《河南省成品住宅设计标准》），那么一体化设计实施如何做？尤其是新的历史时期，人们对居住的需求更为复杂、要求更高，如何从用户端出发，以一体化设计实施做保障，打造满足市场需求的产品？
12月19日，在由河南省中原成品房研究中心、郑州市住宅与房地产业协会主办的第四届中原成品房发展论坛上，来自上海华东房产设计院的副总工程师周新，结合其十多年的成品住宅一体化设计经验，深入探讨了一体化设计的关注点、设计流程等，为我们提供了可借鉴的操作范例。本期，我们结合周新的《成品住宅一体化设计实务 》主题演讲，对其主要观点摘录如下，以飨读者。
上海华东房产设计院副总工程师周新
《成品住宅一体化设计实务 》
周新结合上海华东房产设计院与仁恒合作历程——从仁恒在上海的第一个项目上海仁恒滨江园一体化设计起始，到目前，详尽探析了整个一体化设计流程中应关注的方方面面，并对一些观点误区发表了自己的看法。
01.成品住宅的概念
成品交付就是成品住宅？NO！
在周新看来，大多数人认为的成品交付就是成品住宅的概念是非常片面的。
根据《河南省成品住宅设计标准》中关于“成品住宅”的定义，成品住宅不仅是成品交付，还要求一体化设计。
为什么要一体化设计？从成品住宅的市场来看，用户的要求比较高，如果只进行成品交付（所谓的毛坯+装修），只解决了后期装修对整个住宅小区的影响，无法从根本上解决用户需求与装修之间的矛盾，后期还会存在大量的拆改和返工，无法满足用户对住宅品质的需求，所以高质量的成品住宅必定是一体化设计实施。
对一体化设计的要求还体现在以下几个方面：
成品住宅设计原则
应符合适用、经济、绿色、美观的原则；
设计要求
应满足健康、安全的要求；
设计理念
体现绿色、低碳和环保的可持续发展理念；
设计目标
提升住宅的综合品质。
通过毛坯交房和成品住宅交房标准的对比可以看出，成品房墙地面铺砖、吊顶、厨卫、空调地暖已安装到位，插座、卫浴等完全根据家居布置和使用要求确定，且内在的隐蔽工程也是有保障的，这充分体现出各专业协调一致的结果。
02.一体化设计关注点
产品变化，开发企业如何应对？
成品房相对于毛坯房，最终产品发生了变化，因此从一体化设计源头来讲，无论是设计院还是开发商，都需要从理念上进行转变，管理上进行升级。尤其是作为整个产品开发建设工作的统帅房地产开发企业，其管理必须适应新的需求，而设计单位只有在开发商统一协调管理中，在甲方提供了充足的设计资料的前提下，才能切实有效的实施一体化设计工作。
管理的升级
搭建组织管控体系、流程管理体系、技术管理体系等。
建立统一的协作机制
由于参与管理的部门增多，各方工作相互交叉，互为条件，为避免各部门各自为战，工作开展缓慢，必须建立统一的协作机制，共同服务项目建设。
对于开发企业，随着内装的提前介入，各种角色的提前，参与的部门增多，需要协调的部门的增加，做好协调好工作是一体化进行的有序保证。
对于设计机构，也不能仅仅被动接受开发商的安排，设计院应给开发商提出相应意见和建议，必要的设备参数需要开发企业提前考虑和确定，开发企业和设计院同心协力才能体现一体化设计，并且完成一体化设计。
一体化设计，设计过程更复杂，无论是开发商还是设计院，协调已不是简单的5+1，而是组合排列的关系，因此成品房开发与设计方、施工方等在管理观念上必须先做好准备。
工作计划有效前置
由于内装设计工作的提前介入，促使关于室内设计方案、部品部件设备的招采工作、成本控制等诸多工作需提前安排。
综合型技术人才的培养
成品房工作内容复杂，管理人员知识需要更广泛的知识面，形成全面的管理思维。
成品房设计关注点 各专业一一看！
从技术上来说，成品房设计的关注点种类繁多。
建筑专业 平面的优化
对于建筑专业来说，提早介入，对平面的优化产生效果是显而易见的，一般来说需要重点关注收纳空间的规划、厨房的功能细化、卫生间的功能细化、阳台的功能性等。
1图是常见的户型平面，很多细节都是没有考虑到位的。2图是内装优化后的户型，可以看到从玄关、卫生间、衣帽间都进行了优化。
优化以后平面的实景图，特别是从阳台家政区图上可以看到，洗衣机隐藏于台面下，这个与招采提前介入密切相关，整个效果干净整洁。
建筑专业 立面与设备管线
建筑专业还需要关注设备管线出入对地面的不利影响，比如说排气、新风和空调管线都要出户，要注意这方面的不利因素，如果事先不考虑，影响成品房的整体美观，甚至有些无法出户，还要面临过程中的敲打修改。
1和3图可以看到卫生排气管与线角相碰，影响美观，这些都是事先没有发现的。2图管线标高低于外立面梁高，影响美观。
4图是正面的例子，刚开始设计的时候排气管没有办法出户，及时发现把设备平台适当抬高，使管线顺利出户。5图，新风系统出户，由于决策延后，外立面没有做很好的处理，影响了建筑的外立面。
结构专业 结构布置与室内布置
结构的竖向结构布置要灵活，给装修的变动预留空间。尽可能在外围和分户墙的位置，避开会调整的部位。
要结合吊顶和空调位置合理布置梁板结构。对一些层高比较小的户型来说，一体化的优势就体现了，由于吊顶高度、风口、管线走位都是一致的，不仅可以增加客厅的净高，还能达到节约造价的目的。
要平衡好设备穿梁与不穿梁的利弊关系。为了设备预留，适当地增加梁高。直径比较大的管线，比如说新风管一般不建议预留，而是从梁下穿过，这时候希望减少梁高；碰到极端的情况一根梁既要开预留洞，又需要过新风管，结构可以采用便捷的方式，在有新风的地方适当的减少梁高，有管线穿梁的位置适当地加大梁高，这种处理在一体化设计中可以实现。
设备专业 设备管线与室内设计
室内根据家居的摆设情况，设备专业随时配合装修点位进行布线调整，厨房重点关注配备标准，特别要注意有多少种电器设备，电器设备放何处，预留多少插座，另外要关注是否有净水装置和垃圾处理装置等。
卫生间要关注卫生器具的配备标准，双台盆还是单台盆，马桶的样式，是否采用按摩浴缸，是否需要配备增压设备等等，都会影响专业人员的设计。
配电箱及弱电箱一般都会藏在隐蔽部位，不仅考虑美观，还要考虑其使用性和安全性，另外还要考虑渗漏的问题。
设备的品牌型号对专业设计的影响非常大，以设备阳台为例，空调采用哪一种型号，热水器采用什么样式，热水器的型号等，直接关系到设备平台的大小及设备管线的入户设计，如何使管线有序美观、规划合理，这些对于设备的定型的前置要求都要提前规划好，这也对开发企业的决策提出了更高的要求。
03.一体化设计流程
这是一体化设计的组织架构，与成品住宅相匹配。在一体化设计之前，我们认为需要提一体化设计的核心和保证，这样才能有效保障后面的设计更顺利。
一体化设计的核心，工种前置。从上述的案例可以看出，正是室内提前介入使整个设计变得更完美，当然前置的不仅是装修设计专业，还有开发商的招采环节，这还可以有效降低成本，降低损耗，另外根据招采设备的尺寸可以优化使用空间。
一体化设计的保证，样板先行。对于成品房开发商来讲这一点非常重要，成品房是批量的，在上百套的户型正式施工之前做一下样本效果，会大量地节省成本以及拆改的可能性，样本先行是一体化设计的保证。
唯有如此，才能保障一体化设计按照流程顺利实施。
04.一体化设计案例
一体化设计 土建专业与景观专业？
图片中的项目仁恒西郊花园位于上海市青浦区徐泾镇，作为高品质的小区，我们认为土建专业与景观专业的一体化设计也非常重要。
这个小区中间位置小楼是迎宾楼，左上角原有一个烟囱，为了使烟囱不影响整个小区的品质，与景观融为一体，我们对这个烟囱的立面和位置进行优化，对应的建筑结构、锅炉房的位置进行了简单的修改。这是这个小区的外立面实景效果，能感受成品房所达到的整洁美观、舒适温馨的良好效果，建筑专业主要是增加了户型平面图。结构专业的，一些沟通交流都在前期完成。排水图纸增加了户内给排水的布置，精确到用水器具的点位。电气专业，增加了户型图等。
成品住宅实际是建设方更宽层面的“资源整合”，是住宅建筑更深层次的设计细化，是住宅室内设计的更全层面的设计延伸，是住宅“制造”产业链的更全面更深入的完善，更重要的是产业链端所有供应商应协调一致。
因此成品住宅的设计必须实行土建装修一体化设计，方能整合各方资源和信息，提高设计质量，提高工作效率，降低建筑成本，从而达到降低能耗，延长建筑使用寿命目的。
（编辑：奚雅青）
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