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干货分享!成品住宅怎么实行装修一体化设计?

干货分享!成品住宅怎么实行装修一体化设计?

打印 0条评论来源:中原成品房

相对于毛坯房,成品住宅是“按照一体化设计实施,完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备,已具备使用功能的新建住宅。”(《河南省成品住宅设计标准》),那么一体化设计实施如何做?尤其是新的历史时期,人们对居住的需求更为复杂、要求更高,如何从用户端出发,以一体化设计实施做保障,打造满足市场需求的产品?


12月19日,在由河南省中原成品房研究中心、郑州市住宅与房地产业协会主办的第四届中原成品房发展论坛上,来自上海华东房产设计院的副总工程师周新,结合其十多年的成品住宅一体化设计经验,深入探讨了一体化设计的关注点、设计流程等,为我们提供了可借鉴的操作范例。本期,我们结合周新的《成品住宅一体化设计实务 》主题演讲,对其主要观点摘录如下,以飨读者。


上海华东房产设计院副总工程师周新

《成品住宅一体化设计实务 》


周新结合上海华东房产设计院与仁恒合作历程——从仁恒在上海的第一个项目上海仁恒滨江园一体化设计起始,到目前,详尽探析了整个一体化设计流程中应关注的方方面面,并对一些观点误区发表了自己的看法。


01.成品住宅的概念



成品交付就是成品住宅?NO!

在周新看来,大多数人认为的成品交付就是成品住宅的概念是非常片面的。


根据《河南省成品住宅设计标准》中关于“成品住宅”的定义,成品住宅不仅是成品交付,还要求一体化设计。


为什么要一体化设计?从成品住宅的市场来看,用户的要求比较高,如果只进行成品交付(所谓的毛坯+装修),只解决了后期装修对整个住宅小区的影响,无法从根本上解决用户需求与装修之间的矛盾,后期还会存在大量的拆改和返工,无法满足用户对住宅品质的需求,所以高质量的成品住宅必定是一体化设计实施。


对一体化设计的要求还体现在以下几个方面:

成品住宅设计原则

应符合适用、经济、绿色、美观的原则;


设计要求

应满足健康、安全的要求;


设计理念

体现绿色、低碳和环保的可持续发展理念;


设计目标

提升住宅的综合品质。


通过毛坯交房和成品住宅交房标准的对比可以看出,成品房墙地面铺砖、吊顶、厨卫、空调地暖已安装到位,插座、卫浴等完全根据家居布置和使用要求确定,且内在的隐蔽工程也是有保障的,这充分体现出各专业协调一致的结果。


02.一体化设计关注点



产品变化,开发企业如何应对?

成品房相对于毛坯房,最终产品发生了变化,因此从一体化设计源头来讲,无论是设计院还是开发商,都需要从理念上进行转变,管理上进行升级。尤其是作为整个产品开发建设工作的统帅房地产开发企业,其管理必须适应新的需求,而设计单位只有在开发商统一协调管理中,在甲方提供了充足的设计资料的前提下,才能切实有效的实施一体化设计工作。


管理的升级

搭建组织管控体系、流程管理体系、技术管理体系等。


建立统一的协作机制

由于参与管理的部门增多,各方工作相互交叉,互为条件,为避免各部门各自为战,工作开展缓慢,必须建立统一的协作机制,共同服务项目建设。


对于开发企业,随着内装的提前介入,各种角色的提前,参与的部门增多,需要协调的部门的增加,做好协调好工作是一体化进行的有序保证。


对于设计机构,也不能仅仅被动接受开发商的安排,设计院应给开发商提出相应意见和建议,必要的设备参数需要开发企业提前考虑和确定,开发企业和设计院同心协力才能体现一体化设计,并且完成一体化设计。


一体化设计,设计过程更复杂,无论是开发商还是设计院,协调已不是简单的5+1,而是组合排列的关系,因此成品房开发与设计方、施工方等在管理观念上必须先做好准备。


工作计划有效前置

由于内装设计工作的提前介入,促使关于室内设计方案、部品部件设备的招采工作、成本控制等诸多工作需提前安排。


综合型技术人才的培养

成品房工作内容复杂,管理人员知识需要更广泛的知识面,形成全面的管理思维。


成品房设计关注点 各专业一一看!

从技术上来说,成品房设计的关注点种类繁多。


建筑专业 平面的优化

对于建筑专业来说,提早介入,对平面的优化产生效果是显而易见的,一般来说需要重点关注收纳空间的规划、厨房的功能细化、卫生间的功能细化、阳台的功能性等。



1图是常见的户型平面,很多细节都是没有考虑到位的。2图是内装优化后的户型,可以看到从玄关、卫生间、衣帽间都进行了优化。



优化以后平面的实景图,特别是从阳台家政区图上可以看到,洗衣机隐藏于台面下,这个与招采提前介入密切相关,整个效果干净整洁。


建筑专业 立面与设备管线

建筑专业还需要关注设备管线出入对地面的不利影响,比如说排气、新风和空调管线都要出户,要注意这方面的不利因素,如果事先不考虑,影响成品房的整体美观,甚至有些无法出户,还要面临过程中的敲打修改。



1和3图可以看到卫生排气管与线角相碰,影响美观,这些都是事先没有发现的。2图管线标高低于外立面梁高,影响美观。



4图是正面的例子,刚开始设计的时候排气管没有办法出户,及时发现把设备平台适当抬高,使管线顺利出户。5图,新风系统出户,由于决策延后,外立面没有做很好的处理,影响了建筑的外立面。


结构专业 结构布置与室内布置

结构的竖向结构布置要灵活,给装修的变动预留空间。尽可能在外围和分户墙的位置,避开会调整的部位。


要结合吊顶和空调位置合理布置梁板结构。对一些层高比较小的户型来说,一体化的优势就体现了,由于吊顶高度、风口、管线走位都是一致的,不仅可以增加客厅的净高,还能达到节约造价的目的。


要平衡好设备穿梁与不穿梁的利弊关系。为了设备预留,适当地增加梁高。直径比较大的管线,比如说新风管一般不建议预留,而是从梁下穿过,这时候希望减少梁高;碰到极端的情况一根梁既要开预留洞,又需要过新风管,结构可以采用便捷的方式,在有新风的地方适当的减少梁高,有管线穿梁的位置适当地加大梁高,这种处理在一体化设计中可以实现。


设备专业 设备管线与室内设计

室内根据家居的摆设情况,设备专业随时配合装修点位进行布线调整,厨房重点关注配备标准,特别要注意有多少种电器设备,电器设备放何处,预留多少插座,另外要关注是否有净水装置和垃圾处理装置等。


卫生间要关注卫生器具的配备标准,双台盆还是单台盆,马桶的样式,是否采用按摩浴缸,是否需要配备增压设备等等,都会影响专业人员的设计。


配电箱及弱电箱一般都会藏在隐蔽部位,不仅考虑美观,还要考虑其使用性和安全性,另外还要考虑渗漏的问题。


设备的品牌型号对专业设计的影响非常大,以设备阳台为例,空调采用哪一种型号,热水器采用什么样式,热水器的型号等,直接关系到设备平台的大小及设备管线的入户设计,如何使管线有序美观、规划合理,这些对于设备的定型的前置要求都要提前规划好,这也对开发企业的决策提出了更高的要求。


03.一体化设计流程



这是一体化设计的组织架构,与成品住宅相匹配。在一体化设计之前,我们认为需要提一体化设计的核心和保证,这样才能有效保障后面的设计更顺利。


一体化设计的核心,工种前置。从上述的案例可以看出,正是室内提前介入使整个设计变得更完美,当然前置的不仅是装修设计专业,还有开发商的招采环节,这还可以有效降低成本,降低损耗,另外根据招采设备的尺寸可以优化使用空间。


一体化设计的保证,样板先行。对于成品房开发商来讲这一点非常重要,成品房是批量的,在上百套的户型正式施工之前做一下样本效果,会大量地节省成本以及拆改的可能性,样本先行是一体化设计的保证。



唯有如此,才能保障一体化设计按照流程顺利实施。


04.一体化设计案例


一体化设计 土建专业与景观专业?



图片中的项目仁恒西郊花园位于上海市青浦区徐泾镇,作为高品质的小区,我们认为土建专业与景观专业的一体化设计也非常重要。


这个小区中间位置小楼是迎宾楼,左上角原有一个烟囱,为了使烟囱不影响整个小区的品质,与景观融为一体,我们对这个烟囱的立面和位置进行优化,对应的建筑结构、锅炉房的位置进行了简单的修改。这是这个小区的外立面实景效果,能感受成品房所达到的整洁美观、舒适温馨的良好效果,建筑专业主要是增加了户型平面图。结构专业的,一些沟通交流都在前期完成。排水图纸增加了户内给排水的布置,精确到用水器具的点位。电气专业,增加了户型图等。


成品住宅实际是建设方更宽层面的“资源整合”,是住宅建筑更深层次的设计细化,是住宅室内设计的更全层面的设计延伸,是住宅“制造”产业链的更全面更深入的完善,更重要的是产业链端所有供应商应协调一致。


因此成品住宅的设计必须实行土建装修一体化设计,方能整合各方资源和信息,提高设计质量,提高工作效率,降低建筑成本,从而达到降低能耗,延长建筑使用寿命目的。


(编辑:奚雅青)


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[责任编辑:Susan]

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