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从房地产行业视角,探析装配式装修发展新机遇!

从房地产行业视角,探析装配式装修发展新机遇!

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2022年政府工作报告提出,继续保障好群众住房需求,坚持房住不炒定位,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。


从房地产行业视角看装配式装修发展机遇,2022年,装配式装修的海量市场空间涉及领域主要有三个,一是助力实现住有所居的保租房市场,二是助力建筑业高质量发展的高品质商品住宅市场,三是庞大的存量房绿色节能改造市场。

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保障房

保障性租赁住房风口期,装配式装修“多快好省”优势凸显


2021年7月2日,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号),首次提出要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,着力解决大城市住房住房突出问题,各省市积极跟进,加快制定、落实地方政策与计划,保障性租赁住房步入增量提速阶段。


图:部分重点城市“十四五”保障性租赁住房筹建目标

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(资料来源:装配互联根据公开信息整理)


40个重点城市“十四五”期间计划新增保租房650万套(间)。住房和城乡建设部最新数据显示,截至2022年1月14日,全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见,40个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标,计划新增保障性租赁住房650万套(间),预计可解决1300万人的住房困难。


六大城市将引领全国保租房发展。装配互联根据重点城市公开数据统计到36个城市的 “十四五”期间保租房发展目标,其中,广州和上海分别以60万套和47万套位居前两名,北京、深圳、天津和重庆均计划筹集40万套,并列第三,这六大城市将引领全国的保障性租赁住房发展。


图:保障性租赁住房投资主体和用地渠道

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房企或将创新业务模式,挖掘非政策性租赁需求,降本增量。保障性租赁住房土地来源除了新供应国有建设用地以外,还包括企事业单位自有闲置用地,包括闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋。房企切入保租房领域的重要路径之一就是通过“改租”、“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接。保租房的低廉特性势必要求房企要降成本,这将对房企存量项目装修改造带来挑战。


“北京经验”将助力装配式装修在政策性保租房领域大展拳脚。装配式装修作为“多、快、好、省”的全装修,在保障房领域已初具规模,叠加北京市的示范作用,各地或将参照北京市推广装配式装修的做法,从政策性住房入手,率先在公租房、保租房领域实施装配式装修。此次的住房保障体系政策的提出,无疑将为装配式装修行业带来巨大的产能需求。


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商品房

“竞品质”、“竞现房”得到官宣,装配式装修成为最优解


2021年,地方政府不断出台与住房品质相关的政策要求,一方面,以北京、杭州等5个城市为代表,在集中土拍中试点“竞品质”环节,根据制定的品质评分表对建设方案进行打分,将“竞品质”纳入开发商拿地考核标准中;另一方面,是以成都、苏州、西安为代表的城市发布住宅品质提升相关政策要求,为商品住宅“定品质”。


商品房“竞品质”,全装修必不可少。“竞品质”方面,每个城市的竞品质标准中均包含了绿色建筑、装配式建筑两项评分标准,全装修通常作为绿建和装配式的配套要求,但也有部分城市将全装修单列一项作为评分标准。“竞品质”在多城的实施预示着未来“竞品质”或将成为土拍规则的新标配,倒逼房企注重产品力和成本管控能力,提升项目品质。


表:“竞品质”评分重点部分对比

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(资料来源:装配互联整理)


“竞品质”袭来,房企面临高造价和现金流压力。针对绿建、装配式成为品质标配,同时各类品质新政的持续出台的政策背景,对房企而言,都面临着为了提升“竞品质”分数而要提高造价的问题。然而,当2021年还债大年遇上持续收紧的融资渠道,房企现金流断裂,密集暴雷,此时的“竞品质”无疑成为房企肩上的重担。


装配式装修成为开发商成本控制和得分提升之间的最优解。在无法避免的情况下,房企所能做的就是在成本增量和提高分数之间找到最优解,而主体结构的分数难以大幅提升的情况下,装配式装修成为“增分”的关键。相较于传统装修的诸多不确定性,装配化装修采用的材料通过工业化生产,并应用先进的技术工具及理念,大幅提升装修的经济效益和社会效益。在开发商可有效控制成本的前提下,装配式装修可满足用户的核心诉求,提升建筑的品质,助力装配式工程项目用同样的价格得到更高的装配率得分,真正实现“增分不溢价”,或将成为开发商成本控制、加快周转变现以及品质提升三者博弈的最优解。


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存量房

推进既有建筑绿色节能改造,装配式装修助力改善人居环境


住房供给总体平衡,存量住房时代来临。根据《中国住房存量报告:2021》研究数据显示,1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套,套户比从0.8增至1.09,而当前美国、日本套户比分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡,存量住房时代全面来临。


图:1978年-2020年中国存量住宅变化对比


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(资料来源:装配互联根据公开资料整理)


当前,我国已进入了绿色发展的新时代,对于建筑领域而言,将面临两大任务,一是全面推广绿色建筑,实现新建建筑节能、节水、节材,并减少二氧化碳等污染物排放,二是对大量的既有建筑和城区开展绿色化改造,其中,既有建筑绿色化节能改造除了小区环境和主体结构外立面功能性改造以外,内装部分的绿色改造也将面临巨大考验。


国家政策层面推进既有建筑绿色化改造,倡导绿色居住消费。2021年10月,国务院印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》,提出“推进既有建筑绿色化改造;倡导绿色装修,鼓励选用绿色建材、家具、家电”。2022年1月,发改委等七部门印发《促进绿色消费实施方案》,加快发展绿色建造、推广绿色低碳建材、发展绿色家装。2022年1月10日,住建部发布《关于组织申报2022年科学技术计划项目的通知》(建办标函[2022]3号),在《2022年科研开发类项目申报指南》的“智能建造和新型建筑工业化”版块中,明确了“既有建筑装配式装修技术研究和示范”这一选题,运用装配式装修进行既有建筑绿色化改造被提上日程。


装配式装修在老旧小区批量化改造和建筑功能性改造上大有可为。目前而言,装配式装修的标准化和规模化特点,要真正满足C端“一室一面”的个性化需求还有很长一段路要走。但是,在老旧小区批量化改造和老旧建筑功能性改造甚至是老旧楼宇更新上,装配式装修还是大有可为的。


图:装配式装修在既有建筑领域的应用及案例

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老旧小区批量化改造方面,尤其是90年代之前的老旧住宅,不仅外立面年久失修,室内管线退化严重,问题多发,甚至已不能满足当下使用及居住需求,多次装修也对建筑结构带来损害,而批量化的装配式内装修改造可以很大程度上解决这些问题,小区批量化改造,工厂规模化生产部品,成本降低,业主的接受度相对较高。


老旧建筑功能性改造方面,例如存量闲置建筑改造成酒店、租赁住房,民房改民宿酒店等,装配式装修可以方便快捷的完成内装改造并即时投入运营,既盘活了存量资产,带来经济效益,又顺应了既有建筑绿色节能改造的号召。


小结


未来,供给上,随着技术不断提升,智能建造工厂在全国遍地开花,装配式装修规模效益显现;需求上,随着消费者接受度的提升,以及保租房的推进落地、高品质商品房的建设和既有建筑节能改造的推进,装配式装修行业长期将进入良性发展阶段。


(责任编辑:何雯丽)



延伸阅读:

国内整体浴室在装配式内装发展中的困惑与思考 新国标《住宅性能评定标准》自2023年2月1日起实施,聚焦住房品质提升 2023面对不确定性,装配式内装如何实现弯道超车?

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[责任编辑:Susan]

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