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详解各地精装修政策

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前言


2016年各地陆续出台全装修、精装修的相关条例,在绿色化、住宅产业化的推动下,“毛坯房”将逐步退出房地产的历史舞台。然而房地产精装/全装在20多年的发展进程中,因为产业链长管理难度大、政策不配套、标准缺失、市场需求差异性大等等情况,进展一致缓慢。面对扑面而来的全装修时代,及开发商“全装修”交付趋势的迫近,不少没有接触过精装修或接触得少的房企也开始学习精装修并着手建立自己的精装管理体系。



各省政策盘点


近日地方精装修政策频出,全国加入精装修队伍的省(市)已经有8个,这8个省(市)中有7个省(市)的精装修政策会在2020年之前开始实施。




精装修政策发布时间轴线



河南省郑州市航空港经济综合实验区、郑东新区最早在商品住宅中实施全装修政策,浙江、上海、山东、海南全装修政策都将在明年付诸实际行动。


全装修政策实施时间轴线



政策解读


浙江


浙江省《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》提出实施菜单式装修。要求住宅全装修要实行菜单式装修和个性化服务相结合。建设单位应当对每个户型提供3套以上装修设计方案,每套装修设计方案均应提供可供选择的符合环保标准的材料设备菜单;对购房者符合法律法规和规范标准的个性化需求,建设单位应当相应调整装修设计,并在主体工程验收前,完成装修设计方案调整和菜单选择。


《指导意见》还明确指出交付后不能“大改”,具体是指建设单位按购房者选定菜单或优化的装修设计方案实施装修,并以成品住宅交付;交付后,购房者不得擅自拆除和破坏相关装修设施,不得损坏承重墙体、受力钢筋和拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施。


浙江省全装修政策明确指出要实行菜单式装修和个性化服务相结合,且交付后不能大改。这就要求装修的品质不能过低(太低必然会改),且不能实施开发商总包的“千家一面”式的精装修。这是对定制精装最明确的政策鼓励,兼具个性化和实用性的定制精装必然在浙江市场大有作为。


山东


《山东省房地产业转型升级实施方案》明确指出2017年山东省设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。


这项政策很明显的在鼓励开发商与装饰企业合作,开发商负责毛坯交房,装修企业负责精装交付。表面上看是为了解决精装修的售后保障问题,实际上也从某些方面鼓励了定制精装的发展。


海南


2016年12月7日海南省人民政府发布《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》,要求从2017年7月1日起,各市县商品住宅项目要全部实行全装修。


海南省的全装修政策简单扼要,但是却要了一些开发商的命。据悉目前海南省精装交付的住宅占比并不高,若要在半年时间里全部实现全装修,那么目前在建项目的开发商可真要马不停蹄的出一份全装修方案了,不知道现在开始策划和设计,会不会拖慢推盘进度。


河南


河南省委、省政府在2016年年初印发《关于加强城市规划建设管理工作的意见》,规定到2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起,新开工商品住宅全部执行成品房标准。


河南省出台的全装修政策给了自己一个试错和纠正的缓冲时间,先拿航空港区和郑东新区两个区域试点,预计将来会出台更加详细的全装修政策文件,先实现软着陆,再谋求规范化。


四川


四川省人民政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》指出,到2020年,全省基本形成适应建筑产业现代化的市场机制和发展环境,在房屋、桥梁、水利、铁路等建设中积极推进建筑产业现代化。装配率达到30%以上的建筑,占新建建筑的比例达到30%;新建住宅全装修达到50%。


完善标准体系。住房城乡建设厅要会同相关单位广泛吸收国内外先进研究成果,结合四川省现行标准体系和抗震设防、绿色节能等要求,加快制订和完善装配式建筑设计、部品构件生产、装配式施工、装饰装修、质量检验、工程验收和评价认定等地方标准,修订计价定额、用工定额。建立部品构件与建筑结构相统一的模数协调系统,研发相配套的计算软件,实现建筑部品的标准化和通用化,尽快形成先进适用的技术标准体系。


江苏


早在2014年,江苏省人民政府办公厅就发布了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,指出到2025年年末,建筑产业现代化建造方式成为主要建造方式。全省建筑产业现代化施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑装配化率达到50%以上,装饰装修装配化率达到60%以上,新建成品住房比例达到50%以上,科技进步贡献率达到60%以上。与2015年全省平均水平相比,工程建设总体施工周期缩短1/3以上,施工机械装备率、建筑业劳动生产率、建筑产业现代化建造方式对全社会降低施工扬尘贡献率分别提高1倍。


江苏省全装修政策发布可谓很早,甚至早于北京等率先实施全装修政策的地区,但是其执行时间规定的过于久远。业内人士预测,到2020年,出台全装修政策的省(市)将达到25个。想必到2025年,目前尚未出台全装修政策的许多省市,都将超越江苏省,提前实现全装修。江苏省的节奏实在是太慢了。


住宅精装修产业标准化是趋势,政府提出的供给侧改革,产业调整,将势必推行房产全面精装政策,带来的结果是散单家装市场的严重萎缩,随地方政策推行速度预计未来5年内50%以上中小家装企业将不再存在,中国52万家材料生产企业,在去产能的大浪潮中也将全面优胜劣汰,产品企业配合好住宅精装修产业标准化才是未来。



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